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最近,位於豐臺區南三環萬柳橋西500米、由北京市國土資源和房屋管理局住宅合作社組織的匯豐家園住宅合作項目正式向社會集資,集資最高限價在每平方米3860元。什麼是住宅合作社?如何集資建房?大部分購房者對位置較好、價位又偏低的匯豐家園很感興趣,但對住宅合作社卻不甚了解。
住宅合作社房價要比經濟適用房低
住宅合作社是經市房改辦核准,由城市居民、職工為改善自身住房條件而自願參加,不以盈利為目的、旨在解決中低收入家庭住房困難的公益性合作經濟組織。合作社以社員個人投資為主,聚集資金,相互協作,共同建造住房,解決住房困難。
合作住宅是由住宅合作社社員集資建造的,凡是具有本市戶口的中低收入家庭或國有企業職工均可入社參加集資合作建房。合作住宅作為經濟適用住房的重要組成部分,其最大特點是不盈利,建房成本與社員的經濟承受能力相適應,合作建房成本僅由建房成本加上一些必需的管理經費構成,因此,一個合作住宅項目的集資價格一般比同等地段、同等品質的經濟適用住房的價格還要低。作為購房者,購買合作住宅可以享受免繳契稅和房產稅的政策優惠,一套面積在100平方米的住宅大約可以節省稅費近萬元。
但由於過去北京40多家住宅合作社多以單位為主體組建,大都是吸納本系統或本單位的職工入社參加集資合作建房,或是單位參加集資合作建房,再以房改房的價格賣給職工,因此,住宅合作社並不像經濟適用住房那樣為廣大市民所了解,合作建房的優勢也沒有引起社會各界的廣泛關注。
購買合作住宅後上市參照經濟適用房政策
住宅合作社項目在性質上屬於經濟適用住房范疇,其運作程序與一般住宅開發項目有一些區別。據匯豐家園的組織建設者——市國土房管局住宅合作社社長傅爽介紹,住宅合作項目與一般項目的立項、征地、規劃等所需要辦理的手續是基本相同的,不同的是建住宅合作項目首先需要向市房改辦提出申請,由房改辦報計委審批後纔能立項;在土地使用上一般不采取劃撥方式,而是靠一方出地、一方出資的雙方或多方聯合的方式建設;合作住宅是經濟適用住房的一部分,如果將來上市,將參照經濟適用住房的政策規定執行,由購房者補交土地出讓金。由於合作項目的特點是『見縫插針』,在一般開發商不願投資、收益較少的小塊土地上建設,所以規模較小,資金周轉比較快,便於操作。
個人如何加入住宅合作社
個人如纔能參加住宅合作社?首先是應具有本市常住城鎮戶口,中低收入家庭或國有企業職工,可憑單位開具的收入證明或國有企業的工作證就可向住宅合作社提出入社申請,經住宅合作社審批通過後即可入社,同時交納會費。
入社申請得到批准後,根據所選房屋的價款,向住宅合作社交納集資合作建房的資金,資金數額的多少各社根據自己的實際情況確定。一般至少為房價款的20%,通過公積金貸款或商業貸款,簽定集資售房協議或一次性交付或根據工程進度分批交付。
對於社員自願退社的,應提出書面申請,經常務理事會討論通過,收回社員證書,並終止社員資格,同時退還其入社資金或入社股金。
建設住宅合作社好處多
從國家來說,由於住宅合作社實行個人集資,既不用國家投資又不用國家專項貸款,減輕了國家在住房建設上的財政負擔,又有利於推進住宅商品化,是城鎮住房制度改革的重要內容之一。從個人來說,由於住房合作社得到國家的支持,免交土地出讓金,又減免有關的稅費,房屋售價是以建造成本和相應的費用為基礎制定的,因此,社員購買負擔較輕,能夠承受。
分配上,由於住宅合作社建房是根據社員需求建設、物業管理一體化,計劃性強,不會出現滯銷,能夠形成住宅建設的良性循環;經營管理上,由於住宅合作社實行集資、建設、物業管理一體化,既能改善居住條件和創造良好的居住社區,又能給大家提供一個共同接觸的機會,有利於精神文明建設,促進安定團結。
隨著北京市房改的深入,一方面,有關合作建房的各項規定如享受國家優惠政策、產權界定等政策正在不斷完善;另一方面,住宅合作社經過十多年的實踐,也在不斷調整,向社會化轉型。既然合作建房是為解決特定的低收入職工家庭的住房問題,那麼就應當讓它享受到目前經濟適用住房建設的一系列優惠政策。隨著政策的完善和人們對住宅合作社的日益了解,價格低廉的合作住宅將成為又一種受中低收入家庭青睞的住房。(張念萍)
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