物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作，而管理的好壞直接影響到業主生活品質的高低。有一個好『管家』就意味著能跟業主更好地處理關系，減少交房時產生糾紛的風險，也為樓盤提供新賣點。10月17日，英國特許屋宇經理學會亞太分會與中國房地產協會信息諮詢中心交流會在北京舉行。就兩地的物業管理進行了交流，香港的英國特許屋宇經理學會亞太分會主席練均華先生介紹了香港物業的管理情況；中國房地產協會會長、建設部原副部長楊慎介紹了中國物業發展歷程和目前的管理現狀。

　　香港：物管更細化，更人性化

　　物管有三種類型

　　練均華先生談到，香港的物業管理主要包括公房、私房和其他房型的管理，其他房型主要包括老人住宅、學校、商場和政府部門。至於對物業管理的工作人員的要求，和中國大陸不太一樣，沒有所謂的上崗證，物業公司在招聘人員時會要求應聘人員具有專業資格，有的必須是相關物業協會的會員，私人物業公司必須有專業會員纔能具備物業管理的招投標。物管的對象很廣泛。

　　三類條例約束業主

　　由於香港物業的發展比大陸早，有一個比較完善的法律管理條例，主要有《建築物管理條例》、《公共管理公約》和與小區業主自行簽訂的物業管理手冊。如果一旦發生糾紛，練均華先生談到，根據雙方的條例辦事，一旦遇上不交物業管理費的情況，物業公司可以到房管局登記在案，相關部門就會限制該房不得出售，物業公司可以對不交管理費的住宅進行公開拍賣；物業公司也可以上法院投訴，向法院提供證據，拿到法院的罰款判令，最高可罰5萬元，超過5萬元，就得采取其他方式。

　　繳費比例達到95%

　　據練均華先生介紹，根據各個部門的協調配合，香港目前的物業費繳納比例平均達到95%，有的達到99%，而北京最好的小區也只有80%。他說，北京目前有的物業費繳不上來，除了價格不合理、人們的觀念沒有改變之外，關鍵是服務不到位。關於物業管理利潤的問題，香港的物業費用和其他費用要分開，比如說小區房屋的出租費用。

　　業主准備辦公設施

　　香港的物業公司屬於中介公司，服務公司，主要為業主服務，作為前期辦公配套設施的購置，主要是業主的事，業主委員會必須准備好一切辦公設施，物業公司纔能進駐，就像招聘員工一樣，得准備員工辦公的條件。物業公司走後，一切辦公設施依然屬於業主。

　　在談到小區的一切設施應該屬於誰的問題時，練均華先生告知，根據政府制定的相關條例，小區的一切設施屬於業主，通過比較，資產、細化，分配給小區業主，並寫入相關的管理公約之中。物業公司不帶任何設備和資金進駐，走後，所有的剩餘資金仍然是屬於業主的財產。

　　物業費佔人均收入4%到5%

　　據參加交流會的香港客人介紹，雖然香港屬於高收入的社會，但物業費用比北京低，大概佔人均收入的4%到5%，這只是一個平均數，高檔物業和商場會相應的高一點。並且收了物業費用，不得再收其它任何費用。如果出現特殊情況；需要業主共同商議解決。

　　香港沒有項目物業公司

　　由於物業管理屬於微利行業，小的公司根本無法操作，只有大公司纔能平衡收入，比如說一個小項目，如果不是大公司進駐，小公司需籌備各個部門，增加開支，而大公司實行統一管理，只需委托一些部門進行管理，節約開銷。對於業主物業費的分配情況，練均華先生談到，人工薪金佔20%至40%，清潔費用佔10%，電費佔20%，還。得留3%的備用金，其它的作為特殊費用。這也只是一個大概，項目不同，費用的開銷也會有差異，但必須給業主一個賬目明晰表。

　　業主自己確定『管家』

　　香港的物業公司要進駐小區，得由業主決定，實行公開招標，和政府部門以及開發商沒有任何關系。更不會出現所謂的開發商的子公司或者和政府、開發商有關聯的公司進駐，一切靠物業公司自己的實力，靠自己的服務贏得業務。

　　香港培訓業主

　　很多物業服務項目，服務內容無法直接體現。買了房子是否再繳管理費，很多業主不太明白，認為自己沒有享受服務就不應該繳納物業費用。在香港，有關部門專門成立了物業管理培訓班，培訓業主，講授物業管理的相關知識。

　　北京：物管處於探索階段

　　物管主動與國際接軌

　　在這次交流會上，北京物管行業的人士也就發展物管業務作了積極探討。

　　對於業主來說，項目做得好與不好，在買房之前就可以被了解，但看不清的、看不全的是物業管理。似平去年的許多風雲樓盤在進入『入住』。階段之後，也進入了糾紛階段。發展商與業主矛盾四起；更有甚者竟然拳腳相加，對簿公堂。業主從買房時的『上帝』淪落成人住時的『平民』，而其中扮演重要角色的正是物業管理。北京物業公司的老總早在交流會上談到，面對尷尬，北京的物業管理開始與國際接軌，深化和提高物業管理的能力和水平；實現在全國業界內率先達到有水平、有理論、有深度的物業管理。現在很多小區開始招聘國內外知名的物業公司進駐小區。

　　物業收費沒有按質論價

　　與會人員認為；目前北京的市場還不夠規范，服務收費質價不符，眾多房產糾紛的導火線也是物業收費。據與會人員介紹，目前誰也說不清物業收費到底應該收多少?依據的法規是什麼?怎樣制止亂收費？至今沒有一個很明確的說法。物業收費是按質論價，但小區的收費質價沒有統一，無法體現出服務的差別性跟收費的差別性，應該對服務的范圍和標准更加細化。否則就會造成買賣雙方對服務的具體范圍和具體的標准不清楚；界定不明晰的狀況。可以有一定的浮動幅度，這樣纔能體現服務的競爭性。

　　欠費現象比較嚴重

　　北京小區物業管理服務收費問題的矛盾主要是亂收費和收不上費，有的收費標准根據某個調查就簡單下定論。據介紹，目前物業公司告業主、業主告物業公司的案子經常發生。物業公司主要的難題是業主欠物業管理費用比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意，拖欠管理費，不交取暖費，不繳納保安費，低層住戶不交電梯費等。另外，業主方面主要是認為管理服務不到位、不規范，小區環境髒亂差，垃圾清掃周期比較長，這種現象時有發生，物業公司認為，最根本的是物業管理的服務費沒有標准可循。

　　物業管理收費三種方法

　　到會人員介紹了目前北京的物業收費有三種方法：一是普通居住小區根據《北京市普通居住小區物業管理收費暫行辦法》實行收費，對15個物業管理服務項目規定了收費標准及與之相適用的服務標准。二是高檔住宅物業管理根據《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》規定執行，高檔住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會和物業管理公司協商確定。在業主委員會成立以前，開發商應在賣房時向購房者明示。三是經濟適用住房物業管理按照《北京市經濟適用住房物業管理收費試行辦發》規定實施，經濟適用住房的物業管理收費多層住宅每月每平方米不超過0.52元，高層住宅每月每平方米在1元左右。

　　物業公司良莠不齊

　　在交流會上，大家一致認為，目前的物業管理企業規模不夠經濟，導致了經營成本過高，造成物業管理困難。現在許多物業管理企業多數都是從原來的房屋維修單位轉制而來，或者是從房地產開發公司分立出來，體制轉軌的過程當中大多數企業規模比較小，管理成本特別高，經營效益也比較差，有的企業根本不具備物業管理應有的實力和資格，更缺乏一些必要的設備和管理人纔。多家物業公司進行多頭管理，管理不到位。當務之急應該用，政策去引導物業管理規模化。建議相關部門應盡快出臺有關物業管理的辦法，以規范目前魚龍混雜的市場。

　　公司利潤沒有標准

　　物管收費的標准和物業的品質以及服務質量是密不可分的。關於物業管理公司所獲取的利潤，國家並沒有統一的標准，但物業管理企業大都達成一個共識，管理利潤一般為管理成本的10%左右。物業管理不是福利機構，是一種有償的服務性行業。它受聘於開發商或業主委員會，為業主提供服務。可以說物業是全體業主的『管家』，業主所交的管理費除了要支付管理服務工作中的基本物耗費和員工工資外，還應該包括管理公司的利潤。

　　物業收費時常漲價

　　對物業公司時常出現漲價的問題時，有人提出了一些理由：由於初期有開發商進行物業補貼，許多開發商在售房時以超低物業費吸引購房人，而一旦房屋銷售完，開發商不再補貼時，物管公司選擇漲價；有的人認為物業管理公司應該有很大的利潤空間；或者是物管公司從業經驗不足，不能准確地測算出各項管理費用，根據支出決定價格，有人也提出一些建議，物業管理公司不可擅自抬高物業管理收費標准。在業主委員會成立前，管理公司制定的收費標准應與政府物價部門制定的標准相符。業主委員會成立後，按政府指導價約定或雙方協商確定。其他特約服務收費應按實際發生的費用計付，應經業主委員會或業主同意。物業管理公司的利潤應由業主大會決定，年度結算的利潤屬全體業主所有，應滾動到下一年度使用。如果費用超支，應在下一年度適當提高收費標准，以保持管理工作正常運行。

　　物業費佔人均收入較高

　　據楊慎介紹，北京目前的人均收入是13000元，如果一家按三人計算，應該是接近4萬元。根據香港目前5%的比例計算，物業費應該是每年2000元，每月是160元左右。但北京至少80%的小區物業管理費每戶高於這個數字，有的經濟適用房的物業費也高於這個數字。同時，據介紹，北京除了按建築面積計算物業費之外，還有停車費、車位費等。

　　物業培訓只針對行業

　　就目前而言，北京的物業管理公司達到1100家，從業人員幾十萬，競爭相當激烈，為了得到物業管理業務，出現許多暗箱操作的情況，通過專業培養，提高物業從業人員的素質勢在必行。據楊慎介紹，目前國內有四個物業管理專業培訓基地，主要在深圳、大連、天津和珠海。培訓3個月，有專業的教學方法和教材，結業後頒發物業管理資格證，可以獲得上崗資格，專業人士呈上昇趨勢。可目前依然存在許多中介公司辦培訓班的情況，無教材，無地點，無老師的『三無』尷尬局面。結業後的從業人員素質參差不齊，為物業管理整體水平的提高留下了隱患。