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大盤現象冷熱觀
2002年新年伊始,一則以『值得180天的等待』為主題的廣告通過各種媒體進入了消費者的視野,由單一開發企業獨立操作的成規模的大型樓盤---順馳太陽城全面啟動,標志著天津房地產市場大盤時代的開始。今明兩年內,市內六區及塘沽等區,保守估計擬開工和在建的大盤項目將突破500萬平方米,對於這一迅速蔓延的市場現象,天津的開發商基本可分為冷靜派和熱情派兩種觀點
津東集團是在危改中發展壯大起來的本市一家非常出色的房地產集團公司,曾經在區域競爭激烈的河北、紅橋兩地創造過幾乎盡產盡銷的銷售奇跡,在我們就大盤的問題采訪該集團董事長徐樹山時,徐總冷靜、明確地表明了他的觀點
徐總認為,大盤肯定是房地產行業發展的趨勢,但目前的確存在困難,關鍵有三:城市尚待發展,市場尚需培育,開發商尚待成熟。目前市場的承受力還是集中在中檔偏高的改善型住宅。所以今後一段時期內,津東集團還會致力於在區域市場中把握市場需求,制造傳統精品。
大盤時代是趨勢,但目前市場欠成熟
城市需要發展
從目前情況看,大盤周邊的的交通狀況尚不方便、生活設施建設尚不健全,百姓從感覺上還是在市中心居住比較舒適。北京上海廣州等大盤項目發展迅速的地區,經濟發展比較早,基礎比較好,市中心區發展餘地已經很小,距市中心20-30公裡還很發達。相比之下,目前本市中心區還不夠發達,所以造成中心城區住宅價格相對並不昂貴,沒有形成與周邊地區的梯次差別,甚至有中心區與城市邊緣價格倒掛的現象,因此目前天津的大盤項目至少還達不到其他地區大盤項目的『物美價廉』的市場定位。
市場需要培育
目前本市購房人成分相對單一,主要是本市的長住居民,社會關系、生活圈單一,有居住於市中心區的習慣和需求。而北京、上海、廣州等地外來人口眾多,沒有居住背景和淵源的限制,外來人口更願意購買城市邊緣的大盤項目。相信隨著天津經濟的發展,這一狀況可能會有所改善。
開發商需要成熟
大盤能否達到宣傳和想象中的預期尚無法確定。目前天津的開發商原始積累狀態還都未完成,市場好了,就抓住機遇了,獲得回報;一旦市場不好,承諾達不到,既影響了企業形象又給企業帶來經營困難,項目的問題甚至帶來企業的問題,如果基礎差,底子薄,抗風險能力差,更會帶來企業存亡的嚴重問題。
就象股票最初沒有市場,大家都賺錢,而現在市場逐漸成熟,參與的人多了,賠錢的人反倒多了。現在天津的大盤與其他城市成熟的大盤項目相比,還存在不足之處。
房地產行業是個資本密集型行業,沒有資本是不行的。數十萬平方米的大盤,對資金的需求也是張開著血盆大口的,從土地資源的控制,到項目啟動配套,都需要巨大的資金,門檻當以億為級別。一個房地產項目開發資金的籌集渠道,目前從大的塊面來說,分為三大部分,即企業自有資金,銀行信貸資金和銷售的滾動投入資金。企業自有資金的不足,大盤項目對銀行信貸資金及市場銷售滾動資金的依賴就更大。而銀行信貸資金,在現時的金融管制政策下,進入是有門檻的,如"四證"齊全、項目自有資金籌足總投資的30%等,利用銀行的錢會很難;銷售的資金回籠參與滾動,則要看市場對產品的承接力如何。大盤佔地大,位置一般比較偏,周邊城市配套不成熟,培育並保持旺盛的人氣不容易。
另外,在融合當今國際國內住宅發展的最新理念與科技、房地產市場走向專業化分工的今天,一個大盤的發展,需要發展商在更大的范圍和更高的視角上去組織專業協作資源,從項目策劃定位、方案規劃設計、工程建設、監理、物管、營銷推廣、銷售代理等等,一切都需要資本來買單。海外建築大師也罷,國內策劃高手也罷,總有一個價值來衡量,對大盤而言,正可謂長袖善舞多錢善賈。因此,大盤對發展商的首要挑戰,就是資本的實力,融資的能力。而一旦出現資金供給斷裂,美麗的家園藍圖也就有可能淪為城市的"疤痕"。
但是應該看到,目前在一些城市房地產開發中普遍使用的"小而全"的封閉方式,其缺陷日益顯露。有些資深規劃工程師指出,這類房地產項目用地規模大而廣,用地劃撥缺乏統一規劃和整體上的協調,開發商只注重內部環境的培育,而周邊的環境得不到改善,向公眾開放的公共綠地嚴重缺乏,市政基礎設施的配套建設也各自為政,封閉式的物業管理,破壞了城市生活的多樣性,對城市景觀、環境和城市空間結構造成很大影響。
由於房地產開發既可以滿足人們生活的基本需求,同時又寄托著古往今來人們對生活方式、對生存狀態的一種理解和追求,而住宅小區作為城市組成的有機體,只有溶入城市這個大環境,生活纔會多姿多彩,單個的住宅小區或住宅社區無以形成"城市生活"。
因此大盤的確是城市發展的必然結果,但在天津尚需時日。
更多正在開發經營大盤項目的人們之所以投身大盤有以下原因:
營造大環境,體現性價比:
大盤推動的是一個系統工程,是對天津市總體發展水平的一個全面提昇。同時,大盤的操作對土地資源是一個很好的整合,並且符合城市發展的方向,切合天津市政府的總體規劃思路,真正也是為老百姓造福。大盤的開發給消費者帶來的是一種生活模式和生活品質的改變,首先是大盤的社區配套比較齊全,物業管理水准較高;其次,購房者追捧大盤大多是對大社區、大家庭的一種歸屬感的追求,大盤具有成為一個大社區的基礎,擁有宏大的氣勢和相應的品牌效應,更具有增值和保值的空間。大盤項目的在津推出,標志著本市房地產市場進入了新的階段。大盤不僅僅是給城市格局建設帶來新的變化,更多的是促進本市房地產市場的成熟。大盤項目融入更多的是業界的綜合素質,其影響將遠遠超過版圖上的意義據了解。
大盤營造"大環境"
大盤項目在"大環境"的營造上,會遠遠的超過一些中小的樓盤項目。其實"大環境"一直就是購房者在下決心購房時的一個隱性條件。大環境是一個綜合因素,它包括教育環境、商業環境和治安環境等,也包括區域內的經濟環境、文化環境。
目前一些開發商有意無意地以"麻雀雖小,五髒俱全"的封閉式小區環境置換了大環境概念,使購房者進入了重視社區環境,忽略社區周邊的"大環境"的誤區。在我市,對於大多數普通購房者來說,只要兜裡的錢富餘還是會首先考慮中環周邊地帶的項目。但這一環狀地帶,隨便數一數房地產項目就有將近200家,大盤項目很少,有的甚至是一兩個樓座就稱一個"園",為在有限的面積內盡可能地多出樓,不顧樓間距、小區環境隨意布置,在這裡居住的購房者又怎麼能體會到"大環境"呢?然而,在已經或准備開工的地產大盤項目中,一些開發商在樓盤建設的前期就已經或准備將超市、學校等居民生活的的必備設施先期建設。而且,在小區的配套、環境、物業、交通等環節上都會因為規模的因素,資金的配備比較充裕,基本上會杜絕出現在一些小盤地產項目中,入住很久纔會逐步配套、入住後因為環境、物業的不能實現承諾而產生的種種糾紛。
大盤體現"性價比"
購房者買房挑地段、選環境、看價位,比來比去其實還是一個"性價比"的問題。說白了就是花同樣的錢,買最實惠的房,把錢花在刀刃上。目前,隨著我市一些開發商理念的提昇,一些開發規模較大的"大盤"將會逐漸顯現出卓越的"性價比"優勢。
據了解,在我市中心地帶能夠完成開發商"大盤"運作的地段已經非常稀少,所以有實力的開發企業都已經將目光投向城郊結合部的大片開發地段,由於地價的相對低廉,使得開發商有精力把開發項目的內容作足,而不至於為了在有限的地塊內多出樓而損害購房者的利益。據有的開發商介紹,"大盤"項目中由於有了可開發的大塊面積,就有能力建設符合人們需求大面積綠地,水景、梯級綠化、運動環境等等都不難實現。另外有的項目還推出在一些高檔項目中纔有的精裝修。就像一些業內人士說的那樣,天津的房地產還將有很大的發展空間,"大盤"運作除了顯現開發商的實力外,最重要的開始為自己的發展提供了廣闊的舞臺,為購房者能提供更大的可挑選空間。提及大盤項目的價格,大多數的開發商都強調大規模社區最能夠體現的是"性價比",因為"大盤"運作起來靠的是實力、比的是實力、競爭之後的樓盤給購房者提供的是更多的實惠。
在城市化進程中,政府規劃是只看得見的手,市場機制是看不見的手。政府和發展商如何互動,是中國城市化運動中的大學問。在西方社會的"住宅郊區化"及城市化進程當中,政府為郊區發展大規模投資,建設公路和其他公共設施,這種大規模的基本建設投資,為郊區奠定了可以運作的基礎。而縱觀廣州郊區的大盤開發,城市基礎設施未建,樓盤先蓋,建設的先後順序被打亂。或許,在廣州快速發展的城市化過程中,市場的力量往往超過政府的力量,開發商們越來越多地扮演政府原來的角色。一些超大型項目的開發,等同於建一座新城,所有市場需求,都是開發商整合的要素。所以,出現了開發商花上億元,蓋好校捨求名校入住的奇事。以至華南板塊一夜之間,聚集了廣州乃至北京的數座名校。當政府不能像上海浦東建設一樣,沒有雄厚的資金和財力、能力進行大規模的城市建設時,可以將發展商作為開發城市的一只手,將大面積的土地賣給有實力、有品牌、有信譽的大發展商進行開發,借發展商之手,完成區域內的商業、文化、生活配套,但政府的監管職能依舊是少不了的。
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