放眼全國，不僅廣州，從北京到上海，從深圳到天津，中國房地產市場在規模化的路上越走越歡，『大盤』正以『星星之火可以燎原』之勢迅速蔓延，佔地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，甚至出現了佔地上萬畝的超級大盤。隨著如此龐大的規模開發，許多問題也接踵而來。

　　有一件事曾令廣州的蔣先生對麗江花園產生過小小的不滿，就是交通的問題。他看樓時，往返於麗江花園與廣州城的巴士是免費的，但到他收樓、裝修結束正式入住時，就要收5塊錢了。巴士是蔣先生往返於城鄉的唯一交通工具，也是他選擇麗江的原因，雖然有點不舒服，但他沒有介意。

　　幾年後，麗江花園發生過一次業主的游行示威，也是由於車票加價。那次是因為開發商把車隊承包出去，從5元加至7元。他還是沒有介意。他並沒有意識到，這件表面看起來很小的事情，實際上從細節上暴露下『洛溪板塊』在開發模式上的缺陷，就是開發商代替政府行政。

　　被稱為中國房地產『大盤』發源地的洛溪板塊和華南板塊，開發商在這裡不但要建房子，還要根據當地政府的要求做一些『額外』的事，比如設置居委會，為它提供辦公場地，提供日常辦公經費，包括工作人員的薪金。開發商在其自行開發的小區裡，代替地方政府行使『額外』管理權力，比如計劃生育、普查人口、維護治安、征兵、出具證明文件等等。除了居委會，開發商在其小區需要配套的設施還包括學校、醫院、圖書館、派出所、消防隊、環衛站、治安隊、肉菜市場、公共交通等。

　　大盤貢獻功不可沒

　　不可否認，華南板塊的發展加快了廣州城市化的進程，甚至為中國城市發展積累了寶貴的經驗。廣州城市規劃勘測設計研究院副總規劃師袁奇峰認為：如果政府規劃不缺席，大盤這種開發模式能夠產生規模效應，降低開發成本。此外，樓盤的規劃也可以更集約化，如可以做成大配套、大公園、大綠化等。

　　一位中介公司的老板也認為，許多大盤建設了別墅類的產品，而至少這些別墅改變了一些當地有錢居民的消費觀——他們開始掏錢來買這些大盤裡的別墅而不是自己去建自己的別墅了。不少業界人士也表達同感，無論如何，要肯定大盤對樓市做出的種種貢獻，這些開發商也為當地經濟作了很大的貢獻，如在廣州番禺，房地產已成了當地的支柱產業。

　　還有業內人士認為，開發大盤的都是有先進開發理念、正確市場觀和豐富操作經驗的開發商，他們為探索中國房地產市場做出了巨大貢獻，這些都不能抹殺。

　　大盤的貢獻還在於它們『越俎代庖』為政府做了許多事情。祈福新村被稱為樓市中的『中國第一村』，這個巨大的樓盤為當地居民提供了7000多個就業崗位，它目前是華南板塊唯一建設了污水處理廠的樓盤。據稱其第一個污水處理廠投資了3000多萬元，而第二個污水處理廠將要投入1億元人民幣，更令人驚訝的是他們還准備投入10個億建設一個醫院。又如中山雅居樂花園，據雅居樂集團營銷副總監郎梅介紹，他們在中山山香鎮開發的這個樓盤現在住了1.5萬人，而當地的居民纔三五萬人，他們為拉動當地的生活水平做了很大貢獻。由於他們的配套設施很完善，當地的居民都在裡面消費，許多公共設施實現了公共化。她說，大盤帶動了所在區域的房地產開發水平，也拉昇了當地的城建水平。

　　但也有一些業界人士及媒體提出了『大盤隱患』一說。

　　大盤『辦社會』的後遺癥

　　人們也許還記得，去年貴州世紀中天花園就曾因為開發區內學校收費問題被業主附帶告上法庭。今年3月份，深圳星海名城5名業主因小區配套學校收費過高而狀告開發商(若要在該校完成小學至高中的教育，需比公辦學校多付10多萬元的費用)。這些糾紛反映了當前開發商熱衷『辦社會』、『辦名校』潛伏的隱患。

　　從當前一些大盤的狀況看，『先開發，後規劃』所帶來的問題日益突出。番禺某些房地產大盤雖然做了許多社區配套工程，但這些社區配套工程無法擔起一些社會性的公共服務設施的職能，無法配置一些宏觀城市形態的設施，即使一些開發商在這方面做出了很大努力，也很難說沒有重復，沒有遺漏。

　　比如，這些社區都缺乏污水處理系統，而這也是『先開發，後規劃』帶來的問題。此外，整個區域的道路交通網絡也缺乏統一的規劃，這些社區都各自為政，盤與盤之間隔離封閉。況且該區域內現在還有大量土地尚未開發，如何改變整個區域『只見樹木，不見森林』的局面是一個嚴峻的問題。

　　一名曾在洛溪開發地產的經理曾向《南方周末》記者發牢騷：按照規定，一個地方人口到了一定數量就必須設立居委會，居委會的場地由開發商提供，日常的辦公費用雖說是開發商出一點，居民出一點，實際上大部分是開發商出的。最好笑的是，居委會的管理對象全部是城市人，但居委會的編制卻是按照村委會那一套來的，一年還要收一次軍烈屬撫恤金，逐家逐戶收。作為開發商肯定不能讓他們上門去收，因為這會影響公司的聲譽。第一年我按賣出的戶數交給居委會，一戶收多少已記不清，反正我交了沒有一萬也有八千。第二年還來收，我就火了，我說交也行，但只按戶口交，經查發現，300多戶業主，沒有一戶是轉了戶口的。

　　還有，最難搞的是計生工作。你說怎麼搞?居委會要求我們開發商配合，我們表面上是答應了，實際上影響生意的事情我們絕對不乾。有個業主懷了孕，她所在的街道居委會查到她在我們這裡買了房，就來到我們的居委會請求協助找人。我們的小區是：封閉式管理，居委會根本不會知道人什麼時候在或不在，他只能把姓名、住址寫在紙上交給我們的物業管理，讓我們看見她回來了就通知一聲。當著居委會的面我們肯定什麼都答應，一關起門我們就把條給扔了。別忘了，我們是商人，顧客是我們的上帝啊。

　　不少專家指出，如果在政府大的市政建設沒有規劃好的情況下，任由房地產開發商圈佔土地，各自為政開發大型住宅小區，將給房地產開發的可持續發展帶來諸多後患：樓盤規模過大，娛樂設施過多，會大大增加管理成本，住戶難以承受；一些地方城市規劃滯後於房地產項目開發，開發商只好各自為政搞建設，造成公共設施重復建設或漏項建設。

　　同樣，對於業主居民來說，交通車輛等問題也開始暴露了出來。現在，許多樓盤都因為持續開發，在坐車方面業主還可以吃『免費的午餐』，一旦項目開發完畢，開發商抽身而去，這些就成了一個現實的交通問題。

　　交通發難住宅郊區化

　　房地產開發的『熱環』的破壞力是間接的，但又是一個緊迫的現實問題。據了解，往來於洛溪、華南板塊與廣州市中心的公交線路雖然有8條，而實際上，舒適便捷的小區巴士纔是業主的主要交通工具。以每天運行18個小時、每半小時對開一班的最低估算，一個小區至少需要30臺車，那麼20個小區每天往返於『華南板塊』和廣州市之間的車次就是1500次。對於廣州市區的道路承載量來說，這個數字肯定是規劃外的。

　　『城市大了一點兒也不好。』北京望京的范女士對交通問題有切身體會，並有一肚子煩惱。『進城的公交車太少了，經常一等就是半個多小時，再加上時不時地塞車，怎麼受得了!』她每天要花3個多小時坐公交車。早上擠車到單位，於活都沒有精神；晚上擠車回家，累得只想睡覺。

　　不容回避，出行難是許多大城市存在的突出問題。就拿北京市來說，近年隨著城市的迅速『擴張』，家在郊區的居民交通難題更加突出。北京市公共交通研究所專家魏民表示，北京分散集團式的布局正在形成，這在相當程度上緩解了城市中心區的交通壓力。但是它帶來的新問題是，郊區生活的交通成本加大了。

　　中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍先生坦言，大型社區雖然有規劃，但有的開發商從中又將其分割，如望京，開始時有一個統一的規劃，但開發後又由幾家開發商來共同開發，每個開發商都關心自己這一塊，他們相連接的地段出現很多矛盾，很難處理好自己小區與城市交通、景觀、環境之間的關系。

　　楊保軍認為，在開發上，目前北京還屬於被動狀態。就是先開發，開發完了再考慮交通，包括修路。按照國外的開發模式，它是一種主動引導型的，比如說，我早知道天通苑要建那麼大的規模，我不是讓你先蓋樓，而是先由政府把地鐵等線路跟中心的線路修起來。這樣，以後再建一個什麼苑也可以，用這個模式延伸。

　　現在，北京、上海、廣州等大城市都已經進入了住宅郊區化的時代。雖然郊區化住宅所宣揚的是使人追求一種更高品位的生活，但在北京城市規劃設計院城市規劃設計所居住區規劃設計研究中心副主任趙文凱看來，西方國家人口密度是我國的l/20，而我國大城市的邊緣中心很多人口都在30萬以上，這就引發出了一個交通問題。就拿北京來說，30萬人的邊緣中心就有10個，而一條高速路、一條軌道線肯定不夠用，另外，對於一個郊區化住宅小區，業主沒有入住前，車程可能是半小時，等入住以後，由於交通壓力加大，車程就可能變成了一個小時，這樣對於先進去的開發商來說，先開發好的房子賣掉賺錢走人了，後面的開發商有可能就陷進去了。如果是做大盤，大盤的一期二期賣好了，後面的幾期就賣不出去。這加大了開發商投資郊區住宅的風險。

　　可以說，現在我國郊區化住宅的發展還停留在西方的第一代和第二代衛星城的發展階段。第一代是純居住的舊式住宅，第二代增加了配套設施，但仍然解決不了單向的交通壓力問題，第三代衛星城則增加了一些產業。實際上在北京恐怕只有亦莊很像第三代。從這個觀點來看，發展邊緣中心，不僅是入口往外疏散，而且要做到配套設施、產業向外疏散。

　　住宅郊區化還有一個綠化隔離保護帶的問題。趙文凱認為，現在北京實際上不是住宅郊區化，而是郊區的城市化，只是在郊區又建了一個城市，城裡住的可能是1：1.6間距的住宅，到了郊區只不過變成了1：1.7，沒有多大的區別。大環境不行，光靠小的環境還是不夠，樓盤開發還是要注重大環境，就是交通線路的連接也要構成對綠化空間的構造，不能沿路都開發掉。

　　規模化演繹神話

　　《大盤時代》作者王志綱認為，房地產開發已逐步走過散兵游勇的時代，伴隨著市場競爭的加劇，房地產項目的配套、環境、功能等『規定動作』的門檻已經提高，非大項目難以承擔，而且從房地產開發和區域開發的結合來看，市場化的造城運動也需要大手筆的整體規劃、整體開發來支持。從這一層面上說，廣州房地產企業『情迷』規模化是因應房地產市場發展形勢的需要。

　　從社會發展歷史看，當年工業化大生產時代，眾多工業制造企業通過走『規模化』之路，提高生產效率，大幅降低生產成本，提高了企業競爭力，成就了一大批工業巨頭。廣州房地產業一直走在全國前列，經過多年的市場化運作，業已獲得了巨大的成功，企求通過『規模化』運作來降低成本提高競爭力，也已是順理成章之事。

　　更重要的是，自去年以來，國內銀行調整放貸政策，主要放貸行工行、建行確定了重點對大型、特大型房地產企業或20萬平方米以上特大型樓盤放貸的政策。而廣州房地產企業對外資金的需求(尤其是對銀行貸款資金的依賴)一直極強，通過做多做大做強來獲取銀行信貸資金的支持，無疑也是房地產企業『情迷』規模化的原因之一。

　　但有一點我們不能忽視，就是工業化時代，制造企業通過規模化大生產提高效率、降低成本，提昇企業競爭力，成就了無數『神話』。然而，工業規模化的神奇故事卻難以在房地產業重演。

　　從某種程度上說，房地產開發確實需要一定的規模，然而規模並非越大越好。據說，房地產開發規模有一臨界點，開發規模超過臨界點，邊際成本便會上昇。有業界人士指出：房地產開發時間超過5年，其邊際成本便會迅速增加。而在廣州，目前我們所知像祈福新村開發時間已達10年且至今仍未『收尾』!雲景花園開發時間也在七八年以上，其它的五六年者更是不勝其數。

　　即便是短期開發，規模化也不一定能給開發商帶來所期盼的『好處』。中國房地產第一晶牌企業——深圳萬科集團總裁王石曾在一次業界大型論壇會上斷言：『房地產規模開發不可能降低成本!』因為，房地產開發與工業產品機械化大生產不同，中國房地產發展至今仍然處於『秦磚漢瓦』的手工階段，無法達到工業化時代制造企業規模化大生產產生的效果。

　　尤其重要的是，規模開發引發配套攀比的無序與泛濫，不僅造成了重復浪費，更增加了開發商的資金壓力，增大了企業經營的風險。據深圳某開發商透露，深圳某小區僅引入某名牌附中便花費了4000萬元!並且他表示這還算很少的!據悉，一些小區引入名校所花費用已高達上億元!而這僅是學校一項，還沒有包括醫院及眾多園林文體配套在內，可見房地產規模開發所扛負擔之重。管理大師彼得·德魯克斷言：『靠大規模制造成本優勢的競爭時代已在翻頁』。對工業制造企業尚且如此，更何況還處於手工生產階段的房地產業呢。

　　更重要的是，『規模上千畝、人口達十萬八萬的小區，它的經營管理者是誰?：是小區的物業管理嗎?這麼大一個小區，它將來怎麼維持?五年十年後小區該怎麼辦?』王石的這一發問，值得業界共同反思。