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本月初,建設部、國家計委等七部委聯合下發了《關於整頓和規范房地產市場秩序》的通知(以下簡稱『通知』)。其中規定,推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式。在此之前,北京買房者大多以包括建築面積和公攤面積在內的銷售面積買房。不久前,有公寓項目又推出了按套計價,按套內使用面積結算。在目前這幾種計價方式並存的情況下,買房人更願意接受哪種呢?本報通過調查發現,近六成被訪者願按套內使用面積計價。
過八成被訪者疑慮公攤面積
某業主從房地產公司買了建築面積97平方米的期房,房子交付時,產權登記面積是100平方米,多出的3平方米是屬於公攤面積。但究竟這3平方米是從何處分攤而來的,則沒有人能說得清。開發商會不會把不該分攤的面積也分攤進去,買房人不得而知,只能憑開發商的良心了。
對於買房時難以回避的公攤面積,雖然開發商都會告知買房人這是經過專業測繪機構計算過的,並且市國土資源管理局也曾在1998年、2002年10月分別下文,對分攤細則和計算標准做了進一步明確規定,如『不在本棟樓的配套設施不能公攤、服務多棟樓的配套設施不能分攤』等,但買房人對於他們無從把握的公攤部分面積就可以高枕無懮了嗎?
通過本次調查發現,81.7%的被訪者對於分攤是有疑慮的。其中,43.5%的被訪者表示『不清楚是如何分攤的』,畢竟公攤不是普通購房人能夠計算出來的。另外,38.2%的被訪者疑慮『分攤有不合理之處』。
56.1%的被訪者願按套內使用面積計價
2001年6月,建設部下達施行《商品房銷售管理辦法》,規定商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價。縱觀北京樓市,除了亞北的風林綠洲曾經推出按『套內建築面積』(即套內純使用面積+牆體面積+陽臺面積)計價,目前的鋒尚國際公寓按套計價、按使用面積結算外,絕大多數在售樓盤都是按照建築面積(套內建築面積+分攤的公用建築面積)計價。
對於現存的這幾種計價方式,買房人更容易接受哪種呢?本次調查發現,56.1%的被訪者願按套內使用面積買房,16.2%的被訪者願按建築面積買房,12%的被訪者願按套內建築面積買房,11.4%的被訪者願按套買房。
對於按套內使用面積買房,被訪者認為它最大好處在於『套內使用面積是購房者最關心的面積,這種計算方法透明、簡單,便於購房者自己動手測量、核對,買得放心』,其次是『這是解決公攤面積爭議的有效方法,因為買房買的就是使用面積,買公共空間買的是權屬而不是面積』,『對某些發展商的欺詐行為有極大的限制作用,保護了購房者利益』。
過七成被訪者認為『通知』有利於市場規范
本月七部委聯合下發了《關於整頓和規范房地產市場秩序》的通知。其中規定,推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式,而沒有將按建築面積計價列入其中。70.7%的被訪者認為『通知』有利於房地產市場的規范。
對於『通知』中沒有將按建築面積計價列入商品房銷售方式中,被訪者首先認為『由於建築面積計算復雜,多家有資質的測繪機構往往也會測出不同的結果,所以購房者還是不放心』,其次按建築面積售房『容易因公攤面積造成購房者和開發商之間的糾紛』,『建築面積由於包括公攤面積,計算較為復雜,購房者難以弄清楚,開發商會多計算公共面積來增加利潤』。
對於按套計價、按使用面積結算的方式,68.2%的被訪者認為可能會成為今後買房主要的計價方式。而且被訪者希望『物業管理費用的收取、購房相關稅費的交納所依據的面積標准應盡快修改』。
但房地產界知名開發商任志強、潘石屹則從開發的角度提出不同觀點。潘石屹認為,在以期房為主的市場中,如果按使用面積來賣房,很容易導致樓盤開發只注重使用空間而忽視公共空間。而首推『按套計價、按使用面積結算』的鋒尚國際公寓開發商張在東總經理卻認為按套(單元)售房、按使用面積結算,不會損失公共面積。因為公共面積的大小是有規范限制的,其成本也已經包含在所售房價之內。
中國房地產協會副會長顧雲昌對這幾種計價做了一個形象的比喻:按建築面積售房相當於論筐來賣苹果,按『套內面積』相當於論斤賣苹果,而按使用面積售房則相當於論個兒賣苹果。後者更能體現消費者對面積的知情權。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,按使用面積售房對消費者是比較有利的,國際上流行的按套計價的方式也應是北京房地產市場的發展方向。
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