最近，正值《物業管理條例?草案　》公布並向社會各界征求意見之際，來自京、滬、穗三地的物業管理協會和百餘家物業管理公司齊聚北京康城花園，召開了『第四屆北京物業管理論壇』。也許是『憋』得太久，不說不快，參會人數之多令主辦者連說『沒想到』——

　　物業公司能不能說『不』？

　　前幾年，有一本非常流行的書，名為《中國人可以說不》，現在物業公司的老總們也要說『不』了。

　　北京永莊投資管理公司董事長趙永莊女士說，『物業管理行業應該理直氣壯地對社會上一些對物業公司的偏見說「不」，對一些違法的、不尊重法律、不尊重合同的行為說「不」，對同業之間的不正當的惡性競爭行為說「不」。物業公司必須理直氣壯地執行合同，維護合同的尊嚴。對於開發商和代理商在銷售過程中為了達到銷售目的對有關物業管理事項所做的不負責任的解答和承諾，如在自家別墅周圍蓋車房等違反國家規劃建設管理政策的行為，物業管理公司要說「不」。對賴租金的人，要「三步走」，一是說服，有什麼問題，我們改；二是上訴，要運用法律武器維權；三是停止服務，絕對不允許任由對方不交租金享受服務，必須嚴格地執行合同。』

　　北京九天物業管理公司總經理潘潤廣說：『希望政府盡快出臺有關物業管理方面的法律法規，要按照市場規則老老實實的辦事，政府要給予物業管理企業一個大的支持和保護，政府立法、行業立規、企業立信、百姓立德，促進良性競爭，保護有誠信企業的發展。』

　　北京南洋物業管理公司總經理高凱翔說，『政府有關部門當然要從社會穩定的角度去考慮問題，但我想說，如果我們按市場規則走，社會還是會穩定的。同樣，物業管理公司也不願意去得罪業主，輕易不願意去通過法律的手段來解決問題，那麼在無法協調的情況下，比如業主不交費，除了法律手段，除了訴訟，物業管理公司還有什麼辦法解決，希望政府給予些政策。』

　　應該說，到會的百家物業管理公司，代表的不僅僅是這百餘家企業，而是整個的物業管理行業。要讓中國物業管理行業能夠健康有秩序地發展下去，看來還需要方方面面的理解和支持。

　　業主是不是『上帝』？

　　很多人喜歡借用外國企業流行的一句話奉為企業客戶關系准則，即『第一條，客人永遠是對的。第二條，如果有疑義參照第一條執行。』於是就有更多人自覺不自覺地把自己看作上帝，特別是在跟物業公司打交道時。也有種說法是，把物業公司當作是自己請來的『管家』。總之，地位高下有不同。

　　對此，趙永莊女士很有些不同看法，她說：『物業管理企業不是乞丐行業，對管家的提法我有異議。我們是企業，企業就是法律契約的關系。物業管理公司和業主是委托關系，我們在法律上是平等的，所以，我同樣不贊成「客戶是上帝」的口號。』

　　在業內頗有些聲望的上海金晨物業經營管理公司顧問盛正廷先生用一個更形象的說法表明了他的見解，他說，『業主和物業管理公司，毫無疑問是一個委托與被委托、尊重與被尊重的關系。這裡有一個市場需要的問題，比如，我需要一個老師，是我要請這個老師來教我，自然我首先要尊重這個老師。如果這個業主不抱著尊重的態度，今後就必定會出現問題。我認為，首先業主要尊重物業管理，而不是說倒過來。』另一方面，『物業管理公司也要以平和的心態來看這個事情，有些公司在招投標的標書中，給自己增加了很多的負擔，比如對笑的承諾，笑要笑的得體，聲音高了不行，聲音低了也不行等等，最後根本實現不了。』

　　潘潤廣教授說：『我不同意「業主是上帝」的提法。』但是，『對大多數業主我們要以這個意識來看：大多數業主是我們的衣食父母，應該進行服務，管理也是服務，管理是為了更好地服務。我們很多人並沒有意識到物業管理公司之「管理」二字，管理是帶有制度性的，是被大部分人所接受和遵守的。新出臺的物業管理的討論稿，賦予了業主委員會和業主大會很大的權利，但相應的承擔的責任和義務尚不夠明確。』

　　趙永莊認為，不應讓開發商、業主、物業管理公司成為三個相互脫離的矛盾的對立面，而應想辦法使之成為命運共同體、利益共同體，即物業公司真正地站在業主的立場上，讓業主的利益能夠得到充分的體現，替業主去著想，本著這個出發點，在管理體制、管理模式上多進行些探索，好多事情也是能夠解決的。

　　物業公司該不該贏利？

　　如果有人問，『公司該不該贏利？』人們一定會覺得這人有毛病，問出這樣荒謬的問題。但如果有人問，『物業公司該不該贏利？』人們的反應就不那麼肯定了，甚至不少人會得出否定的回答。這著實讓物業公司的老總們體味到了什麼叫有理無處說。

　　趙永莊在發言中問道：『企業沒有利潤還有存在的必要嗎？應該討論的是，物業公司應當如何捍衛自己的權益，如何賺取利潤。』趙永莊呼吁物業管理行業自身要堅決地捍衛物業管理企業的利益、行業的利益和行業發展的利益。

　　北京銀信興業房地產公司董事長董青以下屬的南洋物業為例，她說：『我們感覺到物業公司的發展舉步維艱，非常困難，這種艱難有很大一部分的原因是取決於行業的問題，取決於一些法制法規的問題。比如說現在南洋物業的幾個主要領導，他們的工資有一半是由開發商在貼付，因為按照他們現在的工資水平，要通過業主委員會的審批有難度，但如果不這樣做，物業公司就招不到好的管理人員。』

　　潘潤廣教授說：『我國物業管理行業有關的法律、法規、制度都是不健全的，對於物業管理行業，我們應該保護什麼？保護的是合法權益。對於消費者我們保護的是他們的合法權益，對於企業來講，也應該保護企業的合法權益。』

　　盛正廷先生說：『我們在管理上海物業的過程中，有這樣一個體會，物業管理首先要進入市場，如果不進入市場，物業管理總是不正規的。因為物業管理和業主的關系是由市場經濟制約的。』

　　據悉，上海金晨物業經營管理公司共有員工450人，管理30萬平方米的物業，一年將近3600萬元的營業收入主要是物業管理費。這個業績相當於一般管理著300萬平方米物業的公司的收入。而且該公司管理層70多人全是大學以上文憑，部門經理以上的乾部全都有車。更令人不敢相信的是，請該公司管理物業還有一個先決條件，無論是發展商或者是業主委員會，先要給部車，『不要好車，桑塔納就可以了，沒有車我們就不參加了，你要看清楚你請的是哪一家公司。』盛先生無不驕傲地說。

　　如果說有什麼秘訣，盛先生認為，業主需要物業管理，離不開物業管理，這樣一個市場需求的存在是首要條件，同時，物業管理公司要把自己的位置定好，定位於老百姓生活中一個基本的不可缺少的服務性行業，一個為老百姓做點實事的公司。他說，『當然，不同的定位提供不同的服務，收取不同的物業管理費。比如別墅，我們公司收費就是5元／平方米以上，5元以下就不要來找我們。我們在上海有一段時間就做不過來，請我們做物業管理的話，先排隊預約，我們一年只接兩個物業。我們很平靜地告訴發展商，我們沒有能力。而一旦我們接，派出的人全部是領班以上、在我們公司工作過兩年以上的，這是我們招投標過程裡的一項承諾。』