天津財經學院房地產經濟研究所所長教授谷俊青

　　據有關部門統計，中低收入家庭佔目前我國城鎮居民家庭總數的70%以上，盡管城市化進程加快，這種比例在近期也不會有很大的改變。中低收入家庭是市場的主體，是市場的晴雨表，也可以說，中低收入家庭發揮著培育和發展房地產市場的重要作用。他們需求的強弱，直接影響著市場的發育程度和發展速度。

　　一、天津房地產市場的建立與發展，始於解決中低收入家庭住房，這是住房建設史上的一條寶貴經驗

　　自改革開放以來，黨和政府在提高城鎮居民住房水平，改善城鎮居民住房條件方面做出了卓有成效的努力，取得了舉世矚目的成就。如大規模的危陋房屋改造，特別是天津人民引以自豪的世紀危改，城鎮廉租住房制度的建立，以住宅合作社為主要形式的集資合作建房等，逐步構築了符合市場經濟運行規律的，以住房商品化為理論基礎的，高收入者購買商品房，中低收入者購買經濟適用房(包括合作建房)，最低收入者申請廉租房的住房供應體系，這已經成為各級政府解決城鎮居民住房問題的出發點和著眼點。尤其是經過近20多年的努力，城鎮居民人均建築面積從1978年的7.2平方米，增加到2001年的14.6平方米，使天津城鎮告別了住房極度短缺的時代。

　　二、中低收入家庭住房仍是發展房地產市場的基本點告別了住房短缺時代，並不等於完全解決了中低收入家庭住房問題。

　　最近，見到報刊上出現這樣一種觀點：我國城鎮住房已由短缺轉為過剩。其根據是：今年1—8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2個百分點，達1億平方米左右。所有的空置房，積壓資金超過2500億元。14.1%的空置量，大大超過了國際公認的10%的警戒線。因此得出『住房已由短缺轉為過剩，應減速』的觀點。我覺得：住房告別了短缺，談過剩為時過早。

　　據建設部提供的資料分析，全國尚有1.5億危舊房屋面臨改造，156萬個家庭缺房，35萬個家庭人均建築面積在8平方米以下，通過對萬戶居民的抽樣調查，人均住房建築面積在16平方米以下的比例達48.9%，住房困難家庭多為中低收入家庭。因此，中低收入家庭住房仍有大量的需求，仍是發展房地產市場的基本點。住房建設需更加有序地進行，不應采取減速的辦法。一旦減速，必然會導致整體經濟下滑，進一步造成從就業到需求一系列社會經濟問題。一旦政府調整或出臺新的住房政策，或落實住房補貼，就會出現新的住房供應不足。

　　四、進一步完善住房供應體系，調整住房政策是繁榮房地產市場的關鍵所在

　　從當前住房供應體系的現狀看，住房供應體系雖然構築起框架，但並不很理想，住房政策雖比較理想，但執行並不很得力。為此，提出進一步完善住房供應體系，調整住房政策的兩點建議：

　　第一，經濟適用房政策條款清楚，執行模糊，與商品房難分難解。故建議商品房與經濟適用房並軌，均為商品房，完全市場運作，開發商依市場需求，供應不同檔次、不同價位的高、中、低等多檔次商品房。中等收入及其以上消費者可根據自己的偏好、經濟承受能力，進入商品房的『專賣店』或『特價櫃臺』隨意選擇。

　　第二，加快運作住房保障系統。保障制度可分三個層次，一是實施合作建房。主要對象為中低收入者，明確政府的扶持政策，以組織住宅合作社的形式規范運作；二是實施公共房屋。主要對象為以租賃形式解決住房的中低收入者，公共房屋以成本租金為供應特點，由政府職能部門授權經營；三是實施廉租房。主要對象為民政部門的低保對象，由政府提供房源。推行住房保障系統，最為重要的是突破長期以來難以界定的中低收入標准線。這就需要成立征信系統，建立登記制度，發揮社會監督管理的作用。

　　四、抓三件事可以促進我市房地產市場的發展

　　總的來說，我市的房地產市場目前已呈昇勢。天津市房屋交易價格指數反映：銷售量——今年1—7月，商品房均呈比去年同期下降之勢，而8—10月，則平穩上昇；銷售價格——今年1—10月，均比去年同期上漲。但是，仍不理想，主要表現為空置量偏高和潛在需求向有效需求轉化緩慢。其中主要原因：一是拆遷量的下降，大量的實際需求蘊藏在待拆遷地區的居民，因為他們需要改善住房的前提條件是需要拆遷補償費；二是住房補貼未到位，住房未達標，或已經達標准備以小換大、以少換多、調整居住環境等，這部分居民的比例很大，又往往因住房補貼未到位而難以兌現；三是存量房市場不活躍，私房交易不規范，住房社會保障制度不完善等，均制約著房地產市場的發展。

　　發展、繁榮我市房地產市場，近期應從三件事著手：一是兌現住房補貼；二是加快舊區改造；三是規范私房交易，從而促進潛在需求向有效需求的轉變。