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近一段時間以來,老式住宅不斷以高價成交,成為房地產投資市場的新亮點。
去年,老式住宅買賣市場有幾個成功的成交案例,顯示了這一市場的魅力。2002年3月賣掉的一套新式裡弄房,成交價為280萬人民幣;到10月份,該物業價格昇至400萬元,並且有多個客人爭購。2002年4月,位於五原路上的老式公寓以132萬元成交;10月份,有人以200萬價格購買。2002年6月,淮海路上的一套90平米的公寓以60多萬元成交;僅過3個月,有客人願以85萬購買。2001年底,位於長樂路上的一幢洋房以450萬元成交;2002年8月,新買家以700萬元買進。在租賃市場,上海老式住宅已出現供不應求的場面,很多以200萬元購置的老式公寓和新式裡弄在裝修後(裝修的要求較高,以柚木裝修為標准,投入約40萬元左右),以每月3500元美金租給外國人,年投資回報率高達10%。
趨熱原因
1、物業地段頂級:投資房地產的關鍵之一是該物業的地段,老式住宅集中在上海的頂級地段,如淮海路、華山路、湖南路等。
2、周邊配套齊全:物業的周邊設施已成為投資者重點考慮的因素之一,如銀行、醫院、超市、學校、娛樂場所,而老式住宅集中的地段是市中心的頂級住宅區,其周邊設施相對成熟,綠化率也很高,文化氣息相對較濃,很多的外資企業老總都把家安置在那裡。
3、功能獨具特色:老式住宅的功能很多。現在老式住宅分為三種:老式公寓、新式裡弄和老式洋房,它們較現代公寓有如下特點:
內部層高很高。大部分老式住宅的層高在3米以上,有的甚至在4米以上,而現代公寓的層高多為2.8米左右,層高越高,空氣越流通。
房間開間極大。老式公寓的衛生間、廚房面積比現代公寓大很多,利用率極高;臥室面積基本在25-40平方米左右;客廳的面積也很大。
朝向好、功能全。老式住宅大部分都是正南正北朝向,采光充足,房間以明室居多,乾濕分離。老式住宅的房間多,餐廳、客廳、主人房、客人房、壁櫥、傭人間、衣帽間樣樣有,尤其是新式裡弄和老洋房,房間在八九間以上,不僅提供了工作間和娛樂室,還有車庫和花園,整體利用率大大增加。
外觀獨具特色。老式住宅匯集了世界各國的建築精華,呈現出不同的藝術風格,具有濃郁的異域風情。
注意事項
投資老式住宅,不能盲目,要有全面的了解。
①該房屋是否在城市規劃之中。可以到物業所在的區規劃處查詢。
②該房屋的產權是否清晰。所有權不清晰的房屋是絕對不能購買的,由於歷史原因,很多老式住宅產權不明,難以成交。
③該房屋的內部結構是否有問題,可請房屋質量鑒定機構來評定。
④該房屋的老式裝修最好沒有改動過,房屋的零部件越有老味道,也越有賣點。
⑤該房屋是否有違章建築。有違章的必須在合同中注明拆除的責任由誰承擔。
⑥該房屋的文化價值。一定的傳奇故事,可以增加物業的文化內涵,昇值空間會更大。
⑦周圍環境必須是成規模的老式住宅區,沒有建築物遮擋視野。
家誠不動產淮海店陳晟
名詞解釋
差價換房(俗稱房屋置換-編者注):滬價房(1997)第348號第三條規定,本辦法所指的差價換房是指按住房價值交換,實行價差補償的行為。其主要形式有:公有住房之間的交換,職工所購公房之間的交換,私有住房之間的交換,不可售公有住房與商品住房或私有住房的交換,職工所購公房與商品住房或私有住房的交換等等。由此可以看出,差價換房是住房互換使用的行為,是以房換房。
二手房買賣:二手房指房地產三級市場中買賣的存量房屋,二手房買賣是二手房的買進賣出。
房地產經紀收費:房地產經紀收費是房地產專業經紀人接受委托,進行居間代理所收取傭金。
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