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商品房銷售不規范 按使用面積售房治標未治本
北京現代商報
近期以來,商品房銷售是否『按使用面積售房』成為北京樓市的高熱話題。對此問題,本報予以關注及調查。調查結果表明,目前業界討論的是否『按使用面積售房』,只不過是在合同中標明了『關門面積』(套內使用面積)但『門外面積』(公攤面積),是否也會像『關門面積』這樣一目了然,則仍存在不規范操作的可能。換句話說,無論是按使用面積售房,還是按建築面積售房,每平方米的單價有高有低,但這套房子的總價,卻是不變的。問題的關鍵在於,『公攤面積』測量的透明性、公正性。
2001年成為1998年個人住房市場打開之後的第一個『入住高峰年』,隨之而來的是入住糾紛遍地生煙,而『面積縮水』則成為最常見的糾紛問題,例如購房者買的是建築面積130平方米的房子,但到了現房蓋完,進門一量纔80平方米。亞北的風林綠洲率先推出了可按『套內建築面積』(即套內純使用面積+牆體面積+陽臺面積)售房,但由於其推廣力度不大,並沒有引起業界關注。近期以來,萬柳新區的『鋒尚國際公寓』,采用了『按使用面積』售房,隨著其大力推廣,同時引發了業界的爭論。『按使用面積』售房,面積糾紛就解決了嗎??在此前,一些『店大欺客』的熱銷樓盤,在簽訂售房合同時,合同中只標明『建築面積』(套內建築面積+套外公攤面積)是多少,套內使用面積到底是多大?購房者實際上不得而知,鋒尚做法的進步在於,讓購房者清楚了所購商品房的『套內使用面積』有多大。但問題的實質在於,『按套內使用面積』售房,並沒有解決『套外公攤面積』合理透明的問題。
有業內人士指出,公攤面積測量的含混不清,與目前商品房面積測量機構的壟斷經營有關,而正是壟斷經營的效率低下,導致了不法商家鑽空、注水的可能。
目前,北京市共有測量單位23家,主要為各區縣房地局測量大隊。據業內人士透露,在測量中,各區測量隊測各區項目、市局測量所測外銷項目是不成文的規定。測量隊提供的測量報告,僅限於在買賣合同附件中的一個分攤原則說明,以及測繪單位出具的面積登記表。前者一般只列舉了公共部位的類型與構成,而對公共部位所處的准確位置、數量、暫測的面積多少,以及在不同業主間的分配方法比例等等,均無具體、清晰的說明;後者僅記載了套內建築面積、陽臺面積、公攤面積和公攤系數等。
可見面積糾紛的一個主要起因,是測繪工作方式本身的缺陷,即測繪工作中的大量原始基礎數據未能充分展示、測繪的過程及計算方法未能予以必要的陳述說明,對分攤的部位以及面積數據也未能具體列舉。而在這一系列的混沌中,『有心』的開發商就會把不該分攤的面積,也分攤了進來,上報給測量隊的是『非經營設施』,但測量隊測完之後,這個『非經營設施』,就默默地變成了『經營性設施』,反正由測量隊提供的可公開的測繪資料,什麼也看不出來。
一個現實的問題是,當購房人對面積有疑議申請復測時,基本上還是原測量單位執行,其他區的測量隊也基本不會對兄弟單位的誤測出具報告。測量機構的壟斷經營,正是導致面積糾紛的根本。如果購房者可以明白地看到,套內使用面積、套外公攤面積是一樣的清晰,那糾紛就不會像流水一樣源源不斷了。打破測量機構的壟斷經營,纔是止住面積糾紛的關鍵所在。
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