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中國民營物業管理企業現在之所以沒有以強者的姿態出現,有其歷史的和現實的原因。還有外部生存環境問題。以物業管理的『主流』——有企業作參照系,目前民營物業管理企業的外部生存環境極為嚴峻。
一、民自物業管理企業缺乏市場支橕
現在市場中物業管理企業70%屬於開發商自辦,20%屬於房管所改制或後勤單位改制。也就是說,70%的開發商自辦物業管理企業有開發商的『米』可以下鍋。20%的房管所改制或後勤單位改制企業可以利用改制前的物業資源,也可以利用其政府的『權利資源』佔有市場。那麼,剩下的10%民營物業管理企業怎麼辦呢?只有自己去找『米』。從哪兒找呢?從市場中去摳,而且這個市場是已經被預先瓜分過一次的,若從食物鏈的角度去論述,民營物業管理企業是處於較低一級的,所以,拿到市場份額這塊『奶酪』的難度可想而知。
二、民營物業管理企業缺乏資金主持
據統計,在服務行業的投資中,國有經濟投資佔60%左右。而佔80%以上的國有物業管理企業具備雄厚的資金實力自不待言,開發商辦的物業管理公司也有資金實力,唯民營公司在資金運作方面非常艱難。一般人認為,物業管理不屬於資金密集型行業,不需要太多的資金投入。實際上,要提昇物業管理的技術水平必須有資金支持。上市融資對民營物業管理企業來說,現在還只能是一個夢想,至於銀行借貸,則是難於上青天。只有依靠微利的管理費等收入的緩慢積累,慢慢向先進水平靠攏。
三、民營物業管理企業缺乏政府支持
對政府而言,任何企業應不分國企、民營身份,只要合法並遵守游戲規則即可。而事實上,政府所制定的游戲規則,客觀上起到了抑制民營物業管理企業的作用。這是因為,在物業管理發展至今的20多年歷史中,國有企業發揮了至關重要的作用,而且可以說,20多年的歷史是由國企締造的。因此,政府在制定相關政策時,所依據的是國企所創造的事實。比如,在資質的認定上,國家一級資質企業必須具備七個條件,這七個條件有著極為嚴格的限制,而不具備一級資質的企業,在全國范圍內最多只可承接30萬平方米以下的物業項目,甚至不可出省承接項目。由於歷史的原因,純粹具有獨立產權的民營物業管理企業,在資質認定的條件上不具備優勢。
民營物業管理企業的希望在哪裡?為迎接民營物業管理企業的春天,我們應該做哪些事情?
一、加快推進『分業經營』的步伐
物業管理與房地產業『分業經營』的提法至今已有兩年了。而且已形成一致共識,但實際推行的速度卻很緩慢。一段時間以來,物業管理公司與業主間的矛盾重重,從媒體報道的情況來看,與『分業經營』沒能有效推行頗有關聯。『分業經營』應至少明確以下兩點:一是房地產業與物業管理行業必須徹底脫離『父子』甚至『祖孫』關系。對開發商開辦新的物業管理企業,要通過制定有效的條件予以限制,對已存在的,則通過改制等方式實現脫鉤。二是房地產商新開發的項目實行物業管理,必須徹底實現社會公開公平招投標。按現行法規規定,在物業未入伙或入伙但業主達不到成立業委會法定人數的情況下,開發商仍以最大業主的身份對物業管理單位的選擇有決定權,如不公開招投標,已成立物業管理公司的開發商仍會將項目交給自己的物業管理公司,這對靠市場吃飯的民營物業管理公司來說,有失公允。
二、進一步完普物業管理的法制環境
要確立物業管理招投標的透明度、程序性、公正、公平與公開,須由政府部門牽頭組建物業管理專業招投標委員會和物業管理招投標專家庫,由這些專業人纔承擔物業管理項目的招投標工作。無論是開發商新開發的項目,還是已由業主委員會管理的二手項目,當其需要新的物業管理公司時,均需要經過物業管理專業招投標委員會同意,在滿足他們的管理質量、價格等要求的前提下,由其從專家庫中選聘評委,最終項目花落誰家,決定權就在這些專業評委手中。同時如若能對物業管理招投標子以立法,則會使各方面的權益得到更有效的保。
三、加緊實施企業間的兼並與重組
據報載,2001年間,北京的物業管理公司平均每家管理物業的建築面積僅為15.5萬平方米。這樣小的管理面積怎會有競爭力?當國外先進的物業管理企業進入中國市場時,這種現狀是很難與其抗衡的。因此,必須走兼並聯合的道路。怎麼聯合呢?這就需要政府的力量之手,一是限制小規模物業管理企業的發展,當在一定時間內小規模物業管理企業仍未能達標時,取消其市場資格,所屬物業自然交由市場進行調節。二是政府對物業管理的資源進行科學評估,先評估出優良資產,然後以其作主體,將其他小規模物業管理企業聯合到他身邊來。這裡面最關鍵的是資源的評估,將最具活力、最有發展前景的物業管理企業選出來,做中國物業管理的開拓者。
四、建設物業管理職業經理人隊伍
地產、家電、IT行業等,基本上都引入了職業經理人制度,成為推動社會進步的有生力量,自身也取得了巨大的社會和經濟效益。優秀的職業經理人將會改變企業的運營機制,成為管理的樞紐,成為許多產業有序發展的實際管理者。他們的管理不僅關系到企業的運營質量和利潤,而且將直接影響到企業的健康成長。物業管理必須盡早走職業經理人道路。
五、加速物業管理的產業化進程
20多年來,我國物業管理的服務對象主要局限在住宅物業。服務內容也限於保安、清潔、維修三大類。而發展到今天,不僅業主的要求越來越高,物業管理的風險也越來越高,因各種原因受到損害的業主常常會向物業管理公司索賠幾十萬甚至上百萬。而物業管理公司要增強抵御風險的能力,唯一有效的途徑就是增強獲利本領。在當前物業管理微利的現實情況下,就需要政府大力倡導、積極引導並大力推行物業管理的產業化進程。
六、制定公平的游戲規則
民營物業管理企業並不奢望游戲規則對自己有利,因為自己既不是規則的制定者,也不是制定規則所依據事實的創造者。但規則也是隨著時間的前進而變化的,先進的規則應能推動行業的進步。現在,衡量一個物業管理公司的水平有幾個關鍵指標,如管理面積、創建優秀小區的數量等,這也是政府制定的有關規則的重要內容,但對如何確認這些指標卻沒有規則。一個物業管理公司所管理物業的建築面積是現在在管的,還是現在所有簽約的,還是包括曾經管理現己解約的,有沒有時間的限制。誰來審核這些數據,這都應是游戲規則的組成部分。再者,資質的認定本身已確認了該企業的實力,為其在市場上競爭增加了難以估量的分值。但如再限制其經營范圍,對整個行業探索新的領域和新的發展道路會產生負面的影響。
實際上,民營物業管理企業作為弱勢群體,對環境還有更多的希望。當這些希望暫時無法實現時,就要先練好『內功』,等待機會,蓄勢待發。
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