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隨著天津房屋銷售以每年五六百萬平方米的速度增長,物業管理面積呈累積式增加,各種各樣的問題和糾紛層出不窮。1997年12月17日發布的《天津市住宅小區物業管理辦法》(以下簡稱原《辦法》)已經明顯不適應物業管理市場的發展,廣大民眾以及相關各界翹首以盼新的物業管理條例出臺。
對新條例的制定,市政府、市人大以及房管部門給予了高度重視,他們以積極審慎的態度,通過《草案》公示、聽證、四次審議,最後在市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議上通過。2002年12月1日正式實施。
《天津市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),僅在發布規格上實現了突破,而且許多內容在全國屬於首次提出,和原有《辦法》相比,新條例更具科學性、可操作性,基本解決了當前物業管理存在的各種問題,使物業管理真正實現了有法可依。
一、《條例》打破了原《辦法》的『適用於……5萬平方米以上的住宅小區』規定界限,指出只要是新建住宅小區,或新建住宅有兩個以上業主,就應當實行物業管理,其他非住宅物業根據條件推行物業管理。沒有實行物業管理的『舊住宅區』要逐步實行物業管理。
二、《條例》強調了業主的權利、責任和義務,對物業管理進行了新的定義,指出,物業管理是全體業主對物業共同利益的維護和管理,物業管理服務企業是受聘依照與業主或者業主會的合同約定,為業主提供服務。
三、對業主及其組織進行了新的命名、定義和權責界定。
業主是指物業的所有權人。
業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成,業主會是業主集體行使權力和維護全體業主合法權益的組織。業主達到100人以上的,由業主按照業主總數的一定比例推選代表,組成業主代表會,行使業主會的權力。業主會行使下列權力:制定、修改業主會章程和業主公約;選舉、更換業主委員會成員,監督業主委員會的活動;審定物業管理服務合同內容,確定物業管理服務企業;審議通過物業管理服務企業提出的物業管理服務年度計劃和物業管理制度;監督物業管理服務企業的管理服務活動;決定維修基金的使用方案,並監督實施。
業主會的辦事機構是業主委員會,其職責是:召集業主會會議;執行業主會做出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;根據業主會的決定,代表業主會簽訂、變更、解除物業管理服務合同;監督物業管理服務企業的管理服務活動,支持物業管理服務企業正當的管理活動;聽取和反映業主、使用人的意見,協調與物業管理服務企業的關系;履行業主會賦予的職責;完成業主會交辦的其他事項。其成員在業主中選舉產生,每三年為一屆,可連選連任。
四、明確了首次業主會召開的條件、召集人。《條例》規定,只要出售建築面積達50%以上,或業主入住率達50%以上,或首位業主實際入住達2年以上,就應該召開首次業主會會議;首次業主會會議由前期物業管理企業負責召集。如果該企業在業主要求和主管部門督促下仍不召集,可在主管部門和街道辦事處的指導下,由居委會組織召集或業主自行召集。這一條是在借鑒外省市先進經驗的情況下寫進去的,意在充分發揮居委會的作用。
五、業主會和業主委員會可以有活動經費。《條例》指出,其數量不超過每年物業管理服務費的1%。
六、強調了物業管理服務企業的獨立法人資格和按照資質等級從事物業管理活動。也就是說,今後依附於開發商的物業管理部門不被承認了,它可以與開發商使用一個商標,有隸屬關系,但必須具有獨立的法人資格,並且不能超越主管部門核定的資質等級從事物業管理活動。
七、物業管理企業的治安職責有了明確的規定。指出,物業管理企業『協助公安部門維護物業管理區域內的治安秩序,制止違法行為。在物業管理區域內發生災害事故時,應當及時向公安部門和有關部門報告,並協助做好調查和救助工作。』從而減輕了物業管理企業的壓力。該條款對於小區失竊等事故的責任判定有指導性。
八、理順各部門之間的關系
新《條例》第六條增加了『街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調』的內容。增加這一內容的目的主要是因為物業公司與業主委員會、街道居委會單位在物業管理和社區管理工作方面有交叉;比如交叉任職,交叉管理財、理物,過去由此帶來的矛盾屢見不鮮。新《條例》明確,不能交叉任職,這就從根本上為消除管理部門之間矛盾創造了好的條件。首次在人大立法中出現『不得亂攤派』規定。《條例》指出,上述部門和組織『不得乾預物業管理服務企業正常經營和物業管理服務活動,不得亂攤派。』
九、相關單位可列席業主大會
《條例》第十四條增加了『業主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席』的內容。意在加強業主委員會與街道辦事處、派出所等單位的聯系,以達到相互配合,促進社區工作健康發展的目的。
十、前期物業管理作為獨立的一章在《條例》中做出詳細規定,在國家建設部發布的《物業管理條例》中也是沒有的。這一章解決了長期以來困擾人們的建管脫節的問題。《條例》指出,前期物業管理是指業主會成立之前,開發商委托物業管理企業進行物業管理服務的活動。
(一)明確了前期物業管理服務合同的起止時間。在新建商品房銷售前,也就是說,在取得銷售許可證之前,開發商就應該委托物業管理企業進行物業管理,並簽訂前期物業管理合同;該合同在首次業主會確定物業管理企業並簽訂物業管理服務合同之日終止。
(二)今後買房,買房與買物業管理服務同時完成。《條例》規定,房產商出售新建商品房時,要向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容(包括費用),同意就買,不同意就不買。一旦購買,前期物業管理合同就對購房人具有了約束力。另外,購房人購買新建商品房時,應當簽署業主公約。業主公約屬於公共契約,一人簽訂,共同適用。據介紹,這兩個做法是與國際接軌。
十一、物業管理費的定價實現突破,由一直以來的物業管理企業申報、市物價局審批改為『普通住宅的物業管理服務費,由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業在政府指導價格范圍內自主協商確定,其他非住宅物業的物業管理費,由業主會、房地產開發企業與物業管理企業協商確定。』
十二、物業管理用房權屬問題有了明確規定
第三十一條增加了『物業管理服務用房屬於全體業主所有』的內容,明確了物業服務用房的歸屬問題。當物業公司管理合同期滿撤出時,應將辦公服務用房歸還全體業主。
十三、存車費有了新用項
第三十九條明確提出,小區內道路、場地屬業主所有,業主在小區內停放車輛交納場地佔用費,該費用應納入物業維修基金,具體使用辦法由業主委員會確定。這樣一來,長時間因為物業公司收斂存車費而造成的與業主之間的矛盾問題終於有了明確的說法。
十四、必須建立物業基金
《條例》第四十六條規定,兩個以上業主的物業和與其結構相連的非住宅物業,應當建立共用部位、設施、設備維修基金。老條例是沒有這項規定的。這種未雨綢繆的做法是為了確保物業保值、增值,同時也為了減少因物業維修費用而發生不必要的矛盾糾紛。對維護小區安定團結是非常有積極意義的。
十五、強調了主觀部門的責任,對主管部門的管理行為提出了嚴格規范。《條例》規定了主管部門在物業管理工作中的監督、協調、處理投訴、處罰違規等各項職責,並同時規定,『主管部門工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。』
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