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●寫字樓總體供給量大幅增加,但素質參差,甲級寫字樓供應短缺。
●2001年深圳辦公物業價格指數呈上揚趨勢。
●目前寫字樓市場需求正處在一個以租賃為主的相對穩定增長時期。
●預計未來4年內(至2005年)寫字樓市場存在承接新建180萬平米左右辦公物業的可能。
●與高新技術、物流、金融業相關的企業將面臨著更大的發展機會,意味著未來可能產生更多的寫字樓市場需求。
●福田區寫字樓市場的吸引力有所增強。
●客戶選擇寫字樓最注重檔次形象。
【引言】在良好的經濟發展背景下(1999-2001年深圳人均GDP位居全國第一、綜合GDP位居全國第四、外貿出口連續9年全國第一),深圳市房地產業在近年也取得了令人矚目的發展成績。自1999年始,深圳房地產開發投資額連年大幅上昇,房地產業投資額年均增長速度達到22.5%,高於GDP平均增長率(15.0%)7.5個百分點。在此宏觀背景下,深圳寫字樓市場經過1999年一年的預熱,從2000年開始出現了明顯的回暖,並於2001年繼續保持平穩增長態勢。本文將針對深圳市寫字樓市場發展現狀的各項指標予以分析,並在此基礎上探討寫字樓市場前景發展趨勢。
發展現狀:租售指標持續走高
供給量
近二年,雖然深圳寫字樓總體供給量大幅增加,但素質參差,甲級寫字樓供應短缺
供給價格狀況
深圳市辦公物業整體售價至1994年始一直呈下滑趨勢,直至2000年開始基本穩定。2001年深圳辦公物業價格指數顯示出上揚趨勢。在三級市場上,寫字樓租金指數狀況的變化趨勢與上述二級市場價格指數變化情況基本一致。
供給品質
深圳市的寫字樓已經經歷了以國貿大廈、地王大廈為代表的兩個階段,目前在建的新寫字樓可以稱為第三代產品。總體而言,第三代的新寫字樓各方面的配置均較第二代有了很大的進步,但是在大量已開工的寫字樓中,真正可以憑借其綜合素質而被未來評判為第三代寫字樓代表的卻是鳳毛麟角(江蘇大廈、招銀大廈)。所以當前深圳市供給寫字樓的品質,尤其是高檔產品的品質,尚有待進一步提高。
市場消化狀況
目前深圳寫字樓市場需求正處在一個以租賃為主的相對穩定增長時期。近年寫字樓銷售面積持續減少,基本維持低位,但新增租賃量連年大幅增加,『銷售+租用』指標(總吸納量)仍然連續走高,使得原有空置物業得以逐步消化。福田區成為深圳市寫字樓市場的新領導者,發展狀況超前全市,已經進入相對穩定的發展高峰時期。福田區寫字樓市場得以快速發展的直接原因在於快速增長的市場需求而帶來的強大帶動作用,而其根本原因在於政策導向作用帶來的市場需求增長,說明目前的發展是一種理性化的發展,不同於20世紀90年代中期的過熱增長現象。
前景預測:180萬?寫字樓蓄勢待發
未來幾年內深圳寫字樓需求量預測
預計未來4年內(至2005年)寫字樓市場存在承接新建180萬平米左右辦公物業的可能。(分別以GDP增長及新增公司數量預測寫字樓面積需求量)
城市產業發展方向引導各區寫字樓面向不同需求市場
為順應中長期的發展需要,確立深圳在環珠江口新經濟帶的戰略地位,目前深圳市正在進行二次創業產業結構重組,提出了『實現產業布局戰略重組,以先進工業為基礎,金融貿易為軸,發展方針以高新技術、現代物流、現代金融為產業支柱』的深圳城市發展核心戰略。因此,在政府的鼓勵下,與高新技術、物流、金融業相關的企業將面臨著更大的發展機會,從另一個角度也意味著可能產生更多的寫字樓市場需求。在深圳市明確的產業發展方向定位下,各區域的產業結構決定了其寫字樓客戶的構成特點,因此,需從研究深圳市各區產業發展的基礎上研究客戶構成特點。以下是三大區域行業發展現狀及前景分析,可以看出,在深圳未來的發展中,現代金融業在福田有相當大的成長空間,高新技術和物流行業在南山區面臨著較大的發展機遇,而羅湖區雖然在金融、物流方面有較好的發展基礎,但後期發展勢頭受到一些因素限制。因此,關注這三大行業的客戶對寫字樓的具體需求特點,對於各區成功開發寫字樓有著重要的指導意義。
市場需求:何種寫字樓受歡迎
客戶需求對寫字樓質素提出了更高的要求
為了解寫字樓客戶的最新需求,戴德梁行市場研究部於2002年4月針對前述提及的深圳未來頗具發展潛力的幾類行業做專項調查,了解這些行業的企業欲購買/租賃寫字樓的意向及計劃,並對欲租賃、購買寫字樓物業的各項要求等(定量調查抽樣方法說明:在本次客戶問卷調查中采用了重點典型寫字樓分行業抽樣的方法)。
調研對象:地域分布大多分布於羅湖、福田兩區,羅湖為主行業分類金融證券、投資貿易、顧問諮詢、高科技及船運物流業企業性質以外資為主,其次為港澳臺資和中外合資企業入駐方式絕大部分客戶是租賃寫字樓的方式,購買的主要為銀行客戶
客戶總體需求特征
(1)客戶計劃再次選擇寫字樓的區域傾向
總體結果顯示福田區寫字樓市場的吸引力有所增強。調查樣本中,計劃更換寫字樓的客戶基本傾向再次選擇原所在區的寫字樓。但值得指出是,原所在羅湖區的部分客戶,計劃傾向於選擇福田區及其它區的寫字樓,而福田區的客戶一般再次選擇仍為福田區。
總體結果顯示,客戶選擇時最注重寫字樓的檔次形象,其次為交通便利程度,再次為租金或售價和物業管理水平,對周邊商業配套也比較關注。不同行業客戶需求特征(1)寫字樓計劃入駐方式絕大部分客戶計劃租賃寫字樓,如船運物流、顧問諮詢類公司;購買主要為金融類公司,如銀行客戶。計劃建造的為房地產及科技實業類公司。(2)寫字樓注重因素不同行業的客戶基本都將檔次形象列為首要因素,特別是投資貿易和諮詢顧問對客戶檔次形象的要求遠高於其他因素。各行業客戶注重因素如下:金融證券客戶注重:檔次形象、價格、交通便利程度;投資貿易客戶注重:檔次形象、交通便利程度和智能化;諮詢顧問客戶注重:除檔次形象外,更為注重物業管理水平和周邊商業配套;科技、物流客戶注重:除檔次形象外,較為關注物業管理水平和租金及售價;航運物流類客戶更加強調周邊區域同行集中。深圳市寫字樓發展新特色
分隔更靈活,適應不同客戶需求。90年代後期,由於新興行業及創業公司大量崛起,小面積分割的寫字樓暢銷一時,但分隔太小,難以控制檔次,不能成為高檔寫字樓市場主流。從發展狀況來看,無強制分隔的大開間寫字樓單位,能從不同層面滿足處於不同發展階段的各類企業。
中心區、地鐵概念是宣傳重點。新建寫字樓主要分布在中心區及其周邊,同時深圳地鐵也在抓緊建設,中心區和地鐵概念成為當前深圳寫字樓市場的主要賣點。
更注重生態。深圳尚未有真正生態型辦公樓,但客戶生態意識已逐漸增強。
智能化水平越來越高。現代企業辦公越來越注重信息的便捷與靈敏,以寬頻、智能化網絡等為代表的信息技術手段的運用,滿足客戶對資訊的要求,智能化已成為高檔寫字樓的基本配置。
客戶定位更明確。隨著市場的進一步細分,寫字樓的發展更趨向於專業化,出現針對特定客戶群的寫字樓,這也是寫字樓理性發展的表現。
綜合以上各項分析,可以看出穩定的經濟發展環境使深圳寫字樓市場得以良好發展,深圳市寫字樓市場逐漸進入了一個供需兩旺,平穩發展的階段,同時發展商和需求方也漸趨理性和成熟,進一步促使深圳寫字樓開發質素水平的不斷提高。
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