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近年,隨著房地產市場的發展,各類房地產中介企業亦如雨後春筍。同時,其與市場發展不協調的一面也表現得更為明顯。隨著我國加入WTO,更多的海外中介將會長驅直入。土生土長的房地產中介業者,必須清晰地自我剖析,積極應變,順利與國際接軌,纔能獲得生存與發展。
(一)存在的問題
1.法規明顯滯後
時下,除《城市房地產管理法》有3條涉及中介服務機構的以外,其餘都是些部門規章,如1996年建設部的《城市房地產中介管理規定》等。我以為,其明顯滯後於市場的缺陷在:標准難界定,主導權不明,明示指導不明,法律責任不清,行業解釋不清楚。比如,有的地方性法規規定,中介企業的設立須由設立人憑地方行業主管機關的執業登記證明到工商局登記注冊。然而,由於執業登記管理嚴格,有些設立人便通過各種方法到工商局先拿執照,避開執業登記,而後非法執業。對這些只有營業執照、沒有資質證書的中介企業,行業監管就無從落實——行業主管部門甚至弄不清楚有哪些公司在做中介業務,這就會使房地產中介市場成為無監管的『灰色地帶』。
2.行業監管不力
目前,無論是政府房地產主管部門的直接監管,還是由行業協會進行的自律性監管,都存在監管不力的問題。由政府直接監管的,面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛,根本不可能做到事無巨細,面面俱到,同時客觀上還存在著尋租空間。由行業協會監管的,由於目前行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯後,同樣存在諸多問題。說行業協會地位不明確,主要指它們多為政府直接組建,其會長、秘書長等多由政府部門領導兼任或退任領導擔任,且協會也極願意成為『二政府』,依附於政府,而忽視了首先應代表所有會員企業的利益;說行業協會作用空間有限,主要指政府依然掌握著大量控制行業發展和直接管制企業的行政手段,如大量的行政審批和許可;說相關立法滯後,主要是指目前尚未出臺一部行業協會的專門法,職能重疊和地位模糊,使政府、協會和企業都處於相當尷尬的境地。
3.規模小、能量差
目前絕大多數房地產中介企業尚未形成真正強有力的品牌,規模小,市場佔有率低,還處於初級階段——相當於美國房地產中介業20世紀七八十年代的發展水平。許多不成規模的小公司,業務以周邊地區為主,信息來源多靠顧客上門,基礎薄弱,從業經驗、作業規范、分析手段和創新能力均與國際水平相差甚遠。
4.人員素質及信譽偏低
由於房地產中介服務業興起時間不長,從業人員資格認證制度尚不規范,匆匆上崗的絕大多數人都沒有從事過相關經營活動的經歷。有些雖取得了執業證書,在低要求的制度環境下也往往會走上歪道——過分追求商業利益、不講誠信、為拉攏客戶行欺騙之能事等。
5.信息不暢,技術水平低
與境外優秀的房地產中介公司(如21世紀不動產)相比,境內許多房地產中介服務機構對外聯絡面狹窄,在相當程度上還處在信息阻塞、各自為政的狀態,不僅缺乏情報、信息源,而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術,導致信息資源浪費,難以發揮作用。
6.惡意坑害消費者
有些不正規的公司,為達到營利目的,廣設陷階,惡意欺詐消費者,其欺詐手段大多如下:
(1)『空手道』。有一些房地產中介以掛靠形式,一不申報,二無實力,僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就上馬了,全無制度可言,就靠打『游擊戰』、『拖延戰』謀利。
(2)『狐假虎威』。其在媒體上發布的廣告,都說是些地理位置上乘、價格低廉的好房子。據業內人士透露,大致只有5成不到的信息是屬實的,其餘均為胡亂編造,是用假信息作為吸引顧客的誘餌。
(3)文字游戲。在中介代理合同的簽訂上,往往對一些關系到購房者或租房者利益的條款,在措詞上故意模糊或回避,出問題時,好把責任推乾淨。
(4)哄騙消費者上當。騙術通常有兩種,其一是讓員工分別扮成業務員、房主等,顧客上門時便上演成交雙簧;其二是員工假扮房主與求房者『智斗』,或利用不存在的假房源與求房者周旋,最終達到騙取信息費的目的。
(5)走為上策。個別中介商甚至對買賣雙方或租賃雙方進行雙向欺詐,當欺詐達到一定資金規模後便關門走人。
(二)發展的對策
1.抓緊修改法律法規,完善法規體系。上面提及的五大缺陷必須盡快解決,要在法律規章中刪除那些已遠不能適應市場經濟發展的內容,增加界定清晰、責任明確、解釋詳盡、操作性強的條款。
2.加大行業監管力度。政府部門要將相關行業管理職能轉移給行業協會,少管一些管不了也管不好的事,讓房地產中介行業真正實現『內部自治』。再者,要對房地產行業協會的現有體制進行改革,使其由政府『依附』機構轉變為真正能代表會員企業利益的民間組織,真正在行業協調、行業自律、維護公平競爭、查處違規行為等方面發揮作用。
3.在經營方向上,向專業化、品牌化發展。在美國,買賣之間不經過中介服務的交易是不被法律認可的(《參考消息》9月19日)。由此觀之,在中國未來的房地產市場裡,發展商對中介機構的依賴會越來越強,而且消費者在購房或租房時,也會更多地尋求中介服務。與此相適應,中介業者必將改變目前雜、小、亂的形象,取而代之的應是一種有系統、有明確的標識、有資深品牌的全新形象。
4.在組織結構上,向集團化、規模化、連鎖化發展。因為,規模經營可以大大降低平均固定成本,同時大公司的人員對業務的熟悉程度較高,也可以有效地降低平均可變成本。連鎖化則有利於實現低成本擴張,提高知名度,擴大市場佔有率,如上海的『上房置換』、深圳的『世聯』所采用的連鎖經營方式,以其統一的店面形象和管理方式,建立起自己的品牌形象,擴大信息的采集渠道和流通范圍,以提高成交率。這樣做,不僅能獲得良好的經濟回報,也能使客戶感到方便安全。
5.在從業人員素質上,向綜合化發展。凡房地產市場比較成熟的國家或地區,其對中介從業人員的考核都有嚴格規定,如美國要求至少有2年以上從事房地產工作的經歷,並修完與房地產有關的8門學科,纔算具備獲得房地產經紀人執照的資格。由此可見,日益發達的房地產市場呼喚著高素質人纔,這種人須具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的信譽及道德水准。綜合素質差的人,在此期間如不加強自我能力的提昇,最終勢必會被淘汰出局。
6.在經營手段上,向信息化、網絡化發展。這裡涉及到這麼三個問題:其一,連鎖化經營必然要求各連鎖店之間的信息共享,包括信息在各分店間的快速傳遞,以及匯聚於總部的綜合分析;其二,中介業者之間必須摒棄目前信息封鎖、同業相斥、自立門戶的狹隘意識,實行信息網絡化和共享化,構築雙贏格局;其三,隨著信息產品進入家庭步伐的加快,顧客可以足不出戶,通過互聯網,隨時獲得所需要的物業信息,再通過中介達成交易,也可以把自己需要委托的物業信息以電子郵件的方式,傳遞給中介公司,雙方通過互聯網聯系,提高交流的效率和速度。
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