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近年來,隨著住宅商品化的普及,一個不容忽視的問題也越來越顯現,這就是住宅公共部位、設施、設備的維護問題。
購房者買房後,一般總要先拿出一大筆錢徹底裝修一番,然後歡歡喜喜地搬進去,認為自己終於可以高枕無懮了,其實不然。過去住公房時,房屋小修大修都找房管站,現在如果再遇到這樣的事找誰去?有人可能會說,找物業唄。可是如果物業告訴您,他們也拿不出這筆費用時,您又能怎樣?隨著2003年的到來,《天津市商品住宅維修基金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)終於及時出臺了,目前其正式實施已經十餘天了,業界對此究竟反響如何呢?
購房者:我交的錢是否能為我自己服務?
在天津吉利花園購買了一套住宅的朱小姐這幾天剛剛辦理了住宅維修基金繳存手續。她對記者說,建立住宅維修基金對購房者來說肯定是件好事,因為房子一旦住久了,各種維修問題就會隨之而來,建立了維修基金,今後就可以放心地住房了。但是朱小姐心中也有一點兒不平衡:比自己早買了一個月的人就不用交納這筆基金,如果今後樓裡公共部位需要維修,自己交納的維修基金豈不就成了公用的了嗎?已於一年前買了房的方先生也對記者說,買房時他曾向售樓處詢問過有關今後房屋的維修問題,售樓處告訴他開發商將會在入住時撥一筆專款給物業公司,用於房屋日後公共部位的維修和維護。這筆錢想必開發商已經計入開發成本加在了房款裡。出臺新《辦法》後,是否會讓已買完房的購房者再掏這筆錢呢?如果真是這樣,購房者不就掏了兩份錢嗎?
房管局:最大的受益人是老百姓
帶著購房者的問題,記者又走訪了市房管局物業辦。物業辦的孫處長對記者提出的問題做了耐心的解釋。他說,在《辦法》正式實施前的一個階段,很多樓盤都出現了成交量突飛猛進的現象,之所以這樣,購房者就是為了搭上不交維修基金的末班車。其實這主要是因為購房者對《辦法》還沒能充分理解。《辦法》中明確規定,維修基金屬於建立維修基金的業主所有。以不配備電梯的住宅為例,開發商與購房者各自交納的購房款1%的維修基金都屬購房者所有,這就如同大家交納住房公積金的道理一樣。但是如果購房者不交納自己應交的1%,那麼也就得不到開發商所交納的1%。交納了住宅維修基金,就等於給房子交了養老金,真正的受益人就是老百姓。
對於上面朱小姐提出的擔心,孫處長表示,那是一種誤解。在《辦法》實施的過渡時期,同住一幢樓房,由於買房時間的先後,有的人交納了維修基金而有的人沒交,這種現象肯定會有。有關部門將會根據具體情況盡快制定相應的追繳辦法。如果在追繳前房屋發生了公共部位的維修費用,全體受益業主將平攤費用。已交納維修基金的業主,其費用可由維修基金賬戶支付,而且其自己支付的費用也只相當於平攤費用的一半,而沒有交納基金的業主將需全額支付。對於方先生提出的疑問,孫處長解釋說,本市的確在1997年出臺的有關辦法中規定:開發建設單位需按照住宅建安工程費的2%提取維修基金。但是卻沒有明確維修基金的權屬,也沒有明確規定這筆款項應該統一交到哪裡,同時對違規行為也沒有相應有效的控制措施。現在有關部門正在著手研究這些問題,開發商過去已經提取維修基金的,有關部門要想辦法盡快追繳。建立維修基金是一件對購房者和開發商都有益的事,大家一定要把眼光放長遠。
最後,孫處長提醒購房者,為了使自己的房子今後有保障,解除買房的後顧之懮,購房者應該監督開發商盡快建立維修基金。同時,開發商也不要因小失大,只顧眼前利益愚弄購房者,損害企業自身的品牌和聲譽。
開發商:少了糾紛增了賣點
《辦法》中規定,對於不配備電梯的住宅,開發建設單位和購房者各按購房款總額的1%繳存維修基金;配備電梯的住宅,開發建設單位按購房款總額的1.5%、購房人按1%繳存維修基金。對此規定,開發商又是怎麼看的呢?
建泰置業的成經理認為,《辦法》的出臺是很及時的,這樣可以避免很多不必要的糾紛。過去有關部門也曾有過這方面的規定,要求開發企業給物業公司撥專款建立維修基金,但是往往開發企業與物業公司之間是一筆糊涂賬,這筆錢撥了沒有、撥了多少,購房者都不清楚。有的開發商也許確實給物業公司撥了這筆款,但是因為目前物業公司基本上都處於不贏利或者微利的狀況,因此,這筆錢有的也許已經挪作他用了。一旦今後房子需要維修,物業公司又拿不出這筆錢,最終倒霉的還是老百姓,開發商也得落埋怨。而新《辦法》的出臺,對開發商和購房者的相關責任都做了明確規定,不但保護了購房者的長遠利益,同時也維護了開發商的權益。更重要的一點是,住宅維修基金終於建立起來了,物業公司今後可以更良性地運行了。對於購房者需要支付的維修基金,成經理表示,聰明的開發商可以作為優惠替購房者支付,而使之成為項目的一個新賣點。這樣做無論是對項目的銷售還是提昇公司的形象都是非常有利的。
就此問題,記者也走訪了其他一些開發商,聽到了一些不同意見,有的開發商認為,不管怎麼說,無形中又多了一項費用支出,增加了開發商的負擔。
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