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首期付款門檻降低貸款額度加大貸款期限延長
近日,新的《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》和《天津市個人住房組合貸款管理辦法》出臺,低收入家庭、剛工作的大學生成為最明顯的受益者。
首先是新《辦法》降低了首付款門檻,提高了貸款額度。購買商品房以及私產住房的貸款額度由過去的70%提高到80%。相應地首期付款由原來的30%降低到20%,大大減少了進入房市的難度。同時,還貸能力系數20—30年的由過去的40%增加到45%。按照公積金貸款的計算公式,可貸額度=借款人及其配偶月工資總額×還貸能力系數×12(個月)×借款期限,還貸能力系數的提高無疑是提高了貸款數額,同時也彌補了因家庭收入偏低給貸款總數帶來的損失。
這項政策對低收入家庭和工作不久的年輕人最為有利。這部分人的特點是資金積累比較少,收入相對較低。過去由於首付款門檻高,可貸款數又少,不少人因為交不起首付款,貸款也無法滿足房款需求,而被擋在房市之外,或者不得不降低購房標准。如今首付款降低,貸款額加大,低收入者入市容易了,其餘房款也可以通過選擇長期貸款和提高貸款數額來實現。這一點尤其適用於參加工作不久的年輕人,他們花少量的錢入市,即使選擇大額貸款,由於其工資增長潛力巨大,日後的還款也不會造成過重的壓力。
其次,貸款期限延長,主要是指購買私產住房、集資建造住房的貸款,最長期限由原來的15年和10年統一調整到20年。一般來說,購買二手房和集資建房的人,主要是低收入家庭。貸款期限的延長,直接結果是能夠提高貸款數額,延長還款期限,也有助於他們解決房款不足和還款壓力的問題,達到購房目的。
一個大學畢業生,工作三年基本可以買新房。
舉個例子說,大學生畢業年齡23歲,三年月工資平均1250元,按照公積金市統一繳存標准,公積金平均月繳存200元,工作三年公積金賬戶餘額7200元,現月收入1500元,現有可支付款30000元。
按規定,職工連續繳存公積金滿兩年,即可以申請公積金貸款。其貸款期限原則上不能超過退休年齡。因此這位年輕人已具備公積金貸款條件,而且可以選擇30年貸款。
在公積金貸款額度上,一個人貸款多少要由家庭收入、住房公積金餘額倍數、房價和最高限額四個條件來確定。
按照家庭收入計算,可貸額度=借款人及其配偶月工資總額×還貸能力系數×12(個月)×借款期限,即1500×45%×12×30=243000(元);
按照公積金餘額倍數計算,其限額為繳存住房公積金總數的15倍。即7200×15=108000(元);
按照房價計算,可貸額度為房屋價格×貸款比例。假設房價為15萬元的話,可貸額度為150000×80%=120000(元);
最後一個是公積金貸款的最高限額。按照市統一規定的繳存比例(即單位、個人各8%)或在此標准以下繳存公積金的,貸款最高限額為10萬元;夫妻任何一方超過這一繳存標准的,貸款最高限額為12萬元。
由於該年輕人繳存公積金是按市統一標准,因此其公積金貸款的最高限額為10萬元。四個條件取最低值,該年輕人實際能夠獲得公積金貸款10萬元。在此之外他可以用商業貸款來補足。
在上述條件下經過計算得出,如果該年輕人購買15萬元的商品房,他的首期付款是3萬元,公積金組合貸款12萬元,月還款588.15元。如果他購買18萬元的商品房,首付款是3.6萬元,公積金組合貸款14.4萬元,月還款717.58元。按照這個計算結果,該年輕人每月還款之後的生活費應該為:15萬元的:1500-1500×18%(社會保險)-588.15+200(已扣公積金)=841.85;20萬元的:1500-1500×18%(社會保險)-717.58+200(已扣公積金)=712.15,應該說兩種情況下,還款後的剩餘都能基本保證生活支出,隨著工作經驗和能力的提高,工資上漲,還款壓力會進一步得到緩解。首期付款上,房價15萬元的,他自己就可以擔負;選擇18萬元的,他的家庭只要幫助6000元,也可以實現。根據本市的房市價格,偏遠一點的商品房,價格在2500—3000元/m2左右,因此他買一套60平方米左右的獨單是沒有問題的。
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