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一、近幾年提出的問題
1999年,我在一篇討論房價收入比的文章中曾經寫了這樣的內容:房價收入比系指一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收入之比。據世界銀行提供的資料,在衡量一個國家的住房消費時,以房價收入比在3倍至6倍之間比較適當。文章還指出,西方國家每年上市的住房中,房價相對較低的舊房佔一多半,因而平均房價較低。而我國許多城市上市的住房主要是房價相對較高的新房,因而與西方國家的計算和衡量是不同口徑的。
2001年,北京晚報刊載了北京市一個單位的調查報告指出:2000年北京市城鎮居民收入年均每戶3.4萬元,購買一套80平方米的住房需36萬?38萬元,房價收入比為11?1,大大高於4?6倍的國際慣例。這一調查報告,正好使用了不同口徑數據相比較的方法。
其後,各地報刊上又刊載了好幾篇討論房價收入比的文章,提出了一些問題,主要有:
(一)房價收入比是不是衡量住房消費水平比較好的指標?
(二)房價收入比以3?6倍比較適當的提法,是否適用於世界各國,因為有的國家房價收入比高達8?10倍。?
二、房價收入比是一個較好的綜合指標
在房價收入比這個綜合指標沒有產生以前,一個國家或者一個城市要衡量居民的住房消費水平,必須做大量的調查研究工作。調查研究的內容包括經濟發展水平、居民收入水平、住房價格、居民收入中衣食住行用等各種消費所佔的比重,政府對住房的支持政策,銀行對住房抵押貸款的支持等各種因素。不僅工作量很大,而且因為不同單位調查研究的角度不同,可能得出不盡相同的結論,使人很難確定某一結論的正確性。後來,人們經過反復的實踐和總結分析,提出了房價收入比這樣一個綜合性指標。從下面的例算中可以看出其計算方法和依據:
假如一個城市的居民戶平均年收入為1萬元,當年市場銷售住房平均每套為3萬元,房價收入比為3倍。居民買房先付款30%後,還需向銀行貸款2.1萬元,按20年還款並加上利息,平均年住房消費支出為1500元,佔居民收入15%。如果年平均房價為6萬元,房價收入比為6倍,則可計算出年居民的住房消費佔居民收入的30%。由於西方國家的住房專家認為居民住房消費佔居民收入30%以下就可以承受,所以得出一個房價收入比在3?6倍之間比較適當的結論。
目前,世界上許多國家都在使用房價收入比,因為它是一個比較好的綜合指標,而且現在還找不出比它更好的指標來代替它。特別是這個計算方法的依據,是住房消費佔居民收入的比重應低於30%,這也是世所公認的合理界限。
三、3?6倍的房價收入比是否適用於世界各國?
房價收入比以3?6倍比較適當,是當年世界銀行中國局的首席經濟師黑馬·恩德先生提供的。據分析,這個提法的主要依據是美國和部分西方發達國家的數據。由於各國的國情不盡相同,因而3?6倍並不一定適用於世界上所有的國家,也不宜稱之為國際慣例。
我在1999年的文章中曾指出,美國每年上市的住房中,舊房佔大多數。由於舊房的價格低,從而降低了平均價。以美國1998年的數據為例,按上市新房和舊房總的平均價計算的房價收入比為3.5倍,而只按上市新房平均價格計算的房價收入比就會超過7倍,如按房價最高的硅谷的上市新房價格計算則會達到15倍。
據了解,2000年北京市上市的存量房極少,北京晚報發表的房價收入比達到11倍是按北京市的新房價計算的。由於它與西方國家計算的3?6倍不是同一口徑,雖然北京市的房價是全國最高的,但卻不能用兩個不同口徑數據的比較,來直接說明北京市房價高的問題。四、需要對房價收入比進行再研究
為了使房價收入比的應用更加切合我國實際?很有必要對房價收入比進行再研究。為此?提出下面幾條進一步分析研究房價收入比的參考意見。
(一)從房價與居民收入方面進行分析研究。
1、房價的高低,是與居民收入高低相對而言的,只講房價高而不講居民收入低,是不全面的。例如,許多西方國家的房價比我國高得多,但因居民的平均收入大大高於我國,其房價收入比反而低於我國。為此,解決我國房價收入比偏高的辦法主要是:一方面通過發展經濟和提高居民收入,逐步解決因長期實行低工資制而產生的廣大居民平均收入偏低的問題;另一方面采取有效措施調控房價上昇,使每年房價的上昇速度低於居民收入的上昇速度,從而逐步降低房價收入比。
2、研究調控房價上昇速度的主要措施。在國民經濟持續發展的條件下,房價雖然也會有上下波動,但從總體上來說,同地段、同水平的住房價格總會不斷地有所上昇,這是世界各地多年來取得的經驗。但在我國現實情況下,對於一個城市的平均房價,則可以進行調控。調控的辦法有二:一是逐步增加價格低廉的經濟適用住房的供應比重,二是發展住房二級市場,讓大量價格較低的存量房進入市場。
從以上分析說明,不斷地提高居民收入、積極建設經濟適用住房和大力發展住房二級市場,將是我國逐步地降低房價收入比,並與西方國家靠攏的重要條件。
(二)從居民是否擁有住房的情況進行分析研究。
1、分析研究已經擁有住房居民的購房能力。
目前,我國大約有80%左右的城市居民擁有自有住房。他們如要進入市場,絕大多數是賣掉自有住房,再去買大一些、好一些的住房。經過探討,其房價收入比的計算公式應改變為:
(市場平均房價-自有住房出售房價):居民戶均年收入
就以前面講到的北京市2000年的數據,並應用這個公式來計算,按每戶自有住房平均60平方米,每平方米舊房平均房價比新房低20%(注:北京市2001年上市舊房1500套,因為數量很少,加上舊房地段較好,因而當年上市的舊房平均價不低於上市新房的平均價),賣掉舊房再去買80平方米一套的新房,則房價收入比為4.5倍。這就有力地說明,對於擁有住房的居民,即使在房價居全國最高的北京市,他們賣掉舊房再去買80平方米一套的新房,在經濟上是可以承受的。如果是買每平方米2600元80平方米一套的經濟適用住房,則房價收入比為3倍左右,居民的經濟承受能力更強。還要指出的是,上述公式中的分母本應采用有房居民的戶均年收入,但因目前沒有這方面的統計,纔以全體居民的平均收入來代替。由於有住房居民的年平均收入要高於全體居民的年平均收入,如用有房居民的收入來計算,房價收入比還會低一些。以上分析說明,我國通過十幾年的房改,以很低的價格把公房賣給居民,加上原有的有房戶或其他條件購進住房的居民,使80%左右的城鎮居民有了自有住房,提高了再次進入市場購買住房的能力,奠定了不斷改善居住條件的堅實基礎。這是房改結出的豐碩成果,也是政府的一項德政。
以上分析解答了一個國際方面的問題,就是為什麼有些國家,特別是第三世界國家的房價收入比偏高,甚至有的達到8?10倍,但居民仍有一定的購房能力?回答是:這裡包括經濟水平、居民收入水平等多方面的原因。其中一條主要原因是,第三世界國家的自有住房率普遍在80%以上,按上述改變後的公式計算,房價收入比會由8?10倍改變為3?5倍,因而廣大居民仍有購買與其經濟能力相適應住房(即水平較低的住房)的能力。
應該指出,這一探索改變的計算公式,對西方國家使用的房價收入比的計算方法起到了補充和擴展作用。因為它吸收了西方國家房價收入比把居民消費控制在30%以內的合理部分,又考慮了第三世界國家經濟水平低和自有住房率高的特點,能夠較好地適用於衡量包括中國在內的許多第三世界的居民住房消費的水平,從而擴大了房價收入比的使用范圍。
還應說明的是,西方國家自有住房率在50%左右,最高的是美國和英國,分別為64%和67%。由於西方國家的住房水平和居民每次換房提高居住水平的幅度,均高於第三世界國家,因而自有住房對購房能力的影響要小一些。但也應如實地考慮其影響,並用以進一步說明西方國家居民買房的能力比第三世界國家強得多。而在我國,據統計抽樣調查,不但居民平均收入低,而且中低收入者的高低限的收入差只有兩倍多,不可能普遍地大幅度提高居住水平,因而在前面的計算中,采用了賣掉了一套60平方米住房再買80平方米住房,小步提高居住水平的要求來計算。
以上分析還解答了三個在國內經常遇到的問題。一是:按西方國家的方法計算,我國許多大中城市的房價收入比是偏高的,為什麼城鎮居民仍有較強的購房能力?回答是:由於80%左右的城鎮居民擁有自有住房,從而較大幅度地提高了購房能力,這是一條重要原因。更准確地說,除了最低收入者中的有房戶,其他有房戶都具有一定的購房能力。而最低收入者中的有房戶,則具有置換住房的能力。二是:我國居民平均收入低,理應多數住60平方米左右的小戶型住房,為何這些年市場上好銷的是80平方米以上戶型的住房?回答是:這些年能進入市場買房的除了新富起來的居民外,主要是有房戶,他們現有住房在60平方米左右,為了適當提高住房水平而進入市場,就會買80平方米以上戶型的住房。三是:今後我國的住房市場是否不容納60平方米左右的小戶型住宅?回答是:到2001年底,我國城市居民每戶平均建築面積為60多平方米,說明我國居民現在住的主要是小戶型住宅,這是符合我國現實經濟發展水平的。在今後一些年代裡,當許多收入較低的居民也進入市場買房後,60平方米左右的小戶型住宅仍會在市場中佔有適當的比重。當然,上市的60平方米左右小戶型住房,會以存量房為主。至於新建住宅中是否要建以及建多 少60平方米左右的小戶型住宅,應以當時的市場需要和發展要求為准,不宜做出硬性規定。
2、分析研究20%左右無房戶的購房能力。
我國城市中20%左右的無房戶大體上可分為三類:第一類是收入較高或可以得到家庭支持的居民,有較高的購房能力,但他們在無房戶中所佔比重較小;第二類是最低收入者中的無房戶,應通過政府的廉租屋政策來解決居住問題,不參加買房行列;第三類是既不屬於最低收入者而收入又不高的無房戶,其中青年工人佔的比重最大,困難也最大。
據1998年美國的調查資料,當年美國一些城市新建的中等收入者住房,多為200平方米左右一套,每套售價20幾萬到30萬美元的住房,只有中等收入者中收入偏高的居民,即年收入在8萬至12萬美元(注:美國有的富裕城市把中等收入者的收入高限定為12萬美元)的居民纔買得起,或者現有住房能賣出較高價格的居民纔買得起。而一些離城市中心較遠,80平方米左右一套的舊房,售價只要6萬至7萬美元,處於中等收入者中低限的居民,即年收入為2.4萬美元(注:美國有的城市把中等收入者的收入低限定為2.4萬美元)的居民也買得起。由於美國中等收入者佔居民總數的62%,收入低限和高限之差約為5倍,其中收入偏高的買新房或大房,收入低的逐級買小一些的舊房,從而形成了一個多級的住房梯度消費局面。
目前,我國居民還沒有脫出低工資的范疇,市場上又沒有或者極少供應面積小、價格低的舊房,使得無房的低收入者買房確有困難。也以北京市為例,許多青年工人夫婦年收入1萬?2萬元,如果買一套60平方米經濟適用住房(目前還較少供應這種小戶型的住房),按每平方米2600元計算,則房價收入比就會達到7.8倍至15.6倍。這個分析使我們清醒地看到,解決他們的買房難,將是今後一段時間內我國住房工作的重點。針對這種情況,建議著重抓好三項工作:一是持續發展國民經濟,不斷地提高居民收入,使中低收入者中低限的無房居民,也逐步具有按梯度消費購房的能力;二是大力發展住房二級市場,多提供一些面積小一些、價格低一些的二手房;三是當前仍應按新人新制度的房改政策,把新職工的住房消費理入工資,再加上抵押貸款的支持,使新職工也具有購房能力。
我國通過計算房價收入比來衡量居民住房消費水平,有一個缺項,就是沒有考慮出租住房。在西方國家,出租住房的比重很大,租售價格的比例也比較正常,可以不再進行單獨考慮。而在我國,由於許多城市出租住房市場沒有得到充分發展,門檻還比較高,市場行為不規范,租房價格偏高。這就成了要專門研究解決的問題。
(三)希望各城市都來參加研究。
為了正確地衡量廣大居民住房的消費水平,制定合理可行的政策,需要不斷地深化研究房價收入比的工作。提出上述參考意見,是想讓它起到深化研究『引玉之磚』的作用。希望每個城市都能投入一定力量來研究房價收入比的問題。在吸收西方國家計算房價收入比合理部分的基礎上,結合自己的實際進行分析研究,適當地確定本城市房價收入比的比值,或者分別不同居民的情況采用不同的房價收入比比值。在經過一段較長時間的研究、實踐和改進後,制定出一套適合我國國情和各城市實際的分析、計算和衡量房價收入比的辦法,使它更好地為國家和各城市制定有關住房政策服務。
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