從8月1日開始，重慶市的商品房銷售開始強制推行以『套內建築面積』作為計價依據。這一做法在全國尚屬首例，引起極大反響。業內業外關於按套內面積結算的脣槍舌劍愈演愈烈，有再次昇級之勢。

　　-物業管理又該按什麼收費

　　-誰來保證公用面積不縮水

　　-市場呼喚完善的監管制度

　　直接影響公攤面積糾紛少了

　　建設部在新的《商品房買賣合同》示范文本中規定，商品房銷售有三種計價方式：一是按建築面積計價，二是按套內建築面積計價，三是按套計價。

　　據統計，在商品房投訴中，面積糾紛已經成了房產糾紛中的主要問題。賣房按照建築面積計價的話，一些開發商就有可能利用『公攤面積』蒙蔽購房者，造成建築面積縮水，侵害消費者利益。

　　實測面積和預售面積的不符以及公攤面積的不明確，使得消費者屢屢受到傷害，不該公攤的面積也攤在消費者的購買面積裡，消費者對自己實際的使用面積更是模糊不清，與開發商交易當中糾紛不斷。

　　如果按套內面積計價，消費者最直觀的感受就是『我買了多少面積的房子我心裡有數了』。消費者可以明確自己的使用面積到底是多少，能做到明明白白購房。

　　北京英島律師事務所的鄧澤敏律師和隆安律師事務所的秦兵律師都是按套內面積售房的堅決支持者。秦律師說，按套內面積計價，給消費者帶來的最直接的好處就是檢驗成本大大降低。也就是說消費者的合同監測成本降低，對產品的評價成本也降低了。就像買車只要挑顏色和型號，而不需要清楚到底有多少零配件一樣，如果按套內面積計價，今後買房也變得簡單了。

　　亟待規范物權歸屬亟待明確

　　按套計價，消費者對居所的面積能直接測量，這也可以有效避免因開發商或測量單位有意無意增加公攤致使戶內面積縮水，但總誤差又不超過3%的現象發生。

　　但這只是消費者對面積知情權的一部分。有業內人士指出，按套內面積售房並不能完全徹底告別糾紛。由於物業管理費是按照產權登記面積來計算和收取的，而產權登記面積也即房屋的建築面積。由此而可能產生矛盾轉移，將面積糾紛轉移到物管糾紛上來。

　　『我的暖氣費裡為什麼要含有樓道裡的暖氣費用？為什麼還要替牆體出暖氣費？』消費者對此類的問題一直不解。業內人士指出，今後物管費是否能按套內面積收取？有關部門應盡早出臺相關規定。

　　而按套計價之後，公攤面積如何保證，也有待相關部門的監測。消費者擔心會出現套內面積保證了，但樓道等公用面積卻縮小的現象。

　　同時，一些人士對此計價辦法的實用性產生懷疑。今典集團的董事長張寶全認為無論是按建築面積還是按套內面積或者按套計價，這三種方法都沒有問題。關鍵在於要將模糊的問題變得清晰。要想降低面積糾紛，在按建築面積計價時，圖紙上必須注明套內建築面積大小。

　　張寶全說通過強制按套內面積計價的辦法來達到平息面積糾紛的目的無實質意義。他對記者解釋說，面積糾紛的主要問題是公攤面積的不確定性。如果按套計價，看起來是消費者權利得到保護，實際上有可能進一步使消費者權益受到損害，像公用部分的供暖問題、模糊面積歸誰所有等問題都得不到解決，更涉及物權問題和今後使用管理問題等。這樣做可能會帶來新的混亂。

　　關鍵因素測繪結果得不到信任

　　許多消費者對由開發商出示的測繪部門的測量結果不信任，導致對房屋面積的質疑。而房屋測繪又是一門非常專業的技術。北京市共有測量單位23家，主要為各區縣房地局測量大隊。打破測量行業的這種壟斷是當務之急。而社會上亟須開發商與消費者雙方認可並能為消費者提供復測服務的測量單位和測量師。

　　同時，開發商在與消費者交易時，應該出示全部測量報告，讓消費者對所公攤的具體部位和面積數額有足夠認識。業內人士指出，『關鍵是要有一套完善的辦法來分攤公用面積並實行嚴格的監管』。

　　實際上，北京已經零星出現了兩三家按套內面積賣房的樓盤。在京城北部的一個項目就對外宣布按住房套內實測面積向購房者賣房。同時，該項目還承諾，購房者所購套內使用面積經過實際測量後，如果實測套內使用面積大於簽約面積，購房者無須支付多出部分的房價款；相反，面積誤差率在3%以內?含3%　的，則開發商應當在向購房者出具該商品房的實測面積報告後30日內，向購房者退還房屋差價款；超過3%的，購房者有權退房。

　　上述項目的做法其實際效果如何還有待觀察，不過有調查表明，絕大多數的消費者願意按套內面積計價買房。看來按使用面積售房已是大勢所趨。隨著重慶、上海、廣州、深圳等地按套計價辦法的推行，有消費者關心，北京的計價方式是否會有改變呢？據悉，目前北京有關部門正在做前期的調研工作。如果要通過立法的話，還要經專家論證、主管部門起草、討論決議等程序，相關規定的出臺時間表還未確定。

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　　什麼是使用面積？公用面積分攤原則是什麼？

　　使用面積是每套住宅戶內除牆體厚度外全部的淨面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃不吊櫃、戶內樓梯按投影面積、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低於2.2米的部分不計入面積。

　　一般來說，商品房的建築面積由兩部分組成，即套內建築面積和公共部位與公用房屋分攤建築面積以下簡稱公攤面積　。套內建築面積由三部分組成，即套內建築面積等於套內使用面積加套內牆體面積再加陽臺建築面積。

　　公用面積分攤原則如下：

　　一　商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內；

　　二　為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤；

　　三　公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

　　可分攤的公用建築面積如下：?一　大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。?二　套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆?包括山牆　牆體面積水平投影面積的一半。

　　不應計入的公用建築面積如下：?一　倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。?二　售房單位自營、自用的房屋。?三　為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。