近年來，深圳商鋪市場經歷了發熱、鼎盛、疲軟等過程。據統計，去年深圳市商用物業每個季度的銷售面積都在14萬平方米的低位徘徊，整個商業物業市場處於供大於求的狀態。但在今年上半年，受多方面利好因素的刺激，商鋪市場明顯開始昇溫。逢低吸納，也許此時正是入市的好時機。

　　商鋪開始新一輪昇溫

　　資料表明，1997年到2000年是深圳商鋪銷售的鼎盛期。尤其是1999年，開發商只管賣鋪，無須考慮經營管理的後續發展，所以盲目增加裙樓部分，造成大量商鋪積壓空置。

　　2000年到2001年深圳商鋪市場狂打返租、包租等各種概念牌，克隆現象嚴重，不少發展商為了達到套現的目的，盲目給投資者承諾過高的回報。投資者有的發現上當受騙，開始對市場望而卻步，市場普遍走向疲軟。

　　2001年深圳商鋪市場則進入調整期，發展商意識到危機並開始反省，當年出臺的有關政策對各種不規范行為進行限制，行業日趨規范，但市場行情一般。

　　不過，據多家研究機構反饋的市場行情表明，從去年年末開始，受入世、經濟前景看好、外資商家紛紛進駐深圳等利好因素的影響，商鋪成交量持續上揚，尤其南山一些熱點商鋪受到投資者的熱烈追捧。

　　在回報方面，典型的例子是南山集美堂家居廣場。該廣場招商及銷售均100%，投資者獲得了不菲的回報，普通鋪位轉讓費要10萬元，位置佳的鋪位轉讓則要30萬元。據業內人士介紹，投資型物業尤其是商鋪，只要投資對路，回報都比較高，年普遍都有8%。

　　社區商鋪最宜投資

　　商鋪通常分為三類：中央商務圈的大商場、商業街的街鋪、社區的地鋪。深圳中央商務圈，目前還處於不成熟的發展期，短期來看，這裡的商鋪和寫字樓將會以自營為主，價格相當昂貴；華強北、東門一帶鋪位也已炒高，進入門檻相當高。

　　隨著大面積住宅區的開發建設，社區商業圈日益受到投資者重視。如園嶺以新一佳為核心的商圈，彩田路以新一佳、好百年為核心的商圈，梅林以家樂福為核心的商圈等。在這些社區商業圈裡，社區商鋪以其投資小、經營方式靈活、風險低，受到不少投資者的青睞。

　　記者接觸到一位在福田新區委附近投資社區商鋪的洪先生。洪先生采用的是按揭方式購鋪，當時購買的總價為126萬，每月月供4000多，雖然供先生所選的位置一般，但目前還是以5600元出租出去了，每月可有1600多的淨收入。

　　洪先生認為投資社區商鋪的優點是成本和風險低，按照位置不同社區商鋪一般為1萬到3萬元每平方米，而客戶群和回報穩定，隨著小區的成熟，商鋪價值還能『水漲船高』。

　　社區商鋪投資風險則主要表現在：小區如果不是位於老城區，新區的商鋪必定面臨一個從淡到旺的過程與風險；周邊的規劃是否會影響自己商鋪的稀缺性；客戶面單一，與小區的規模及發展商的規劃緊密相關，發展商對商鋪有無長遠規劃直接決定投資者的盈利前景。深圳目前還沒有專門開發商場的發展商，有些發展商對商場的規劃設計相當盲目。

　　買二手商鋪是投資捷徑

　　新鋪一般處在新區，新區人氣和商業氛圍需要相當長時間形成，至少2至3年纔能有明確市場定位，同時還要考察周邊未來幾年的發展規劃。此外，新商鋪在剛推出的時候，往往還有價格泡沫。

　　而二手商鋪就能立馬了解到周圍的租戶定位及空置情況和租金水平，從而預測該商鋪的承祖能力等。而且，二手商鋪經過一段時間的使用後，一般會顯露出某些方面的缺陷，有的當初價格高企的商鋪周邊崛起了其他的配套設施，不再具有稀缺性，價值減少，價格自然下跌。因此買家可以從容地砍價。此外，二手商鋪一般帶裝修，這也為買家節省了不少。

　　購置二手商鋪最關鍵是重新定位。現時商鋪最大最多的租客有三類：一是服裝；二是餐飲；三是電訊。買鋪前最好考察一下周圍環境，是否適合這三類租客做生意。買家可以利用後發優勢，根據商鋪的地理位置、自身規模、輻射范圍等進行重新定位。如地處繁華商業地帶，但周邊商場、超市林立，同質競爭嚴重，可考慮發展為小區生活配套服務為主的業務。