據國家統計局統計，自1994年以來，我國空置房數量以每年1000萬平方米的速度遞增，2001年空置商品房面積已突破9千萬平方米，其中商品住宅空置6787萬平方米。

　　空置年限延長消化難度加大

　　從經濟學的角度看，商品房的供給與需求沒有達到平衡，即供需失衡。據近日《中國建設報》『權威發布』欄目消息：建設部副部長劉志峰日前在上海對當前國內房地產業表示了；自己的一些懮慮，其中包括一些城市存在開發規模過大、新開工面積增長過快等問題。房地產市場供應規模一直偏大，且潛在供應能力仍在增長，供求矛盾加劇，這是商品房空置率居高不下的根本原因。

　　國際普遍認定的房價與家庭年收入之比正常值為3—6倍，而我國幾乎所有大中城市的房價收入比均在10倍以上，說明從總體上看商品房價格偏高，住房的價格與消費者的支付能力不相適應。收入低買不起房，貸款行不行?根據一項關於個人住房貸款的調查顯示，我國至少有20%的中等收入家庭只能承受5萬元以下的消費貸款，還有30%的居民家庭由於收入偏低，而不具備消費貸款能力。而我國目前一套普通經濟適用房總價平均也在7-10萬元，就是說，即使商品房價格降到經濟適用房水平，我國至少還有一半以上的居民，仍然負擔不起高額的房價。

　　有的開發項目的位置、類型、檔次脫離市場需求，項目地段的市政設施和公共設施不配套，住房的功能質量和環境質量遠遠不能滿足購房者的要求，這類商品房即使降價，也很難銷售出去，造成商品房持續空置。

　　全國不同城市商品房空置情況差異較大，但也有一些共同特征：一是商品房空置面積逐年上昇，形成了『高燒難退』的現象；二是空。置商品房地域分布相對集中，主要集中於城市郊區和次中心區；三是商品房空置年限長，很難消化。很多城市空置一年以下的商品房僅佔1／3左右，六成以上的空置房是以前開發的。

　　空置持續增長警惕進入危險期

　　國外的有關機構研究認為，商品房空置率的合理區間為3%-10%。國內專家認為，我國目前的合理空置率為5%-14%，低於5%為空置不足，購房者選擇機會少，不能買到滿意的商品房，不利於房地產市場的發展；14%—20%為空置危險區，表明供大於求，資金積壓在房地產市場；空置率在20%以上為商品房積壓區，大批房地產開發企業出現經營困難。我國不少大中城市商品房空置率近幾年均超過了合理空置率，處在空置危險區和空置積壓區。

　　首先，空置增加了房地產開發商的投資風險。商品房開發的前期投入非常大，一般在數千萬元人民幣以上。如果銷售欠佳，資金回籠不及時；直接影響到後期的投入甚至危及整個項目的開發。其次，有可能影響到投資者的投資信心。再次，空置率過高，會促使政府介入房地產市場，適當控制房地產批准預售量，減少新的樓盤。

　　對具體樓盤而言，空置率高低也影響樓盤形象，空置率過高，有損於樓盤及其開發商的形象，影響到該樓盤其他物業的銷售。

　　我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。同時影響政府形象和公民生活信心，一方面大量商品房空置，另一方面還存在眾多無房戶和住房困難戶；如此下去，公眾會懷疑政府駕馭經濟發展和實現社會總體公平的能力；難以形成穩定的心理預期。

　　30%的家庭需要通過租賃獲得居住權

　　根據國家統計局的抽樣調查，目前我國已經有65.8%的城鎮家庭擁有了住宅產權，其中通過購買商品房擁有自己住房的家庭只佔5.4%，擁有原有私房的為12%，48.4%的家庭通過購買房改房擁有了住房產權，這甚至超過發達國家的水平。據《世界經濟年鑒》美國、法國、日本80年代末住房自有率分別為51.5%、46.7%、60.4%。這說明，有住房消費能力者總體上已基本完成住房消費(自住)，不會再購房、特別是購空置的商品房消費(投資除外)，而剩餘的消費者雖有消費需求卻沒有現實的住房消費能力。

　　據專家認為，住宅租賃市場蘊含的巨大需求是推動空置房消化的有效途徑。首先，從城市化發展的長遠需求來看。目前我國的城市化水平約為30%，正值城市化的加速發展期，預計到2010年，我國的城市化水平將達到45%以上，城市人口淨增量是2.8億，其中一大部分是由農村轉入城鎮的人口，過高的房價收入比，使得購買商品房對一般城鎮居民都是難以承受的重負，更不用說低收入的農業人口。這部分農業人口在轉入城鎮後，勢必在一個較長時期內無力購買住房，租房是其唯一的選擇。

　　其次，從流動人口的需求來看。據估計，目前全國流入城市的人口約有1億人，這其中包括進城務工農民和相當一部分是因工作變動的需要在流動，對他們而言，相對於購房，租房是更佳的選擇。

　　再次，從衍生人口的需求來看。每個大中城市每年都有幾萬甚至幾十萬的長住人口在增加。據統計，1970-1975年出生的城鎮人口約在2540萬人左右，即約有1300萬對新組建的家庭對住房有迫切需求。這其中只能有一小部分通過購買商品房解決居住問題，大部分家庭成員的工作薪金不高，需要靠租房解決問題。

　　第四，還有相當一部分買不起住房的城鎮居民需要住房。據估計，我國至少還有30%的家庭需要通過租賃或其他方式獲得居住權。

　　國外的經驗表明，在房地產市場中，任何一個國家，無論經濟有多發達，都不可能實現住房的完全私有，房屋租賃仍然佔有相當的比例。美國、英國、日本，新加坡等發達國家私有住宅與租賃住宅比較，大體是私有住宅佔60%、租賃住宅佔30%左右。這表明，市場對房屋租賃形式的需要仍然很大。國外的房屋出租主要是存量房出租，開發商建造的房屋銷售量只佔建造量的50%—60%，而把40%-50%的新建房作為出租房。這是一個很值得借鑒的經濟數據。

　　采取多種形式將空置商品房推入租賃市場

　　目前我國市場上可供出租的房屋並不充足，如果將空置商品房進入租賃市場，將大大增加出租房的供應量，商品房租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，反過來促進了空置房得到更好的消化。

　　各地要結合實際，制定操作性強的法規，改變住宅租賃市場無法可依和法規不完善的狀況，從源頭上保證租賃市場健康規范的運行和發展。要盡快理順體制，變房屋租賃市場的多頭管理為統一管理。必須切實解決房屋出租中稅種過多、稅費過高的問題。目前稅種有房產稅、營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育附加稅及租賃管理費等十多種，許多城市稅費佔房租費的比例高達40%-50%。

　　可由政府出面組建專門的房屋租賃公司，或是扶持大型房地產公司成立房屋租賃公司，吸納收購空置商品房。政府要通過一定的政策傾斜，如減免稅收，免交地價，取消一些收費等扶持房屋租賃公司的發展。要通過加強基礎設施建設和城市規劃建設等行政手段，對空置商品房分別采取一些補救措施，改善空置房的內外環境。對采取補救措施無效的長期空置房，可考慮拆除或降價促銷或廉價出租。

　　讓房屋的功能從消費延伸到投資。老百姓害怕投資，也確實沒有多少適合老百姓投資的項目。近聞北京城區出現一批以經營為目標的購房人，在城郊貸款購新房，將城區住房出租，每月租金足夠償還貸款本息。『家有兩套房』者多了，既消化了空置房，又能實現資金從銀行分流的目的。

　　靈活經營，滿足不同客戶群的需要。對一部分最低收入階層可以提供廉租房；為就業型學習人口提供『學生(教師)公寓』；為農民進城務工提供『農民公寓』；為老年人提供『銀發公寓』等。不少城市利用空置房開發『產權度假村』效果不錯。

　　作為房地產開發商，要深入研究市場，提高決策水平，減少決策失誤，防止新的無效空置房的出現纔是當務之急。