|
||||
杭州房地產經過這幾年的發展已在全國范圍內形成了一個獨特的『杭州現象』,在這裡不僅誕生了一批叱吒風雲的房地產開發企業,也誕生了一群遠見卓識的專業投資者。
經過這幾年的持續上漲,杭州老城區房價基本已達到5000元/平方米以上,就連三墩、臨平等近郊房產也達到了3000元/平方米以上。但即使如此,還往往是有價無市,開發商幾乎無房可售。相對而言作為國際化大都市的上海不僅均價低於杭州,在房產品的選擇餘地上也豐富多了。所以,從跨區域大投資的概念上來說,上海房產已比杭州房產更具投資價值。早在一兩年前,就有杭州的投資者前往上海購房,近來,隨著上海申博成功、浦江兩岸綜合開發進入實質性啟動階段等利好消息頻傳,上海房產引起了全國各地的新一輪投資熱潮,其投資前景及價值更是引起一大批專業投資者的關注。
投資購房五大要素
我們購買自住用房時,考慮最多的往往是價格、質量、居住環境、物業管理等問題。而在投資購房時,就會像投資股票一樣,更注重房產的昇值潛力及該地段的發展前景和環境、交通等等因素,以及如何規避風險。投資的風險降低了,房產保值、增值的概率也就相應增加了。
所以,欲在上海投資的杭州人購房時要考慮以下重要因素:
一、政策因素。12月3日上海申博獲得成功,在未來的七年內上海市政府將先後投入30億美元用於世博會場館及相關配套設施建設,世博會的舉辦將進一步改善上海的投資環境,同時也為房地產業的發展提供更廣闊的空間。世博會選址在黃浦江兩岸盧浦大橋與南浦大橋之間的濱水區域,七年後這一區域的江南造船廠、白蓮涇等污染嚴重的企業和危棚區將被國際交流、旅游、文化等新興產業所取代。世博會及其周邊區域房產也會因其獨特的地理位置、便捷的交通條件及文化背景為自己贏得利潤增長的空間。
二、地段。『地段』這一地理概念隨著交通的發展,已漸漸演化為時空概念。早在1997年,上海曾掀起小規模的地鐵沿線物業熱,當時,地鐵一號線的開通,促使其周邊物業價格大幅提昇。而這種情況同樣出現在今年的樓市上,受地鐵二號線延伸段的影響,天山西路、仙霞西路等新開樓盤單價,在半年內普遍上揚500-1000元,高點均達到6000元/平方米以上。同時受橫貫松江的R4地鐵(松江新城—宜山路)2004年將通車消息的影響,九亭、泗涇等地樓盤價格也在穩步上昇。根據上海市市政府的規劃,『十五』期間,將有10條軌道交通相繼建成,有理由相信沿線物業將會成為房地產市場未來幾年內的強勢品種。
三、戶型。前幾年一直走俏的三房兩廳主力戶型,近來已漸漸不為市場看好,而兩房兩廳以及更小的小房型卻日益受到市場的青睞和專業投資者的追捧。根據有關資料顯示,上海房地產市場目前對單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右,更為樂觀的預測甚至可達10萬戶。然而上海現有單身公寓市場(有明確市場定位的物業)的供應總量不足4000套,與實際需求量相差甚遠。隨第一代獨生子女的成長獨立,『先購車,後購房』的他們也必將會引起小戶型房租賃市場的熱潮。由此可見,單身公寓及市中心區小房型房屋的需求量,在一定時間內仍將呈上昇趨勢,市場潛力極大。
四、規劃導向。規劃為未來房地產投資指明了方向,『十五』期間,上海將率先重點建設『一城九鎮』。『一城』是指松江新城,『九鎮』是指安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮9個中心鎮。自去年8月,試點城鎮——松江新城建設正式啟動以來,松江新城的房產價格已從每平方米2000-2500元上漲至3500元。
五、社區文化背景。與前些年相比,目前上海的商品房品質已經有了相當程度的提昇,尤其是這兩年推向市場的新盤,無論是規劃、建築形態、環境營造、工藝用料等硬件,還是服務和配套等軟性的方面,都有了明顯的進步,房地產市場也隨之進入了產品細分時代。上海是個國際化大都市,在上海選擇投資型房產時不僅要注重其建築質量、價格等外在的東西,更要注重其社區文化背景。例如中國人在國外喜歡住唐人街,外國人在中國也喜歡聚居,這就是文化背景使然,所以在使館區、開發區周圍的外銷公寓自然就更受境外人士的青睞了。
【提醒】
上海購房三項注意
每個城市在執行國家基本政策的情況下都會有一些差異性的地方性政策,比如稅收的減免、手續的履行方式等等,外地投資者不妨多聽、多問,等吃透政策後再下單不遲。在上海購房,您要留意以下與杭州有所不同的政策規定:
一、在上海購房可以退稅
上海在1998年出臺了個人購房可享受所得稅抵扣的政策(即俗稱的『購房退稅』),其原意不僅是為了搞活房地產市場,更是為了吸引高知、高收入階層在上海購房落戶。
根據政策,凡1998年6月1日至2003年5月31日期間,在上海購買或差價換購商品住房並在上海繳納個人所得稅的中外籍個人,且是商品房產權證的法定擁有人,可在這一時期內享受個人所得稅抵扣。購房者可抵扣的應納所得稅額,最高可達到購房者購買或者差價換購商品住宅所支付的購房款與貸款利息總額(由銀行提供證明)之和。
這一優惠政策即將於2003年5月31日後結束,如果您正好屬於在上海的『納稅人』,那麼買套房不失為一種明智的投資選擇。
二、提前還款,購房者要支付違約金。
選擇個人商業住房貸款期限,你會選幾年?很多杭州市民會毫不猶豫地選擇較長的貸款時間,這樣每個月的還貸額不多,如果手頭有閑錢的話,可以通知銀行提前還貸,反正提前還貸銀行是不會收取任何手續費的。但如果是在上海您可得小心了,因為『提前還貸』和『貸款到期不還』這兩種行為都將被銀行視為『違約』行為,您或許會被銀行要求支付一筆不小的『違約金』。
『違約金』的收取條件和標准視不同銀行而有所差別,目前中行上海分行規定:一年之內提前還款的,將收取提前還款總金額的一個月的利息作為違約金,一年以後提前還款,暫不收取違約金;工行上海分行的做法是:一年之內,住房商業貸款的借款人如需提前還款,將收取提前還款金額的5%作為違約金。所以,在簽訂按揭貸款合同時務必詳細諮詢,以免不必要的損失,其實您完全可以通過轉按、加按、換按這3種方式的巧妙運用,規避這一風險。
三、開發商、消費者雙方有權簽《預訂協議》
在杭州,購房者在預付定(訂)金時,簽訂的預定協議一般由開發商單方擬定,而在上海,作為購房者的權益有所延伸。
在上海,購房者支付定(訂)金後,可先簽訂《上海市商品房預訂協議》(示范文本),如果房產商不遵守面積約定和不同意將廣告、樓書等作為補充條款的,以及沒有告知購房者在簽訂本協議前該房屋已存在的抵押、預租和查封等事實的,不論定金還是訂金,都將雙倍退還給購房者。同時,在協議中約定的預訂期限內,除甲乙雙方在簽訂商品房預(出)售合同時,因面積誤差處理條款、違約責任條款、爭議解決方式等條款存在分歧,不能協商一致,或是甲乙雙方簽訂本協議後簽訂商品房預售合同前,由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利這兩種情況外,甲方拒絕簽訂商品房預售合同的,雙倍返還已收取的定(訂)金,乙方拒絕簽訂的,無權要求甲方返還已收取的定(訂)金。
這一政策將合同規范提前到了定金階段,更好地保護了消費者的利益,但與此同時也提醒您要謹慎『下單』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||