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從『深圳居住、香港上班』到『深圳居住、深圳上班』外銷變臉能否為豪宅解壓
年初,深圳特區報地產版就預測今年深圳房地產外銷市場將『醞釀著新的突破』,但沒有想到的是,外銷市場的變化如此迅速而劇烈,雖然在外銷量上還未有大幅度的提昇,但是外銷置業主體、置業范圍、物業類型等在上半年都已經『面目全非』了。
不同於以往的是,隨著北上創業、工作的香港人越來越多,曾經流行的『深圳居住、香港上班』的生活模式已經悄悄地被『深圳居住、深圳上班』的模式所取代,來深圳置業的港人向社會上層擴展,港人深圳置業的范圍隨之擴大,所需物業類型也同以往有所區別。外銷變臉,該如何應對?
2002年上半年深圳樓市的供應量幾乎接近400萬平方米,但售出僅有240多萬平方米,尤其是所謂的『豪宅』市場競爭更是慘烈。結構失衡帶來的市場壓力成為不少樓盤的『緊箍咒』,越收越緊。從近幾年的外銷數據來看,外銷面積在深圳房地產市場總銷售面積中的比例一直處於10%,但外銷所佔的這10%的市場份額卻是深圳房地產市場高端部分的主要消費力。外銷,是不是舒緩豪宅壓力的有效途徑呢?
外銷市場新變化
從今年上半年銷售面積、成交金額來看,外銷市場平穩發展,並無劇烈波動,同比上年分別增長24.6%和24%。但是港人置業區域、客戶層次、專業用途等指標卻變化明顯。
變化之一是港人置業深圳的區域。從今年上半年外銷數據顯示,置業首選福田的港人增至44.3%,超過羅湖區7個百分點躍居第一位,南山區所佔比例由5%增至8.4%,這顯然是未來西部通道建成對於外銷市場區域變化的推動作用,龍崗區也由2%的比例增至7%,這表明隨著港人對深圳其他片區逐漸熟悉和了解,城市中心西移的步伐加大,市政配套設施的逐步完善,以及地鐵工程進展順利,港人的置業區域在大規模向羅湖以外擴張。
變化之二是客戶層次。中原地產的調查資料顯示,來深置業的香港白領階層由2000年的31.5%昇至2002年上半年的48.4%;公務員則從2000年的13.3%昇至2002年上半年的15%。
變化之三是置業用途。2000年香港客戶在深購買物業的主要目的是自用,而近來度假物業和具有投資價值的物業漸受港人歡迎。從2000年至2002年上半年,自住的比例已經從61%下降到48.9%,而度假及投資型物業則有上昇的趨勢,到2002年上半年其比例分別昇至32.5%和14%。
隨著外銷市場出現的這三種主要變化,港人置業深圳的戶型需求、面積需求、付款方式需求、對裝修標准的需求都產生了相應的變化。
外銷蛋糕要做大?
外銷並非深圳房地產的主流市場,每年的外銷量約為10%左右,去年深圳的外銷面積為56.7萬平方米,佔總銷量的9.8%,今年也不例外。從外銷量來看,今年上半年二級市場外銷面積達21.5萬平方米(佔整個二級市場的7.7%),三級市場外銷面積2.3萬平方米(佔三級市場的2.1%),外銷比例與上年同期基本持平,外銷量分別增長24.6%和14.6%。
深圳中原地產總經理李耀智認為,從深圳歷年的全年市場走勢來看,外銷市場下半年成交量會遠遠高出上半年,2002年下半年深圳外銷市場將會有不俗表現。他預測,下半年二級市場外銷面積將增至43.5萬平方米,三級市場外銷面積將增至3.9萬平方米。
置業國際集團主席蔡涯棉預計,2002年下半年港人購買深圳住宅物業的單位數目將會有顯著增加;羅湖放寬港人投資政策的實施將刺激更多的港人到深圳營商、工作及投資置業,這對商鋪銷售有較大促進;香港個人及企業購買深圳物業作投資用途的比例將由今年首季的12%昇至約20%,即每5個購買深圳物業的人中就有一個用作收租投資用途。
今年外銷比例雖然不會有較大幅度的提昇(維持在10%左右的水平),但由於今年深圳房地產市場推盤總量基數巨大(上半年深圳市新增商品房供應量就將近400萬平方米),外銷面積將比以往有較大幅度的增長。
外銷給豪宅解壓?
置業國際在年初預測,今年深圳優質住宅物業的交投量將有20-30%的增長,而價格將有10-12%的昇幅。從港人的眼光來看,深圳樓市相對於香港樓市有著無可比擬的價格優勢,雖然近年來香港房價持續走低,但深圳同香港的房價仍有天壤之別,至少仍有5倍以上的差距,因此,價格是很大的吸引因素。個別深圳購房者抱怨港人來深圳買房拉昇了深圳的房價,此種看法雖有點偏激,但也不無道理。外銷帶給深圳房地產市場價格壓力,但解鈴還須系鈴人,外銷應該也的確能夠為『豪宅』解壓做出貢獻。
豪宅市場供應區域高度集中成為今年樓市的一大特點,今年豪宅的推盤量是近三年來的高峰,主要分布在福田、南山兩區,由西向東沿深圳灣一帶、香蜜湖直至市中心區。香蜜湖、華僑城片區上半年推盤量最為充足,而下半年推盤中心必屬中心區無疑。豪宅作為房地產高端產品,如果僅僅依靠10%左右的高收入人群和一部分二次置業者是無法消化現有供應量的,這勢必需要依靠外銷。因此,出現了『豪宅必外銷』的現象。
從發展商的角度來看,打外銷牌不失為化解樓市高端產品競爭壓力的良策。外銷區域向更大范圍擴展、客戶層次的提高、目標物業的變化等也都為這樣策略的有效實施提供了現實條件。萬科金域藍灣定下50%的外銷目標,也許正是基於這樣預期。
但是,從目前的『豪宅』市場銷售指向來看,除了有限的幾個樓盤外,針對港人銷售的『豪宅』項目並不多,營銷策略也不十分到位,效果自然也差強人意。
也有業內人士一針見血地指出,讓外銷給『豪宅』解壓只是舒緩樓市高端市場高強度競爭壓力的權宜之計,而非根本的解決辦法,要防止深圳樓市在今年出現我們不願見到的地產『拐點』,最重要的是要調整目前房地產市場的產品結構。但更多的專業人士認為,既要治標也要治本,等待市場自行將產品結構調整到合理需要一個相當長的時間,對具體項目而言,銷售的壓力會越來越重,能治標是當前更為急切的需求。
-隨著北上創業、工作的香港人越來越多,曾經流行的『深圳居住、香港上班』的生活模式已經悄悄地被『深圳居住、深圳上班』的模式所取代,來深圳置業的港人向社會上層擴展,港人深圳置業的范圍隨之擴大,所需物業類型也同以往有所區別。
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