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隨著居民投資渠道的增多,房產投資已成為百姓追逐的熱點,其中不乏跟風炒作者。對普通百姓而言,房產投資是一種重大的投資行為,任何盲目和衝動都是不可取的。在房產投資之前,必須進行成本測算。
房產投資成本包括:首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用,還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機會成本)。首付款目前最低為兩成,一般要求在簽訂購房合同時付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分,貸款期限最長為30年,還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據按揭年限計算,提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費用由中介公司收取。
在弄清房產投資成本構成的基礎上,就可以對房產投資進行成本測算了。由於按揭還款本金部分已經包含在房屋總價之內,在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是:利潤=賣出價-買入合同總價-交易費用-按揭利息支出-利息損失
首先,如果投資人的資金有限或有意加大投資規模,必須依靠銀行貸款,按月支付按揭利息。重要的是,要正確選擇還款方式,從上面計算公式不難看出:減少按揭利息支出就可以降低成本。由於等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法,即存在『前還後息』的現象,而等本金還款法每期償還的本金固定,按實際貸款餘額計息,不存在『前還後息』的情況,同樣一筆銀行按揭貸款,采用等額還款法的利息支出要大於采用等本金還款法,但等額還款法前期償還的本金要少於等本金還款法。
所以,對於准備提前還貸的投資人應采用『等本金還款法』,以減少利息支出。以投資一套50萬元的商品房,首付20萬元,30萬元按揭20年的情況為例,等額還款法的第一年利息支出約為14916元,等本金還款法的第一年利息支出約為14774元,相差142.5元,以後年份相差更大。
其次,要計算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款,主要部分是首付款,一般參照銀行利息計算,如果按照一年期定期利率1.98%計算,20萬元首付款的年利息損失近4000元。
最後,還需要估算一次性的交易費用,包括兩次契稅、保險費、公證費和中介費等。一般來說,一套50萬元的商品房兩次的交易費用約在1.7萬元左右。
不難看出:在以上按揭貸款條件下,投資人第一年房價漲幅的保本點為7.16%,第二年房價年漲幅的保本點為5.46%,第三年房價年漲幅的保本點為4.89%。在一次性付款的情況下,投資人第一年房價漲幅的保本點為5.4%,第二年房價年漲幅的保本點為3.7%,第三年房價年漲幅的保本點為3.1%。也就是說,如果房價上漲低於上述幅度或出現下跌,房產投資人將出現虧損。
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