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目前,就北京周邊來說已經建立起了很多大型居住社區,更多的社區正在緊鑼密鼓地建設。那麼真正的郊區化住宅應該是怎樣的?是不是僅僅建個白天出來晚上進去的『臥城』就可以了呢?這種大型社區的建設有沒有相關市政設施配套?在近日由建設部《城鄉建設》和新地時空組織的衛星城和小城鎮研討會上,專家們談了各自的看法:郊區住宅的建設應在政府整體規劃下進行,市政、交通、文化、教育等相關設施要協調發展,郊區住宅在配套設施、城市管理和市政建設方面仍需進一步完善。
1.住宅郊區化是必然趨勢>>>
改革開放以來,城市發展比較迅速,城市化進程的速度增快,但是與發達國家相比,城市化還十分落後。據建設部《城鄉建設》主編歐陽東介紹,根據1995年的數據,實際高收入國家的城市化是75%,中等國家是60%,中國現在的城市化率只有36%左右。所以大力推進中國城市化是有效解決約束中國經濟社會的瓶頸問題,同時也是發揮城市中心作用,提高經濟效益的必由之路。
2.北京急需衛星城>>>
北京現在急需衛星城的建設。首都經貿大學城市經濟系教授李樹琮說,應該讓衛星城有更多的吸引力和積聚能力,把北京市區的一部分人吸引到衛星城去。建衛星城的主要目的實際上是疏散人口、疏散工業。現在北京的工業也在往外遷,但只是廠址在往外遷,人並沒有遷走,這樣增加了交通量,即使修高速公路也還是解決不了。多中心城市的交通是非常擁堵的。
李教授認為目前的房地產開發缺乏整體觀,還有很多不足。作為房地產開發公司,他們考慮的是利潤有多少,怎麼賺錢,房子建成以後怎樣銷售出去,一句話就是投資回收問題。不管是搞開發建設還是發展,都應該有利於城市的良性循環,相互之間應該協調,如果缺乏協調的話,那就是與可持續發展相違背的。
現在的關鍵問題是規劃、管理問題。福建省建設廳顧問駱中釗說,應該建設村鎮小康住宅。小康住宅是過渡型的實用住宅,也是可持續發展住宅,實用並且漂亮。什麼樣的住宅纔叫小康住宅?這裡導向型的引導很重要,觀念的更新也很重要。
3.住宅郊區化有三方需求>>>
從開發商的角度來看,城區可開發利用的土地不多了。北京嘉鴻房地產開發有限公司董事長黃建?分析說,北京市的房地產商除了原有的,還包括『三外』——外國的、外地的、外行的都來了,大家紛紛搞房地產開發,加速了房地產開發進程。
黃建?認為住宅的郊區化是市場、開發商和農民三方的共同需求。從農村的情況看,目前具備開發條件的土地已經不多。因為目前郊區的情況是,農民非常希望致富,希望改造他們農村的面貌,現在農村的房子居住面積不小,但居住水平和生活質量非常差,佔地多。再加上農村一些生產性的建設,由於沒有規劃,村和村都快連起來了,農民的農田也越來越少。
另外,由於耕種水平比較低,很多人認為種地賠錢,有些土地荒蕪了,有些土地很便宜地就出租出去。如何改變農村目前的居住狀況呢?例如在回龍觀搞開發建設,當地很多村子都已經形成城市化了,自己蓋了住宅樓,人均是40平方米到50平方米,三口人保證有一套房子住,還剩下一居室、兩居室可以出租。農民非常希望搞可持續發展的住宅。同時,市場上又有一部分人希望到這些地方去,建自己的第二住宅。因此說市場、開發商、農民都有這種需要。
4.前期規劃至關重要>>>
北京太合不動產研究所所長劉建寧說,為了把產品賣出去,許多項目都把德國、法國的設計引進來。可是房地產開發,是在已經界定了土地使用的強度和基礎之上,往上面擺產品,而且是終端產品,是最後的開發過程。而真正和最終體現土地價值的,是在規劃上。規劃確定了土地使用的強度和性質,包括土地使用的整體布局,在這一點上,反倒是外面的力量進不來,你可以用國外的設計單位,但設計規劃批不下來。
小城鎮的發展必須以人為本,漫無目的的城市擴張對人是一種危害。北京武夷花園房地產開發有限公司副總經理傅佔鵡舉例說,現在有些小城市實際上在建設過程中,因為沒有做規劃,房子與房子之間蓋得非常擁擠,人都無法在空間裡活動,農民有錢就亂蓋房子。武夷花園也有很深刻的體會,在一個大社區裡,既要生活豐富便利,又要有一定的文化含量、科技含量,要考慮交通問題、生態問題、綠化問題,還有老年人問題等。
從土地規劃上講,北京還不是很成熟。南方城市的土地拍賣,是政府把市政條件全部都做好,在土地上已經投入了很多的人力物力後,纔拿出來拍賣和招投標,而不是拿生地出來拍賣。傅佔鵡認為,在北京郊區有很多地方並沒有市政條件,開發商先期要做一大堆的基礎設施投入,實際上制約了整個小城鎮的發展。政府應該盡快規劃市場,引導開發商,簡化土地手續,讓真正有實力的開發商,帶著金錢和技術,能夠進入到有限的土地上來開發。
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