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也許是深圳房地產近年來運氣太好,自1996年深圳地產步出低谷以來,深圳房地產已連續6年出現了良好的銷售勢頭。
1996年至今,每年的平均銷售增長率約15%,而深圳近年來人口平均增長率為8%左右。房地產的銷售增長率已超出人口增長率近乎一倍,這種情況在我們看來有悖常理。但由於深圳人均GDP的增長水平較高。2001年深圳人均GDP水平已接近5000美金,位居全國第一,而深圳的恩格爾系數2001年是28.2%為全國最低,這使得深圳的住宅消費有一個良好的市場支橕。
在國內形勢一片大好的情況下,深圳的地產有無潛在的危機呢?這也是許多發展商所關心的問題。筆者認為短期內深圳地產仍會有幾年輝煌的時期。但也要警惕供求失衡的隱患。這主要是今明兩年的高檔豪宅進入『大塞車』時期,會造成個案推廣阻力加大,而不得不進入持久戰。這種情形並不是今天纔遇到,而在90年代中期時我們就有這樣的教訓。
從1992年到1994年,深圳當時推出的高層住宅明顯超過多層住宅,形成了多層住宅走俏,高層住宅積壓的情況。1998年有人提出豪宅還會走多遠的質疑,之後的市場反映並不強烈。那麼今明兩年,高達500萬平方米的高檔豪宅,有多少人去消費,我們打上一個問號。很可能會再現當年現樓不如樓花價格的局面,這種情況可能會出現的2003年的下半年或2004年的上半年。
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