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近年來,商品房市場的火爆有力地提速了國家經濟建設,同時刺激居民消費並為安居樂業的社會穩定局面提供了保障,其中,商業銀行推行的住房按揭貸款業務功不可沒。
中國人民銀行8月1日公布的第二季度貸幣政策執行報告顯示,1998以來,個人住房貸款餘額迅速上昇。截至2002年6月底,金融機構個人住房貸款餘額已達6630.1億元。截至2002年8月末,北京市個人住房貸款已經突破了1000億元。
但是,由於我國個人購房消費者的財力和信用都缺乏透明度,個人信用體系不健全又增加了住房貸款的風險。所以,中國人民銀行嚴令禁止各種形式的『零首付』住房按揭,必須在首付20%的總房款之後,纔允許按揭貸款,還款年限大多是20年,目的是確保購房人具有一定財力,並且控制月還款的金額在購房人的支付能力之內。這樣,商業銀行的每一筆?業務都將是『零風險』,住房按揭貸款纔會良性運轉。
記者暗訪,親歷『低首付』
然而,近期北京樓市中有部分發展商為了吸收更多客戶,推出了一種首付總房款5%的變相低首付辦法,實際操作是,在購買期房時,購房人只需首付總房款的5%,就能夠得到商業銀行總房款80%的按揭貸款,剩下的15%房款由發展商代為墊付,從簽訂購房合同之日起到現房交付之日期間內,購房人再把這筆款項無息還給發展商。筆者對此展開了調查。
在京東某知名樓盤售樓處,售樓人員肖先生告訴筆者,以該樓盤第7座15層南向一套建築面積147.67平米、實用面積108.56平方米的三房二廳二衛商品房為例,交付使用期為明年5月份,原價每平方米8710元,總價1255691元。如果首付20%,可享受9.2折優惠,報價如下:總金額1155235元,首付255691元,月供6622元;如果首村5%,則只能享受9.5折優惠,報價如下:總金額1192906元,首付僅59290.6元,月供6700元,到明年5月交付日前,再把發展商墊付的15%總房款還清即可。
隨後,筆者來到位於東直門外的某高檔公寓,一套T13座E3戶型,入住時間是2003年12月30日,建築面積為117.89平米的二房二廳二衛公寓報價如下:總價1295300元,首付20%為259060元,貸款103萬元期限20年,月供6820元,如果首付5%,僅需64765元,剩下的15%由開發商墊付,入住之前業主需要還清。
以上兩種做法本質上是一致的,都是為購房人提供了低首付按揭貸款的便利,也是當前其他有這種情況的樓盤普遍采用的辦法。發展商一方認為,為購房人墊付總房款15%的首付金額,並且是無息提供,是為了減輕購房人在期房時間段內的購房負擔,對銀行而言,也是變相保證了20%的首付款,而且風險是由發展商承擔,是『犧牲發展商自己的利益促進樓市繁榮』。
低首付『喊停』的理由
發展商打出『低首付』的『擦邊球』從法律角度上看,卻也沒有出格。而實際情況是,央行令行禁止的低首付一個目的是,預防個人購房者還貸的風險。在房屋抵押給銀行的房屋只能靠銀行花費大量的人力、物力、財力與精力去進行拍賣、轉讓予以解決。銀行方面對於房地產市場並不熟悉,又沒有合適的變現渠道,因而在房產變現過程中可能會出現資產的流失。
另一個不容忽視的目的是,防止期房開發的發展商促成期房銷售,拿購房者的定單套現商業銀行的按揭貸款,作為期房開發的滾動甚至啟動資金,這纔是更大的風險隱患。這也是近年來房地產泡沫產生的一種催化劑,同時也是許多商業銀行的不良資產劇增的一個禍根。上述首付5%總房款的做法只適用於期房銷售,在目前現房銷售中還未曾發生,而購房糾紛和信貸風險也大都發生在期房交易中,同時與央行禁止低首付主要是為了降低期房風險的目的相悖,所以,低首付住房按揭貸款也要『喊停』!
據央行有關人士介紹,未來房屋地產金融政策將關注以下幾個問題:一是繼續擴大個人住房抵押貸款,積極支持住房銷售;二是關注金融機構貸款集中度,防止信貸過程集中房地產業;三是通過信貸政策,引導房地產市場結構的調整;四是鼓勵銀行為房地投資和消費提供多種金融中介服務。第三,針對消費信用制度約束的現狀,加快個人信用體系的建設,建立健全發達規范的住房信貸制度。
因此,發展商與代理商在商品房銷售中,應該積極配合央行關於降低信貸風險的一系列金融政策,促進商品房市場可持續發展,更細致、更安全地為廣大購房人服務。即使是潛在風險尚未發作的低首付住房按揭貸款也要『喊停』。
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