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天津城鎮住房制度改革小組辦公室經濟學博士劉玉錄
漲價因素:地價將隨城市改造上昇;居民收入提高、新一代住房需求產生;住房開發建設成本增加
降價因素:空置房增量;商品房房價上漲超過5%,目前房價與消費者認可價格有矛盾;交易量下降,有效需求趨弱
綜合觀點:2003年很可能先從地產投資啟動,置業需求隨後提昇,房價在調整中略有上昇
2002年,天津房地產在前幾年快速增長的周期背景下進入了一個調整階段,某些指標如1-11月的商品房銷售比去年同期下降了2.3%,房屋空置量比去年同期有所上昇。分析其原因,主要是危改後需求動力的逐步減弱、貨幣分房政策效應的降低和歷史積累的買房實力的消化逐漸完成,使得新一輪增長有待醞釀和積蓄。目前某些指標的暫時回落是正常的,這是經濟的辯證法。
今年房屋銷售指標顯示,1-11月,增量房銷售量有所回落,存量房交易量上昇。增量商品房與存量房交易二者此消彼長之比,接近1:0.6;多層、中低價房成交下降,小高層、高價房出售上昇;3500元/平方米以上的成交量提高約7個百分點,2500元/平方米以下的商品房減少約5個百分點;商品住宅市場交易價格中期止跌回昇。分析原因,主要是今年新上市商品房總體價格上昇,中高檔和市區小高層供應量增大所造成。
2003年總的趨勢是在調整中向上發展。2003年,很可能先從地產投資啟動,置業需求隨後提昇,房價在調整中略有上昇。
2003年房地產市場走高的主要因素有:地價昇值因素。海河兩岸開發,五河景觀改造;小城鎮集資住宅開發;城市外圍中高檔住宅區開發;規劃寶坻、靜海新城建設等等。住房需求因素。昇級消費,居民收入提高引起的梯次昇級和拉動置業;私人小汽車普及(普及率天津位居全國第四)引起的非中心區置業;獨生子一代成家置業需求上昇;市場供給的外移,會使中心區現有空置房得到逐步消化。建築成本因素。建材科技含量提高;居民節能環保要求;住宅使用直飲水及中水循環系統;房屋綜合質量提高。
制約價格上昇因素主要是:房屋開發量和空置量增大;當前主流需求(2500元/平方米)與主流供應(3500元/平方米)存在矛盾。
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