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不久前,我的一個朋友給我打來電話,說他自己正在創建一家國際貿易公司,找我諮詢一下,幫他找一個合適的房子辦公。他說自己正處在創業階段,手頭的資金有點兒緊張,租高檔寫字樓辦公費用太高,承受不起也沒有必要,而且房子最後也不是自己的,等於給別人打工一樣,自己心不甘。因此他希望買個地點好、價格適中的的商住公寓,面積不超過160平米,他的如意算盤是通過按揭的方式慢慢還款緩解資金壓力,最後自己還可以擁有房子的產權,可謂事業財產兩不誤。
類似我朋友這樣的想要在商住公寓裡辦公的人其實很多,至少我就遇到不少,我也時不時地總為他們充當參謀,出謀出力。近些年有『商住』概念的房地產項目挺火,尤其在北京,打著『商住』旗號賣房的項目足有一籮筐,而且大多都賣得不錯。在天津也一樣,一些商住公寓項目銷售業績也很好。細細想想也是這個理兒,中國加入WTO,經濟飛速發展,商業活動增多,每年有那麼多新公司誕生,大批成長型公司對於商業辦公用房的需求可想而知。
我想商住公寓之所以受市場的歡迎,還在於它自身具備的諸多優勢。首先是價格,商住公寓項目都是以住宅立項,但在銷售中卻定位為以商務為主,其土地出讓費用和市政配套費用均低於寫字樓,建安費和公攤面積都比寫字樓低很多,因此商住公寓的成本遠遠低於寫字樓,在價格上比寫字樓有較強的競爭力。其次是低成本、靈活的付款方式,按揭購買商住公寓的利率與購買住宅是一樣的,低於商業貸款利率,別看僅低幾個點,但對一個公司來講卻是一筆不小的開銷,該省就省嘛!而且貸款期限也比商業貸款長,手續也相對簡便。第三,產權是自己的,每月還款額一般要比租高檔寫字樓低的租金低,多年後自己落下房子,保值昇值肯定是一筆不菲的財產。第四,商住公寓具有寫字樓大都缺乏良好的環境景觀和生活配套,房子可商可住,用途靈活。
當然對於商住公寓也有不少爭論,反對的意見說它只不過是一種過渡產品,而且不倫不類,商、住混雜,到底是『商』還是『住』?這種觀點我覺得值得商榷,因為一種產品是否受歡迎最終還是要由市場來檢驗,商住公寓符合中小公司的辦公需求是國情,因其具有的優點受市場追捧是不爭的事實,它填補了辦公類物業的一個市場空白點。況且隨著新經濟的迅速發展,造就了一批新的產業和新的工作人群,在國外不就是有很多『S』類的人群在家辦公嗎?難道那些人住的房子都是過渡產品嗎?我看不要那麼絕對。而商、住混雜問題確實是商住公寓的軟肋,有很多項目在這裡跌了跟頭,真的是不倫不類,兩敗俱傷。但我想還是有辦法的,最主要的是開發商應該在項目的規劃中提前考慮這個問題。一家房地產公司的做法可以借鑒,他們在市中心開發了一個項目,其中有幾個樓座是商住公寓,在前期規劃中充分考慮到了商、住混雜的問題,在銷售過程中則盡量引導客戶,辦公的客戶賣給他商住公寓,而想居住的客戶就賣給他純居住的公寓,商和住各有不同的進出口,這樣就最大程度地避免了商、住混雜的矛盾出現,從而保證了後期物業管理的正常進行。
據我所知,現在天津對於商務公寓有需求的中小公司和自由職業者主要集中在廣告、設計、策劃、諮詢、貿易、代理和文化、藝術等行業,這些客戶對於商住公寓的要求大致是:除了要求多數寫字樓不具備的中心花園、生活會所等設施外,還要求房型可以自由組合,面積一般在120-200平米之間,適合10多個人左右的辦公空間;要求一定的公司形象,立面設計突出商務氣氛,最好是高層建築,要有便捷的電梯、寬帶網以及商務中心、會議室、票務中心和充足的車位等商務設施。
有需求就有市場,市場呼喚商住公寓,它的美好前景也為開發商提供了難得的機遇。但也並不是所有的項目都一『商』就靈,有些房地產商總愛拿概念說事兒,看『商住』的概念不錯,也想借借東風,全然不顧自己的項目的地點、房型、立面設計、配套是不是符合『商住』一族的需求,對於這些『偽商住』的項目我們千萬別上當。建議開發商們拋棄浮躁,認真進行市場研究和分析,盡快為天津的房地產市場貢獻出更多更好的商住公寓來。(孟建)
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