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作為購房者,為了保護自己的合法利益,你在合同裡已經對可能發生的情況都作了詳細的約定。按理說,在開發商違約的情況下,購房者完全可以維護自己的權益。但是,法律是公平的,也是鐵面無私的,在有意無意地忽略了法律的相關規定時,你的利益也可能難以得到保護。
案情介紹:
張某於1997年6月與開發商簽訂了商品房買賣合同,購買位於某住宅小區的一套兩居室,合同後附房屋平面圖。雙方約定:原則上甲方無權對原設計方案作重大變更。如經政府部門批准需要作必要調整時,甲方須於設計方案批准後30日內書面通知乙方,乙方應當在收到該通知之日起30日內與甲方協商簽訂補充協議或提出退房要求。
雙方於1998年9月20日辦理交房手續,其間,張某因開發商通知補交8平方米面積差價款否則不予辦理產權證而產生爭議,理由是:原購房合同所附房屋平面圖中的陽臺是與方廳同寬貫通的小陽臺,面積4平方米,而實際交付之房屋則是橫貫兩居室及方廳的大陽臺,也即通臺,因而陽臺面積纔比合同面積增加了兩倍,多出8平方米。開發商沒有將改造預先告知業主,屬於擅自變更設計的違約行為。為此,張某拒交房屋差價款,並提出退房要求。並計劃如果交涉無果則將訴上法庭。
律師分析:
第一,本案在性質上屬於設計變更問題。雖然張某所購房屋的實際面積比合同約定面積多出8平方米,但由於其面積差異不是原房型同比例的變化,而主要存在於陽臺的差別。大通臺增加了8平方米的面積,必然要考慮到陽臺的承重設計,在建築結構等方面會作相應的變更。所以,本案就不再屬於一般的面積差異爭議。張某以設計變更為抗辯事由是一種明智的選擇。如果單純從面積差價角度來考慮問題,則只能依照合同中『多退少補』的規定來補交差價款。
第二,房屋設計未經批准不得擅自變更。依照《建設工程質量管理條例》等法律法規的規定,建設單位、施工單位、監理單位不得修改建設工程勘察、設計文件;確需修改的,應當由原建設工程勘察設計單位修改。需要作重大修改的,建設單位應當報經原審批機關批准後進行。
第三,房屋設計未征得買方同意不得擅自修改。商品房買賣合同依法簽訂後,買賣雙方都要認真履行,任何一方不得擅自變更或解除。如果要對原設計作變更,就必須在經過有關部門批准後,征得承購方的同意,否則擅自變更就是單方面的違約行為。
第四,房屋設計變更的條件與程序。本案中使用的是本市1996年合同示范文本。根據雙方的約定,要進行變更設計必須同時滿足以下條件:其一,經政府有關部門批准;其二,必須在設計方案批准後的30日內,通知買方;其三,必須采取書面形式通知買方;其四,買方必須在約定的30日內予以答復,或者同意變更,或者提出退房請求。因此,只要雙方沒有達成書面的協議作為合同補充條款,就屬於甲方的變更行為,甲方應該承擔相應責任。
就本案的情況來看,確實存在設計變更問題,並由於開發商沒有依約預先告知買方,存在違約行為,張某完全有理由提出退房。但張某於1998年9月20日辦理入住手續時,即應進行實測驗收。對於陽臺結構變化應該有明確的感知,應該認識到自己權益受到的影響,應當明確提出非議。而今,近3年的時間過去了,根據我國《民法通則》的規定:向人民法院請求保護民事權利的時效期為2年,因此,如果張某沒有確鑿證據證明提出異議的時效得以續延的話,就超過了法定的訴訟時效期。那麼,即使向法院提出訴訟,也難勝訴。(天津日報樓市專刊 楊健康 律師 郭興民)
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