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我們於去年初預購了某小區的商品房,合同約定今年5月15日交房,可至今開發商仍未能交付,據售樓處工作人員透露,所涉房屋可能要到明年四、五月份纔能符合交付條件,我們多次和開發商交涉,要求其支付延期交付的違約金,可開發商說約定違約金『過高』,應按業主的實際損失賠付,我們不能接受,特向貴報反映情況,希給予解答。
讀者:李雁玲、王傑等
律師評析:
從李某等人的反映材料來看,開發商確已構成違約,依法應承擔相應的違約責任。但有幾個問題需要考慮:第一,業主主張遲延交付的違約金應以實際交付日為准,鑒於目前房屋尚未竣工,所以建議業主待房屋交付時主張為宜,但不排除目前可以采取其他違約救濟措施;第二,如果約定違約金低於業主的實際損失,業主可主張實際損失;第三,如果遲延交付違約金的約定確如開發商所言的『過高』,那麼根據法律規定,開發商有權申請人民法院或仲裁機構予以適當降低。李某等人的反映材料未提及違約金的數額和計算方法,是否過高難以判斷,但有一點可以明確,約定違約金過高與否應以違約方給守約方造成的實際損失作為判斷標准。
背景資料:
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。律師:潘海濤
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