物業糾紛已成為房地產業難治的頑癥，業主不滿，物業公司發展舉步維艱。在北京康城日前召開的京、滬、穗三地物業管理交流、研討會暨第四屆北京物業管理論壇上，與會者普遍認為，其中很大一部分原因源自法規的缺位，正在征求意見的物業管理條例仍有許多欠缺。

　　物業管理法規還有盲區

　　目前在北京，屬於發展商投資的物業管理公司佔87%，還有一些境外的和其他的物業管理公司不依附於發展商。投資者在和業主委員會以及物業管理公司，互相之間的責、權、利的明確和劃分還有比較多的含糊之處。

　　物業公司的固定資產可以由物業公司處置，但業主委員會或業主認為，這些固定資產已經在物業管理費裡面進行了折舊，這個固定資產應該全部交給業主，這一問題目前尚沒有具體的規定。

　　現在所有的物業管理政策和法規有一個很大的弱項，就是房改房的物業管理：房改之後，產權人發生變化，物業管理費誰來交？財政部有個文件規定原則上由業主個人承擔，但調查發現，大部分仍然由單位交，也就是說單位不是產權人，但是還在幫產權人交物業費包括維修費；物業管理條例征求意見稿規定，原則上一個物業管理區內由一個物業管理企業統一管理，但一個小區裡面可能有幾個單位，幾個不同的物業管理公司，這個問題怎麼處理也是一個難題；房改後，售房單位對房子質量問題應承擔的責任也沒有明確規定。現在各行各業都在進行後勤改革，這些問題帶有普遍性，需要各個部門聯合解決。

　　業主委員會有權利，但是他不能承擔責任，也就是說真正發生糾紛，或者法律訴訟，物業公司雖然和業主委員會簽了法律合同，但只能針對單個的業主；對於業主拖欠的物業管理費，業主委員會也沒有辦法進行經濟賠償等。目前的物業管理條例征求意見稿，對業主委員會違規的罰款基本上沒有，只有業主委員會若違反政策、法律有相應的罰則。

　　物業管理是高風險的行業，現在所有的國有企事業單位的物業資產都沒有保險，物業專家認為，應該強制性地買保險，而且作為物業管理費用裡面的一項。共用的供暖、水泵等設備出了問題是由物業管理公司賠還是由業主賠？一旦發生天災人禍，還牽扯到重建的問題。但是建設部物業管理委托合同示范文本，新的物業管理條例征求意見稿，對業主共同所有的財產沒有要求買保險。現在執行的物業收費辦法(196號文)規定也沒有保險費這一項。一個大樓被燒毀了，靠物業公司的注冊資金去賠償，這不是市場化的規則，也賠不起。

　　開發商大包大攬留下後患

　　開發商和代理商為了達到銷售目的，在沒有物業管理主體資格的情況下，就物業管理做了一些不負責任的解答和承諾，業主入住後容易造成糾紛，而這個糾紛往往就成了物業管理公司的糾紛，如果是外企業委托的物業管理公司可以直接以法人的身份和開發公司的法人進行交涉，但是自建自管的物業公司，業主說你是開發商的物業公司，所以你要負責，就往往難於解決問題。

　　開發商的樓書經常隨意畫畫，效果圖畫，什麼都畫，業主在入住之後，就把開發商畫的畫作為實物照片和物業管理公司交涉，而物業管理公司非常難辦。

　　房地產開發講究一個資金控制、質量控制、進度控制，搶工期造成工程質量很大的問題。開發商以及施工單位維修又不及時，推三阻四，造成業主逆反心理，業主就嫁禍於物業公司，拒交物業管理費，或者投訴物業公司，這個問題相當嚴重。

　　收費沒有明確規定

　　就物管費交付的起始日期，物業公司經常同業主打架，物業公司認為所有業主都應從統一的入住時間開始付費，即使業主沒入住也應交費，而業主堅持什麼時候住進去纔交費；空置房是交100%還是多少物業費；電梯費與樓層的關系，這些都有必要在相應的法規裡面制定一個原則性的規定。

　　眾所周知，維修基金是按照售房款交的，也就是說按房價款的2%、3%來交，這個規則不太合適，因為房價款可能有折扣，購買時間不同，房價款也不同，這是不合理的。應該按照建築面積交維修基金。

　　物業管理費的確定，有承包制和報銷制兩種。現在國內實行承包制，物業管理企業開了發票，業主按每平方米三塊錢交給物業公司，產權應該是物業公司的，用不完還要還給業主，管理上是講不通的。如實行報銷制，酬金從哪裡來又沒有規定。也就是說，究竟實行承包制還是報銷制，還有稅怎麼交，都不清楚。