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在本刊讀者熱線接聽中,經常有讀者詢問購房過程中的相關法律,本期我們從中挑選了兩個比較集中的問題,請律師予以解答。
了解格式條款
多數讀者由於是初次購房,缺乏對一些政策、法規和專業知識的了解,在簽訂購房合 同時看到長長的格式條款,感覺比較被動。
我國法律明確規定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,並在訂立合同時未與對方協商的條款。格式條款如果寫明提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。提醒消費者,一旦簽訂了格式條款的合同也不必擔心,在您的合法權益受到侵害時,法律還是會維護消費者的合法權益。
實測面積如何測量
關於實測面積的時間,買賣雙方可以在合同中作出約定,一般是約定商品房達到交付使用條件後,雙方進行驗收交接時,所購商品房為住宅的,出賣人提供『住宅質量保證書』和『住宅使用說明書』以及實測面積數據。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買主有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
如果對出具實測面積數據的時間沒有約定,依據《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規定:房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。《城市商品房預售管理辦法》第十二條規定:預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。由此可以看出,開發商在房屋權屬登記之前就要具備實測面積數據,如果買賣雙方沒有約定交付實測面積的時間,可以依據房產辦理的時間來約束開發商。
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