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對市場的刺激有限 二手房尤其滯後
北京今典房地產開發有限公司董事長 張寶全
從政府扮演的角色來看,政府是城市經營的調控者,制定的各種政策是使經濟循環運作的潤滑劑。房地產業是國家支柱產業,也是GDP增長的主要來源,在政策上給予支持和關注,不僅老百姓可以得到更多的實惠,整個行業也能更好地發展。
今年出臺的政策對北京樓市的健康發展有一定的推動作用,但總體的影響有限。房價的變動不完全取決於成本的變化,更重要的是市場的需求,政府的種種措施只是對企業經營、成本和利潤有影響,對房價的影響並不大。
契稅雖然有一定幅度的下調,但與上海相比還有很大的差距。購房者因此減輕的負擔並不大,對市場的刺激也不大,換句話說,對整個地產經濟的拉動作用也不大。政府應該再加大一些力度,比如對個人所得稅的抵扣等,這些措施可以刺激消費,帶動行業的產業鏈更加完整。
去年底北京市對北京基准地價進行了調整,這次調整其實來得已經遲了。北京的基准地價已經有10年沒有變化了,這是很不正常的,10年時間,北京城市變化很大,人們的消費水平、經濟條件也有了很大的變化,特別是北京幾個城區之間的不均衡性也越來越明顯,原來的基准地價已經不能適應新的北京城市格局。這次將亦莊由原來的8級調整為6級就是適應新的變化而做出的。
二手房政策的滯後是阻礙北京樓市進一步發展的癥結所在,二手房市場遲遲打不開使得樓市的發展缺少了一個很大的動力。
新盤放量是錯覺 對稅率北京敏感度不夠
威格斯(中國)公司總經理 李忠
33號文(《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》)的出臺加速了土地交易,特別是很多多年沒有啟動或者賣不動的項目都獲得了『新生』。2003年還將是一個危改年,受這個政策的影響,獲得土地的門檻提高,很多以前不願做危改項目的開發商現在也只能放下架子,雖然贏利不多,但畢竟有錢可賺,畢竟還能拿到好位置的土地。
很多人預計明年上半年會有很多新盤推出,這是一個錯覺,因為在去年下半年突擊拿地的過程中,開發商投入的資金很多,開發商的策略很明白,就是先保地,後保盤,沒有足夠的資金是無力推新盤的。為了保證新盤的順利推出,開發商還會加大融資的力度。所以,2003年的上半年會出現一個產權交易的高峰。
另外,北京市關於處置閑置土地的管理辦法和防止房地產開發過熱之間的矛盾。一方面政府出臺政策要求開發商在兩年之內必須進行開發,另一方面又打壓開發的泡沫,這其實是政府對開發商的一種不負責任的行為。在市場經濟中,資本的意志是最真實的,如果開發商的資金要求開發商作出進一步的開發,這就是市場最真實的要求。
至於為什麼契稅降低在市場上反響不大,除了下調的幅度不夠大之外,還有很重要的一點就是北京人對於稅率的敏感度比上海、廣州等城市的要低,北京人不是經濟人,相對的,上海人普遍對稅率、匯率、利率的敏感度很高。再加上,契稅不是交易中的主要部分,購房者對地段、產品等的關心程度遠遠大於對契稅變化的關心程度。只有大幅降稅、或者退稅纔能引起市場較大的反響。
招標拍賣還需要配套政策 二手房交易迫在眉睫
北京富力城房地產開發公司總經理 謝強
《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》的出臺有利於市場走向規范,但目前還是要針對一些經濟相對發達,特別是房地產比較成熟的城市,而且在這些城市也應該有選擇地用。比如北京的一些郊區,拍賣的方式就不一定利於土地開發。
這個政策還有些不足,只規定了國有土地可以拍賣,但是工廠和農業征地沒有作出相關的規定。此外,與之配套的一些政策和細則也沒有同步出臺。對於政府而言,把拍賣土地做成熟地的資金壓力很大,特別是開發商不再負擔拆遷以及安置拆遷人口,這個包袱,是政府今後在土地拍賣中所要面對的。
同時,這個政策目前留的『活口』太多,而且有不少歷史遺留的問題,這個過程將持續2?3年。
從上海的經驗可以看出,二手房市場的活躍是刺激房地產發展的興奮點,北京有大約2億平方米的二手房,但進入市場流通的只佔2%,而上海是30%?40%。主要原因是交易機制沒有完全建立,同時政府在這個方面的態度比較曖昧,政策的配套問題解決不了。此外,二手房交易的契稅比較高,可以試行一下零稅率,同時北京市也缺少二手房的交易場所。
停止協議轉讓讓強者愈強
北京泰躍房地產開發公司銷售經理 季滿如
受土地招標政策影響,明年上半年短時間內的供應量會有大的增長,去年下半年突擊拿到土地的項目在2002年年底左右基本可以辦完有關證件,將在今年春節後上市。北京目前有3000多家房地產公司,今後的數量會大大減少,並呈現兩極分化。資本在協議出讓的方式下不佔主導地位,但招標的方式將使得資本有決定性的話語權,對於華潤置地、珠江、萬科等實力派發展商而言,是一大利好,而對於北京眾多靠關系拿地皮、倒賣土地的小開發商而言,將是一個災難。
土地資源經過這個短促突擊的拿地過程後,在今後的長期的時間裡,會呈現稀缺性,同時招標拿地的付款方式比較苛刻,土地供應會逐漸平穩,整體的競爭程度會下降。內外銷的合並是水到渠成的事,早在兩年前外銷的優勢就已經不明顯了。內銷外租更實惠一些,現在很多內銷房的檔次與質量並不比外銷公寓差,兩者的區別已經基本不存在,所以對市場的影響並不是很大。
契稅雖然已經降了不少,但總是給人一種革命不徹底的感覺,不久前的一項調查顯示,因為契稅下降而買房的人比例僅僅佔30%,表示不急於購買的人有50%,等等看的有20%。
目前北京二手房市場還是比較混亂的,體現在有按照產權出讓的,也有按照使用面積出讓的,沒有統一的標准。國家機關部委的大量存量房中,產權也不清晰,有按照標准價賣給職工的,有按照成本價賣給職工的,同時有的單位還規定,如果出售單位有優先購買權等等,這都是阻礙二手房市場發展的因素。北京市居民賣舊買新的意識比廣州等南方城市的人要差,這也是二手房市場不夠活躍的原因之一。
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