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潛力需求大 有效需求不足
最近幾年來,我國城鎮住宅投資、全社會住宅投資和房地產開發投資比以往呈現出超常規的規模和增長速度。但是,從目前全國房地產市場供需狀況來看,這兩年住宅的供給增長明顯快於需求增長,這種供需結構的變化,應當引起我們的關注。
開發投資增速略有回落
隨著城市市政建設的加快,危房改造力度的加大,房改政策的進一步實施以及小城鎮建設的發展等,帶動了房地產開發投資的快速增長。1?3季度,完成房地產開發投資額4862.7億元,增長29.4%,比上年同期回落1個百分點,比上半年回落3.5個百分點。北京、上海等18個省市增長30%以上。
開發資金主要源於民間
從資金來源看,國內貸款比重下降,民間資本比重上昇。國內貸款1372.8億元,佔資金來源的22.7%;自籌資金1827.3億元,佔30.3%;其他資金2731.6億元,佔45.2%,其中定金及預收款2294.9億元,佔資金來源的38%。由此可見,房地產開發的七成資金來源於業主的定金和預收款以及房地產開發單位的自籌資金。近年來,隨著福利分房制度的取消,個人購房比例不斷上昇,已達90.5%,這也使個人住房貸款增長快於房地產開發貸款的增長,使大量信貸資金轉化成現實需求,在推動經濟增長的同時,防止了房地產泡沫的產生。
商品房銷售勢頭良好
隨著居民收入水平的提高,房改制度的深入推進和城市危房改造力度的加大,居民對商品房和經濟適用房的需求大幅增加,房地產市場昇溫,帶動了商品房銷售的快速增長。1?3季度,商品房銷售額2635.4億元,增長31.9%,比上半年提高9.5個百分點。隨著居民富裕程度不斷提高和投資意識日益增強,擁有多套住宅的家庭逐漸增多。據國家統計局城調隊調查,目前9.6%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地產市場上外來購房者佔有很大比例,上海已達53%,這些購房者多以投資為目的,而且購買目標多為高檔住宅。隨著居民收入的增加,居民改善住房條件的迫切需求和以投資為目的的購房行為成為刺激房地產市場昇溫的重要因素。
有效需求潛力巨大
1?9月份,商品房竣工面積11,342.1萬平方米,增長26.4%。銷售面積11,129.1萬平方米,增長24%。二者增速相差2.4個百分點,實際面積之差達到213萬平方米。隨著竣工面積的不斷加大,將對房地產市場的供需矛盾造成壓力。
房地產價格偏高是影響居民有效需求增加的主要障礙。根據國家統計局商品房住宅銷售額和銷售面積數據測算,全國商品房住宅平均價格為2227.1元/平方米,比上年同期上漲137.1元/平方米。北京、上海、廣東、天津、遼寧和海南六省市價格高於全國平均水平。北京市商品房價格最高,平均達4517.2元/平方米。上海次之,平均為3836.9元/平方米。最低的是江西省,平均為904元/平方米。商品房銷售價格偏高,使中低收入家庭購房能力受到較大影響。
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