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上海房地產業在近年的飛速發展中,逐漸形成以市場為主導的運行機制,『市場之手』極大地推動了上海房地產業健康快速發展。2002年,上海全年商品房銷售面積預計突破2000萬平方米,存量房交易預計達到1600多萬平方米,人均住房面積達到13平方米。
以市場為主導的運行機制主要表現在三個方面。
首先,投資主體不斷優化。在上海4000多家房地產開發企業當中,民營、外商投資企業約佔45.4%,而且,這一態勢還將加速發展。民營資本特別是外資大量進入房地產市場,使得開發商在投資決策時更理性,注重市場細分。清晰的產品定位、引導時尚潮流的規劃設計、先進的營銷策略以及更加人性化的物業管理經驗,促進了上海房地產市場運行機制不斷優化。
其次,資金來源更為多元化,房地產金融風險大大分散。與以往房地產開發資金主要來自銀行相比,如今投資上海房地產的資金來源更為多元化。截至去年11月份,投入上海房地產的686億元資金當中,沒有預算資金投入,其中自籌資金和利用外資佔283%,房屋預售款資金佔42.54%,而通過銀行借貸的僅佔23.4%,基本改變了原來房地產開發主要靠銀行貸款的局面,房地產金融風險得到了有效控制。
再次,個人購房成為市場消費主體。如今,個人購房已達到了上海房地產市場的98%。上海自開始推行以房屋置換為突破口,實現房地產二、三級市場聯動以來,二手房市場發展迅猛,交易量大幅度攀昇。1996年,上海二手房的交易面積總量僅有82萬平方米,到去年年底,交易量已猛增到1600萬平方米左右。
去年上海商品房開發建設規模、銷售面積均創歷史新高。截至11月,商品房施工面積6100多萬平方米,商品房新開工面積2000萬平方米。由於市場需求旺盛,上海空置商品房數量呈逐年下降之勢。截至去年11月底,全市商品房空置面積為754萬平方米,其中住宅431萬平方米,比上年同期減少35%。上海房地產增加值佔全市GDP的比重已由1991年的1.4%,增加到2001年的6.4%,預計2002年將接近7%。
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