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在簽訂商品房預售合同時,訂立違約條款非常重要。實踐中,有些房產商將違約條款列入補充條款的內容,而且往往列出許多制約買方較為苛刻的違約條款,而對賣房違約責任則設法避開;或者是約定了買賣雙方的違約責任,但由於雙方的責任之約約定不公平、不對等同樣對買方極為不利。根據《合同法》規定:"合同當事人的法律地位平等,購房者應要求在合同中明確預售方的違約責任,並力求雙方違約責任的公平和對等。"
例如,有些房產商在合同的補充條款中對買賣雙方的違約責任是這樣約定的:"買方逾期付款,應按中國人民銀行同期存款利率的二倍向賣方支付違約金;逾期20天付款,賣方有權終止合同,並有權沒收買方支付的定金和已付的房款;賣方未按期將房屋交付給買方,應按中國人民銀行同期存款利率的二倍向買方支付違約金,賣方交付房屋逾期180天,買方有權終止合同,並有樹木求賣方雙倍返還定金。
上述條款中,買賣雙方的違約責任約定不完整,而且明顯不對等。首先是賣方的違約責任不完整,商品房買賣中,賣方(房產商)不僅應按照合同約定的期限交付房屋,而且應按合同約定的其他條件(如:面積、位置、裝修標准、《住宅交付使用許可證》等)交付房屋。 因此,有關賣方的違約責任的約定表述應當是:"賣方未按合同約定的條件如期將房屋將付給買方,……"其次,既然約定在買方逾期20天時,沒收買方支付的定金和購房款,那麼,也應當約定"在賣方逾期20天交房(而不應當是180天)時,買方有權終止合同,要求賣方雙倍返定金和購房款"。不過,這裡應當特別說明的是,"賣方有權沒收買方支付的房款"的約定是沒有法律依據的。
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