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管理不到位拒交服務費 物業管理亟待規范化
隨著城市住房制度的改革,傳統的房地產計劃管理模式正在逐步演變為市場化的物業管理模式,目前居民小區中物業管理的矛盾糾紛時常發生。為此,海淀區政協、8個民主黨派等組成聯合調查組,對於物業管理問題進行了調查分析。北京市人大代表、中關村醫院教授呂曉霖向記者介紹了他們的調研情況。
矛盾糾紛表現形式
管理不到位拒交服務費
目前物業管理糾紛有下列幾種表現。業主搬入新居後因房屋質量、結構、面積等問題及對物業管理收費標准、對物業公司管理不滿而拒交物業費;業主因家中被盜或車輛丟失不交保安費;低層用戶拒交電梯費、高壓水泵費等。
而物業管理中的問題主要有:一是管理服務不到位、不規范,如環境髒亂差等;治安秩序差;維修不到位,上門服務不及時;冬季供暖不足等。二是收費不合理,亂收費、多收費,物業管理收費沒有標准。三是物業管理人員素質較低,服務態度差。
出現糾紛主要原因
錯綜復雜幾方面相互作用
當前出現物業管理糾紛的原因十分復雜,涉及到觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面。
開發商前期遺留問題
物業管理中的許多問題是前期房地產開發時遺留下來的。如房地產開發商沒有妥善解決好農轉居拆遷戶的回遷和易地安置問題;業主入住後發現商品房有滲水、裂縫、牆面凸起等質量問題,或房屋面積、結構、設施上與購房合同不一致;泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設施不足等等。業主把對房地產開發商的不滿遷怒於物業管理公司,拒交物業費。
物業管理企業經營成本過高
目前大多數物業管理企業規模過小,成本過高,經濟效益較差。有的企業甚至不完全具備物業管理應有的實力和資格,缺乏必要的設備和管理人纔。
市場競爭機制尚未完善
我國物業管理剛剛興起,物業管理企業還不具備市場競爭機制。多數物業管理企業是由房地產開發公司分離出來的或從房地產行政管理部門轉制而來,自身缺少獨立性。同時,招標投標的聘用形式還很少采用,真正意義的委托受托和雙向選擇關系沒有形成。
物業管理模式不統一
目前物業管理模式還不統一。物業管理有的沿用過去行政福利型的管理模式,物業費由單位承擔;還有的幾家產權單位共同購買房產,物業費主要由單位負擔,個人負擔一部分;出售給個人的商品房,物業管理交由物業公司進行專業化管理,物業費由業主負擔。
業主有償付費觀念未形成
從業主的思想觀念上說,享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成。在計劃經濟體制下,住房管理服務是以無償的福利方式向居民提供。現在隨著住房商品化的發展,房屋的維護保養成為業主自己的事情,原由國家或單位支付的職工福利支出將由職工自己支付,但人們還不習慣於把物業管理當作一種服務性消費來支出。
法規不健全處理糾紛無法可依
目前我國還沒有一部適用於物業管理的專門法律或行政法規以及與之相適應的配套法規。法規不健全導致物業管理糾紛出現時難以處理。
解決糾紛對策與建議
改變觀念依法管理
減少物業管理糾紛需要從健全法制、培育市場、更新觀念和增強自治能力等方面努力。
政府部門應加大監督檢查力度。物業管理關系到人民的安居樂業和社會的穩定,政府部門要加強對房地產項目從設計規劃到施工建設和竣工驗收全過程的監控,確保房屋質量符合設計要求。物業公司要早期介入房地產開發過程,參與物業的規劃、設計和建設,從物業管理的角度提出意見和建議,加強建管銜接。政府有關部門應該對物業管理企業在政策上給予扶持,加大監督檢查的執法力度,保證其可持續發展。
形成物業管理競爭機制。要加快培育物業管理市場,形成市場競爭機制,提高企業素質。一是要改變由行政安排和房地產商自行組建物業企業的做法,促使以市場競爭方式產生物業企業。二是要推廣和完善物業企業聘用的招投標辦法,把更多的企業推向市場,雙向選擇,實現企業由行政管理型向經營型的轉變。三是要實行市場准入制度,加強物業企業資質認定,防止不合格企業充數。
完善法規體系,加強依法管理。應加快立法步伐,要制定出一部物業管理的基本法規,並要加快物業管理服務標准、收費標准、業主委員會運作等有關細則的制定和物業管理合同、業主公約等規范性文件范本的制定,使依法管理具有可操作性。
建立統一市場化的管理模式。物業管理要建立起符合市場經濟發展需要的統一的市場化、專業化、社會化的管理模式。既要繼續推進住房制度改革,又要打破當前仍佔很大比重的各單位自管的封閉式、非經營的管理局面,實現從幾種模式並存向單一模式的過渡。
增強業主產權人的付費觀念。要增強業主的物業意識,在住房制度改革進程中,促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產證,明晰業主產權人的身份,明晰其交納物業管理費的義務。
健全業主民主自治機制。要發揮業主對物業自治管理的職能。小區的業主委員會由業主大會選舉產生,並依法取得法人資格,到期要換屆。業主委員會要按規定定期召開業主大會或業主代表大會,報告物業管理的工作。業主通過吸取、審議報告形成對業主委員會的監督和制約。
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