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1999年1月28日,胡生與某房地產公司簽訂了《房地產預售契約》(下稱《契約》),約定購買某花園的兩個單元,於1999年10月31日正式交付使用;並約定遲交樓違約金為以實際已付房價款總額每日千分之一計算。但直到2000年12月1日,房地產公司纔向胡生發出『入伙通知書』。
胡生遂於2001年3月5日通過律師發《律師函》給某房地產公司,要求房地產公司依約承擔逾期交樓的違約責任,支付按約定的違約金。經多次協商後,某房地產公司致函胡生稱:該公司延期交樓事出有因:
1、施工過程發現施工之前不知道的國防電纜經過,發現工地有未探明的軟弱夾層延誤工期;
2、連綿的雨天影響工期;
3、由於『國檢』、『衛檢』、『領導人來』等因素而停工;
4、由於市電力工業局外電施工拖延而延誤工期。
因延期的時間的總和已超過實際的逾期交樓時間,考慮部分延期時間重疊的因素,該司應當免除全部的違約責任,不應該向胡生支付違約金。
胡生不能接受這個解釋,向本律師事務所提出諮詢。
不可抗力是免責的關鍵
本案涉及的主要法律問題是某房地產公司是否可以全部或部分免除其逾期交樓的違約責任,在同類案件中,這個問題經常是爭議的焦點。本案中,某房地產公司提出的違約免責的理由是較為典型的,那麼,這些理由再法律上能不能成立呢?
首先,逾期交樓的免責理由關系到發展商違約責任的全部或部分免除,以及業主約定違約金的減少甚至得不到,不是隨便提出來就能成立的,成立必須具備法定和約定的條件;根據契約約定和有關法律,一般情況下,至少應當具備如下條件:1、免責事實必須屬於不可抗力。《合同法》第117條規定:『因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。』同時,除另有約定外,一般《契約》也約定只有不可抗力纔可以給予免責,本案便是如此。這是判斷免責是否成立的關鍵;2、免責事實發生的時間必須是簽約之後。簽約之前發生的任何事實都是可以預見的,發展商可以據此調整交樓時間,不能免責;3、發展商必須將免責理由及時通知業主並出具證明。《合同法》第118條規定:『當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,並應當在合理期限內提供證明。』這既保障了業主的知情權,而且在一定程度上保證了免責事實的客觀性和真實性;4、免責理由必須經過政府有關部門的證明為依據。本發展商必須在《合同法》第118條規定的『合理期限內』出示政府部門的有關證明。
當然,由於房地產施工、建設是一個復雜的工程,工程延期存在多種客觀原因;因此,人民法院在審理案件的時候,可以行使一定的自由裁量權,依照公平合理的《民法通則》基本原則,對不完全具備以上條件的免責理由進行酌情采納。
理由雖有,發展商仍責不能免
現根據以上的依據和有關的司法實踐,逐一分析如下:
一、地產公司所稱第一個原因均發生在雙方簽訂《契約》前,並非不可預見的事項,地產公司應考慮到會對工程造成影響,仍約定了交樓較近的日期,免責不理由能成立;
二、至於天氣原因,因未發生洪澇災害,不屬不可抗力,且地產商從未正式通知業主有關情況,不能免責;
三、至於第三個原因,雖然不屬於不可抗力的社會原因范圍內,但考慮到其確屬於建設中不可控制的因素和主觀難以克服的客觀事實,並造成了工程在一定期間無法進行,應當酌情給予免責,但還需視具體證據及是否履行通知義務而確定免責的幅度;
四、第四個原因是地產公司與市電力工業局之間的另外法律關系,地產公司可以通過合法的途徑要求外電施工部門承擔延誤的過錯責任,不是本案的事實,更不是免責理由。但也判決認為,在我國國情下,向外電施工部門完全實現請求是困難的,故依照公平合理及誠實信用的原則,應當酌情予以部分免責。
另外,雖然約定交樓時間距今已兩年,正常訴訟時效已過,但據《民法通則》第140條的規定:『訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。』胡生已致函某房地產公司,訴訟時效依法已經中斷,從致函日期起重新計算訴訟時效期間,即胡生在2001年3月5日到2003年3月4日這段時間中都可以依法向人民法院提起與某房地產公司逾期交樓糾紛的訴訟。
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