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——商品房買賣合同主體在履行合同方面存在誤區
合同是平等主體自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。通俗地說,合同就是簽訂人就某一民事權利義務內容達成的合意。商品房合同即是其中的一種。合同簽訂後,關鍵在於履行。合同的目的能否實現,關鍵看當事人是否全面履行合同義務。
當前,商品房市場越來越規范,大多數企業重視企業形象,老老實實地履行合同;消費者的法律意識也在不斷加強。但是大量的房地產訴訟表明,違約現象依然很嚴重。這說明一些企業和個人的合同意識依然很淡薄。一個典型的現象就是以違約來對抗對方的違約行為。在此我們將通過一個典型性的案例來分析其法律內涵及法律後果。
合同訂得明白無誤
A房地產開發公司與汪某於1999年10月簽訂了商品房買賣合同,約定:汪某購買A公司開發的商品房一套,總房款40萬元,於同年10月中旬交首期款29萬元,餘款11萬元按A公司通知自行辦理按揭貸款,房屋交付時間為同年12月底,逾期付款A公司有權對逾期應付款按月息1%利率標准向汪某主張違約利息;逾期10日後,A公司有權終止合同,並向汪某按實際應付款的1%追索違約金。A公司未按規定日期將房屋交付汪某,逾期兩個月內,汪某有權按已交付房款的1%向A公司追究違約利息;預期超過兩個月,A公司要按實際應付款的2%向汪某支付違約金,合同繼續履行。
以違約對抗違約終上法庭
合同簽訂後,汪某依約交付A公司首期房款29萬元,A公司於2000年11月底將房交付汪某,遲交房12個月;A公司於1999年10月向汪某收取7000餘元代辦11萬元的按揭貸款,由於汪某原因未能辦成,同年11月底該款退還汪某。此後A公司催要11萬元餘款,汪某以A公司逾期交房,且在房屋居住過程中發現質量問題,協商未果為由拒付。為此,A公司起訴汪某立即給付欠款11萬元,並按合同約定月息1%標准支付違約利息33000元。汪某則提出反訴,並對房屋質量問題提出鑒定申請,要求A公司支付逾期交房12個月的利息34800元、違約金5800元及維修房屋。經委托鑒定,房屋修繕費用為21000元。
汪某認為,A公司違約在先,自己不應承擔逾期付款的違約責任,堅持A公司不修房就不給付欠款的主張及反訴請求。
法院判決違約雙方各負責任
法院審理認為,雙方簽訂的商品房買賣合同依法成立,對當事人雙方均有約束力,雙方應各自全面履行合同義務。A公司按約定履行了付款通知義務,而按揭貸款手續未辦成並非A公司原因造成,故汪某應盡給付欠款義務,並承擔逾期付款違約責任。但因A公司對1999年12月至2000年4月30日間逾期付款利息的主張,未在舉證期限內出示曾向汪某主張過權利的證據,已超過法定訴訟實效,依法不予支持。A公司未按約定交付房屋系違約行為,應當承擔相應的違約責任。但是,按照合同法,該合同的違約利息與違約金並非並列適用,故汪某反訴A公司支付逾期交房利息的請求不予支持。房屋的質量問題,A公司負有維修義務,房屋的維修按鑒定結論確定的方案進行,對於房屋維修期間給汪某造成的搬家及誤工損失A公司應予適當賠償。關於汪某以A公司違約在先,且不履行維修義務作為不同意承擔逾期付款違約利息的抗辯理由,於法無據。故依據《民法通則》、《合同法》的規定,判決汪某給付A公司欠款110000元,並支付2000年5月1日至2002年4月30日間的逾期付款違約利息26400元。A公司給付汪某逾期交房違約金5800元,並按鑒定結論確定的維修方案對汪某住房進行維修,逾期給付汪某維修費21000元由汪某自行維修,一次性給付汪某4000元作為維修期間經濟損失的補償。
該案表明,合同違約的結果,是當事人雙方都要承擔責任,雙方受到損害。盡管A公司違約在先,但是汪某照樣要承擔違約責任。另外,當事人要及時維權,不要坐失良機,由主動轉為被動。如果A公司及時行使訴權,就不致因超過法定訴訟時效而失去法律強制力的保護;汪某如果及時行使訴權保護自己,不僅能夠享受到權利,而且不致因承擔違約責任而抵消自己應享有的權利。
如此判決依據是什麼?
有人想不通,開發商延誤了交房日期,且拒絕修繕問題房屋,是購房人拒交房屋餘款的重要原因,為什麼購房人還要擔負逾期付款違約金呢?
關於合同義務的履行,我國《合同法》第8條、第60條第一款明確規定,依法成立的合同,受法律保護,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。另外按照《合同法》第66條、第67條、第68條、第69條關於同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權的規定,由於合同一般多約定購房人的付款義務應履行在先,房屋質量問題只能在實際交付使用後發現,購房人不具備行使上述抗辯權的條件,故購房人怠於行使訴權保護自己而采取拒付房款的行為,明顯是違約行為;而開發商拒絕履行修繕義務,同樣構成違約。
關於違約責任的承擔,我國《民法通則》第85條、第106條第一款、第111條、第112條、第113條、第114條做出了明確的規定,違反合同或不履行其義務的,應當承擔民事責任;都違反合同的,分別承擔各自應負的民事責任。我國《合同法》第107條、第108條、第112條、第113條第一款、第114條、第115條、第119條、第120條也做出了更加明確、具體、完善的規定,當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。在履行義務或采取補救措施後,對方還有損失的,應當賠償損失。
由此可知,當事人任何一方怠於行使權利,以自己的違約消極對抗對方的違約行為,結果只能是犧牲自己依法應當享有的權利。
那麼,A公司為什麼在獲賠逾期支付違約金的時間上被削去了一段?我國《民法通則》第135條、第137條規定,當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期限為2年,從知道或應當知道權利被侵害時起計算,2年之內,如果合同當事人怠於行使訴權,就會因為超過法定訴訟時效,使權利失去法律強制力的保護。
上述判例給人們的啟示在於,第一,在市場經濟條件下,人們要嚴守誠信原則,嚴格依法規范自己的民事行為,全面履行合同約定的義務,依法保護自己的合法權益。第二,提醒人們要提高法律意識,正確理解法律,法律是公正的體現,是立法宗旨在個案中的具體體現,而法律的立法宗旨是惟一的,是不以個人的理解、意識為轉移的。只有懂法,纔不至於走進誤區,乃至自招損失。
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