美國在房地產金融方面一直扮演著領導者角色，抵押貸款是其傳統的、佔主導地位的住房信貸方式。在美國務家商業銀行的貸款總額中，抵押貸款佔四分之一，其中住宅抵押貸款佔90%左右。美國的住宅抵押市場是世界上規模最大的住宅金融市場。美國金融機構利用長期積累的經驗和現代信貸管理技術與方法，不斷創造新的住宅抵押形式，多種多樣的住宅抵押貸款極大地豐富了美國住宅抵押市場。

　　(一)可變利率抵押貸款。近20年來，美國市場利率波動頻繁，使得按固定利率貸出抵押貸款的銀行遭到很大損失，出現了資金紛紛從抵押市場抽走的現象。於是，政府允許金融部門經辦可變利率的抵押貸款。起初上調利率的幅度限制在5%以內，後來由於利率漲幅過大，5%的上限已遠不能彌補上漲的差距。所以，美國監察局同意辦理不受限制的可變利率貸款。貸款人必須按某些公布的利率指數調整，並在30-50天前通知借款人，如果借款人不接受此項調整而提前還款也不收罰息。目前這種貸款方式在美國較為普遍。可變利率抵押貸款對貸款人有較大吸引力，並增加抵押市場的資本流動性，保證足夠的抵押資金。

　　(二)分享增值抵押貸款。即借款人可支付較低的利率，並以和貸款人分享房地產的增值為代價，以保證貸款人的實際收益。這種貸款，期限一般在10年以內，到期後對抵押的房地產重新估值，以便分享增值。這種貸款還有一種變通辦法，即由外來的投資者為買房者代墊一部分資金(為買房者買房時提供一筆資金，或分擔每月付款的一部分)，墊款由買房者按借款利率計付利息，到還清抵押貸款本息或將房屋出售時，重做一筆借款來支付投資者的分享部分。這種方式解除了貸款人或投資人對調整的抵押貸款利率總是落在通貨膨脹之後的擔懮，但一旦房地產價格下落，銀行和投資人將面臨較大的風險。

　　(三)累進付款抵押貸款。即最初幾年付款額較低，有的甚至不足於償付當月利息，以後每月付款額隨著年薪額的增長而逐步加大。這是為一個剛走上工作崗位的青年職工設計的，其收入可能隨著職務的提昇而逐步提高。這種貸款辦法有的還在調整付款金額的同時，根據市場利率相應地調整貸款利率。累進付款抵押，使借款人易於支付月費，以相同的定金購買較多的住宅，但由於最初年份月付款常不足支付利息，本金逐年增加，使貸款人有更多的資金面臨違約的風險。

　　(四)分級償還抵押貸款。這是美國近幾年出現的新的住宅抵押信貸形式，是美國消費經濟學研究成果與銀行信貸理論和實踐相結合的產物。這種貸款方式與累進付款有相似之處。分級償還抵押的借款者，不是各期平均償還貸款，而是對各期規定不等的償還額。一般來說，年輕的家庭收入偏低，在頭幾年的償還期內，償還貸款的金額規定得低一些，以後由於家庭趨於成熟，收入逐漸增加，合同規定的償還金額定得高一些。這樣，各次分期償還貸款的金額形成梯級越來越大的階梯形狀，因而，被稱為分級償還抵押貸款。

　　(五)反向年金抵押貸款。這是為年老的退休人員所設計的。借款人每月的退休金不足於支付生活費用，可用自己的房屋作抵押，每月從銀行得到一筆款項，直到本息支付完為止，期限常在20年。

　　(六)最後巨額付款方式。這種方式的抵押貸款期限通常只有3至5年，最初幾年只償還少量貸款本息，其餘的大宗本息在到期時一次付清。這筆貸款餘額也可以轉期續借，但利率要重新商定或改為浮動利率。

　　(七)循環住房貸款。這種貸款對於償還能力強、信譽可靠的購房者，不限制其貸款額度，允許借款的購房者在已取得的貸款之外，按照同一抵押貸款合同追加新的貸款，並順延還款期限，但要承擔較高的利率和費用。

　　(八)『一攬子』交易抵押貸款。這種方法即抵押加保險的方法。借、貸雙方不僅要在抵押貸款合同中規定應償還貸款的本金、利率、期限等，同時還要規定凡參加借款的人必須參加建築保險、財產保險或人壽保險。保險的費用由借款人負擔，由貸款的金融機構經辦。同時還要求借款的買房者將應交的不動產稅和住房維修費用等也定期地交由貸款的金融機構辦理。

　　美國住宅抵押貸款的創新品種多種多樣，其發展原因不外乎兩點：其一，美國大規模的住宅抵押貸款基本上是各種私營金融機構——商業銀行、儲蓄信貸協會、互助儲蓄銀行和人壽保險公司等自發地、自主地經營的，經營風險和經營虧損均由私營金融機構承擔。這就促使這些私營機構盡量降低貸款風險，盡可能盈利，開發更多新品種。其二，美國住宅金融市場具有充分有效的競爭機制。在住宅抵押貸款方面，無論是間接融資還是直接融資，由於存在住宅私有化程度高、公私住宅經營機制配套齊全、融資主體呈多元化、開放的機會均等等市場氣氛，使市場競爭機制得以實施，為貸款的金融機構實施業務競爭戰略、創新貸款品種提供了外部條件。