近年來，北京市物業管理糾紛不斷，物管公司和業主的衝突更是不斷昇級。為規范物業管理市場，引入競爭機制，去年4月市國土房管局制定《北京市物業管理招投標暫行辦法》；同年12月，市有關管理部門再次明確：新建商品住宅、經濟適用住房、為舊房改造項目的開發建設單位及業主委員會選擇物業管理企業，必須采取招投標方式確定；其他居住區在選擇新的物業管理企業時，一般也要實行招投標方式(京政辦發[2001]91號)。

　　政府有了明確規定，實際工作中執行得如何呢？

　　有令不行者逾80%

　　去年北京市新建小區100多個，但在小區管理辦公室登記備案實行招投標選擇物業管理企業的只有18家。今年至目前為止，實行招投標的只有三四家，絕大多數開發商沒有執行通過公開招投標選擇物管企業的規定。據有關工作人員介紹，相當一部分開發商仍然固守『肥水不流外人田』的傳統觀念，在項目開發完畢後，為安置自己的項目開發人員，自己成立物業管理公司進行後期管理。由於此類物管公司從業人員素質較低，專業性不強，服務意識差，管理水平低，造成業主和使用人滿意率不高，投訴較多。還有一少部分開發商為了避開政府監控，實行假招投標，搞暗箱操作。招標方在招標前早已定好中標人，只是借用招投標的形式掩人耳目。其它投標單位在全然不知的情況下投入大量成本編制標書、參加答辯，結果是給人做了嫁衣，廣大業主和善意投標人的利益受到損害。

　　三大原因不容忽視

　　招投標選擇物管企業，為何有令難行呢？有關業內人士認為，造成這種情況的主要原因之一是目前物業管理招投標無法可依。雖然我國已有招投標法，但因其更側重於設備采購和工程建設項目的招標活動，所以對物業管理的招投標活動指導性較差，適用程度有限。另外，目前我國尚未頒布《物業管理條例》，也沒有制定全國性的物業管理招投標規則，造成物業管理招投標在操作中缺乏法律依據，問題較多且難以處理。

　　原因之二是傳統的誰開發誰管理的壟斷經營模式仍未打破。部分開發商認識不到與物業管理的『父子』關系會給自己帶來無窮後患，而優質的物業管理可以增加樓盤的賣點。

　　原因之三是招標主體業主委員會力不從心。業主委員會作為業主大會的常設機構和決議執行機構，代表著全體業主的利益。作為物業管理的重大事項，重新選聘物業公司理應由全體業主決定。但目前業主普遍參與意識較差，對公共事務不甚關心，使重新選聘物業公司的過程磕磕絆絆，落實中標結果更是難上加難。業主委員會招標後原物業公司拒不退出，中標企業無法進駐的尷尬局面時有發生。

　　如何改變『紙上談兵』

　　怎樣纔能改變目前這種狀況呢？業內人士建議：首先，立法部門應盡快制定和頒布《物業管理條例》和《物業管理招標投標管理辦法》，對物業管理招投標的一般性要求、操作程序和各方法律責任作出規定。第二，有關管理部門應該幫助開發商改變觀念。招投標是通過競爭擇優的過程，隨著住房消費觀念的轉變，人們在購房時已越來越重視物業管理。優秀的項目加上優質的物業管理，無疑將提昇物業的質量和吸引力，而開發商則是最大的受益者。同時，由於專業的物業管理公司與開發商的權利和義務通過物業管理委托合同作出了明確約定，所以開發和管理責任清晰，可以免除開發商的後患。招投標使物業管理收費更加科學、合理，業主滿意率提昇，這也正是開發商追求的目標。第三，小區業主應積極參與小區的管理和監督，支持物業管理的招投標工作。在國展家園公開招投標時一舉中標的北京銀達物業管理有限責任公司總經理姚莉認為，房地產市場的逐步成熟和規范，是實行物業管理公開招投標的基礎。開發商要成熟，廣大業主也要成熟。為了保障自己的合法權益，全體業主應自覺配合業主委員會的日常工作。同時各級法院也應加大對物業管理糾紛的審理力度，明確業主委員會的法律地位，采取強制措施落實中標結果。

　　有關人士還認為，物業管理市場引入競爭是市場經濟體制的必然。但是在競爭機制的框架構建之初，政府應當利用行政手段加以適當的引導和適度的乾預，同時加快行業立法，在法律和政策逐步完善的前提下，由外力約束逐步過渡為自我約束，讓通過招投標選擇物管企業不再是『紙上談兵』。