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日前的一項調查顯示,北京每5個買房人中就有2.2人選擇北京CBD或附近置業。伴隨一輪又一輪的投資熱潮,CBD內不合理的房產結構使這裡的房市虛火越燒越旺,隨時有趨向衰弱多病的危險。
重商,還是重住?
按照規劃,未來北京的CBD將是國際化的金融貿易中心,商業物業在其中應佔據主導地位。但實際情況卻是,該地區的房產項目,用於商業辦公用途的少之又少,而純居住的樓盤卻層出不窮。有些開發商甚至不惜耗費巨資,動用各種手段,將規劃用於寫字樓的項目轉為商住或純居住公寓。
原因何在呢?業內人士認為,現階段,有實力的大房產集團對北京CBD的直接投資不足,而活躍著的開發企業多為實力不足的房地產商。潘石屹等多名地產人士曾委婉地批評:目前的銀行按揭政策只支持居住,不支持寫字樓等商用物業貨款。因此,該區域內較早問世的幾個項目,如旺座、財富中心、新城·國際和建外SOHO等,都是以公寓形式出現,其廣告訴求也都是以購房者為主要對象。面積不大的CBD內,住宅供應量已達500萬平方米,而寫字樓的供應量卻只有350萬平方米,並且差距拉大的趨勢還十分明顯:目前有意在此地興建項目的開發商大多都已明確表示,將重點打造高尚住宅。
據記者觀察,北京CBD區域中除了早期開發的國貿和嘉裡中心的郭氏兄弟集團外,到現在都沒有一個知名的大地產公司或是跨國地產公司支橕起商用物業的骨架,以滿足今後入駐這裡辦公的外企公司對這一地區的多元化需求。這一現象如不改變,CBD的開發前景令人擔懮。
更值得警惕的是,目前國內不少城市還在一味模仿北京CBD。
小業主投資堪懮
地產界人士表示,北京CBD的規劃作得很好,不僅考慮到了它該有的各種功能,而且進行了合理的分配,建築密度適中。它有效地解決了CBD人流、物流的問題,防止了像美國休斯頓那樣下班後變成了空城所造成的資源浪費。但僅僅兩年的時間,北京CBD內的住宅供應量就多達500萬平方米,不僅突破了規劃,而且還高於寫字樓的供應量。這樣做不僅違背了建造一個新世紀CBD的初衷,造成資源上的浪費,同時也會使投資這裡的小業主們受到很大的損失。
有專家甚至認為,失去商業的支持,容忍開發商過度地開發住宅,是變相支持了發展商將投資的風險轉嫁給小業主。許多人在CBD購買房子是為了投資,可是,仲量聯行日前公布的分析報告卻顯示:京城CBD區域中的高檔住宅租金水平持續走低。本是為寫字樓等公建配套而用的公寓供應量遠大於需求,這還不算圍繞CBD周邊所建的上千萬平方米的住宅,其投資的安全性可想而知。
富人會住在CBD嗎?
北京世紀朝陽房地產開發公司董事長曾偉在接受記者采訪時指出,CBD中的住宅應該面積較小,現代化程度高,可轉化程度高,社會化服務好,資源可重復利用,並有很高的辦公性能,即辦公室中沒有完成的工作回家仍可繼續,而非現在所謂的商住。而真正為CBD提供配套的豪宅,應建在CBD外圍環境好,相對安謐的區域。
以美國為例,曼哈頓的CBD是建得比較成功的,而休斯頓的則比較失敗。曼哈頓分為上曼哈頓和下曼哈頓。上曼哈頓因為有了中央公園而成為居住物業比較集中的區域,且靠近公園的房子戶型較大,論價格,當數美國最貴的住宅之一。下曼哈頓則全部是寫字樓和其他公建,其中有少量的公寓和酒店分布。它們的面積大約只有美國白領正常居住面積的1/3,即:100-130平方米左右。
業內人士預言:從實際使用需求角度看,除非及早醫治,否則CBD內的虛火將遲早會以某種病癥爆發出來。這裡的豪宅將來很可能不得不面臨一個很尷尬的境地:真正住豪宅的人躲出CBD找清閑,CBD內大量的豪宅卻空等房客的到來。
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