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我國房地產業在冬雪的伴隨下,走過了沸沸揚揚的2002年,仔細體會,別有一番滋味。在眾多熱點中,商業地產的開發無疑是其中最大的亮點之一。中關村科貿大廈以每平方米12.8萬元的天價一炮打響,而歲末建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍把商鋪投資推到了頂峰。近日,北京中原房地產經紀有限公司總經理李文傑在接受記者專訪時表示,2003年的商業地產,將更趨專業化。
投資型商鋪成為熱點
李文傑表示,最近一兩年,以商鋪為首的商業地產成為了房地產業投資的新熱點。它的出現是房地產開發的必然趨勢,是商業地產開發水平提高的重要表現。商業地產的開發,已經從原始的配套型物業轉變為一種新的市場形態,並已經形成了自己相對獨立的市場空間。
顯而易見,商鋪投資熱的形成,其中日漸成熟的商業環境、高額的投資回報應是關鍵因素。尤其是像北京、上海、廣州等國際大都市,商業活動將日趨頻繁和興旺。加之北京將舉行2008年奧運會、上海申辦世博會的成功、我國加入世貿組織等多項利好消息的刺激,我國商業市場的效應開始逐漸得到釋放,對於商業地產的需求也將繼續擴充。人們普遍認同的商業地產較為樂觀的預期,正是目前部分商鋪熱銷的原因之一。
對於發展商而言,從商業地產特點來看,不能局限在簡單的商鋪上。隨著商業環境的成熟和不斷發展,對商業地產的整體經營纔是最終成功的關鍵。現行的『點式』開發商鋪的市場行為,雖然目前仍然擁有較好的市場前景,但是這種做法很容易形成項目後期銷售、經營管理等諸多方面的問題,不容易把好鋪做旺,對於開發商、投資者都存在潛在的危機。因此,把商鋪開發從獨立商鋪上昇到整體經營,以至開發大型商廈和綜合性商業物業是市場的必然趨勢,並且能為發展商帶來非常可觀的利潤空間。
應充分考慮到市場需求
隨著現代商業的不斷發展,大型購物中心、大型超級市場等形態將成為零售市場的主導者,而此類形態也與房地產開發存在著緊密的聯系。在美國、新加坡、日本等商業發達地區,都擁有一流的集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、服務等於一體的大型購物中心。在房地產和商業環境較為成熟的廣州,已經擁有像天河廣場、廣百廣場等大型購物中心,成為當地商業地產的航母,發展為城市新的坐標,對整個城市的發展起著舉足輕重的作用。
就北京而言,按照目前的市場發展來看,大型甚至超大型商業地產項目將會逐漸浮出水面,以適應消費進一步擴張的需要,引導著商業市場跨入新的時代。市場表明,已經有若乾個大型商業地產項目開始啟動,商業地產將表現出前所未有的活力。但是,對於北京目前的商業市場開發現狀,開發商開發經營大型商業地產項目的經驗和能力尚不令人滿意。而作為開發智囊的代理公司,對於商業地產的策劃和操作能力也相對較為薄弱。因此,目前的北京商業地產市場,急需向專業化的方向發展。
以中原房地產經紀公司為代表的一批專業化代理公司,紛紛看好北京巨大的商業地產市場,都在積極謀劃用自己的專業優勢,為北京商業地產市場服務,以取得最大的社會效益和經濟效益。
專業化有助於提高產品競爭力
商業地產的開發,不能簡單地等同於普通住宅地產的開發。一個商業地產項目從立項建設到開始經營,涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售乃至開業後商場的經營管理等諸多內容,其操作難度明顯高於普通住宅地產。只有把握好每一個環節,通過一系列的操作,纔能實現項目自身素質的提高和飛躍,在激烈的競爭中脫穎而出。因此,專業化的商業地產將指導項目的策劃和建設。
李文傑認為,對於一個成功的商業地產項目而言,關鍵因素應在於准確的市場定位和良好的經營管理。市場定位是項目前期運作的重點,准確的定位可以給項目提供一個獨特、鮮明的個性。例如北京的王府井、國貿為國際精品特區,定位為高檔次購物消費中心;廣州的天河廣場定位為大型一站式購物中心,集購物、休閑、娛樂、旅游等於一體,吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓、項目的主旨。定位不准,項目就很難適應市場,甚至難以生存。
良好的經營管理則是一個商業項目擁有持久生命力的保證。沒有良好的經營管理,很可能出現項目初期銷售、租賃火爆,但維持不了多長時間就會人去樓空,經營慘淡。因此,只有踏踏實實地做好項目的後期經營管理工作,纔能使項目得到市場的認可,從而創造出高額的利潤和良好的信譽。
李文傑強調,商業地產的開發是一個城市房地產開發的重要組成部分。通過專業化的策劃和操作,把先進的商業模式帶進來,為我國的商業市場帶來活力,將成為2003年商業地產的重點。
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