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對話背景
1999年,市政府制定了中關村『三年大變樣』的實施方案,今年是『三年大變樣』的最後一年,如今的中關村在市政建設、房地產開發以及企業發展等方面變得怎麼樣了?另一方面,隨著中關村建設大幕的拉開,尤其是西區的建設,一方面中關村的房價開始上漲,另一方面寫字樓的公寓市場出現了偏中高檔的現象,從1999年開始,媒體中陸續出現了『中關 村高房價擠走了中關村中小企業』的報道,與此同時,北京中央商務區的提出和實施,社會各界的眼光,也不只盯在中關村了。尤其是去年,隨著CBD建設進程的推進,CBD有後來居上之勢,微軟、新浪等一些國際大公司相繼遷出中關村,很多人詢問,中關村是不是出了什麼問題,什麼樣的物業形態纔能留住中關村的企業?
上周,中關村管委會、中關村寫字樓商會和本報房地產編輯部,就中關村建設的話題請來中關村管委會的主管領導,企業、學術界專家進行了研討。
主持人:劉素京
嘉賓:
趙慕蘭中關村管委會委員
盛洪經濟學家
楊建平海開房地產股份有限公司總經理
劉志碩中關村寫字樓商會副會長
田東海清華同方房地產公司副總經理
林澗萬柳新興房地產公司總經理
胡新文聯想融科智地開發公司副總經理
張寒燕北京成業行房地產經紀有限公司
時間:2002年5月19日9:30-11:30
地點:翠宮飯店15層翠宮俱樂部
本期嘉賓觀點
1.到明年年底之前,中關村寫字樓供給的存量增加比例肯定不會高於新增企業注冊的比例,中關村寫字樓市場目前供給遠遠小於需求。這有兩層意思,第一指總量,第二指服務水平。
2.中關村典型人群喜歡的房子,首先,檔次不是高檔的,而是有標准的,這個標准第一是交通條件,第二是資訊,第三是配套服務,第四是氣氛。
3.如果中關村是知識經濟的中心區,中關村的核心競爭力毫無疑問是大學和科研院所,微軟一個公司的搬遷不值得這麼多人去關注,因為清華、北大並沒走。
4.中關村從總體來看,還是有中關村情結的發展商太多。作為中關村,要吸引國際化公司進來,吸引外面的企業進來,首先要做到的一點是,能不能吸引外面的開發商進來。就這點中關村和CBD相比,活力顯然不如CBD。
5.作為中關村的建築要麼是住宅,要麼是寫字樓,難道就沒有中間產品嗎?
6.很多企業的外遷,大家都認為是中關村的樓價高了,我認為並不是房價高得讓人忍受不了跑掉了,而是配套的會議中心的問題、道路的問題,更重要的還是居住配套滯後。
中關村變得怎麼樣了
主持人:最近三年,中關村在市政建設、房地產開發以及企業發展等方面有很大的發展,具體發生了哪些變化?這些變化給中關村帶來什麼?
趙慕蘭:我先把『三年大變樣』提法的來歷跟大家講一下。2000年6月8日,李嵐清副總理到中關村視察,當時他說借用鄧小平對浦東的一句話『一年一個樣,三年大變樣』,希望中關村也是這樣。市紀委、市科委還有管委會、海淀區,在市政府的領導下,制訂了三年大變樣的實施方案。應該說從1999年6月到今年6月,三年來中關村總的變化確實是前所未有的,概括起來有以下幾個方面:
第一個變化,中關村園區在全國實施科教興國戰略的地位,並形成了吸引力,這是三年變化中一個非常重要的方面。按照方案,產業發展到今年的年底,應該完成技工貿總收入1600億元,但是在去年年底已經實現2014億元。
第二個變化,是房地產和基礎設施的建設變化,最突出的是從原來滯後的狀況到現在大踏步的跟進,這是三年來最突出的變化。這裡包括兩個內容,一是產業發展建設基地的建設,如中關村西區的改造、清華科技園、北大科技園等12項重點建設項目;二是基礎設施的建設,近三年來,園區內改擴建的道路遠遠超過了三年大變樣的實施方案,除了白頤路、學院路、北清路等主乾線14條以及快速路目標已經完成外,還有其他支乾線,總計是20多條道路,120多公裡。另外,鋪設電信管線200多公裡,天然氣管道170公裡,熱力管線11公裡,啟動了清河、肖家河污水處理廠、永豐污水處理廠前期建設工作也正在進行。
第三個變化是制度創新,有代表性的是《中關村科技園區條例》的頒布實施。
第四個變化是中關村國際化的進程比較明顯,如留學生、跨國大公司的進入。最後帶來的結果,就是整體高新技術產業的發展。
應該說,現在中關村園區已經形成了比較好的發展勢頭。
中關村寫字樓市場供給小於需求
主持人:中關村寫字樓供求狀況怎樣?
劉志碩:第一,總量:目前包括寫字樓、酒店、商住公寓在內,中關村辦公用房一共有193萬平方米。其中,日租金每天在5元以上的佔30%,3至5元的佔25%,3元以下的佔40%。當前空置房的總量不到40萬平方米,整體的出租率大概是在80%左右的水平。第二,供給狀況:預計今年『村內』將有40萬平方米的寫字樓投入使用,明年大概會有近80萬平方米的寫字樓投入使用。第三是目前中關村寫字樓市場的基本分析:到明年之前,中關村寫字樓供給的存量增加比例肯定不會高於新增企業注冊的比例。具體的數字是這樣的,去年新增企業超過30%,但是去年整個寫字樓存量增加不到10%,今年新增企業預計會佔到當前企業存量的25%?30%,但今年寫字樓存量的增加不到15%。預計到明年,新增企業的增加會跟新增企業寫字樓大體相當。目前中關村IT企業有39%的在政策區以外有辦公面積,初步估算不少於100萬平方米的規模。考慮到物業管理水平的提高,考慮到不斷有新的樓盤在開發,我們相信未來在政策區以外的企業會逐漸進入到政策區裡來。
總的來講,中關村的寫字樓市場目前是供給遠遠小於需求的市場。這個供給遠遠小於需求是兩個層次,第一個層次是總量,第二個是服務的水平。應該說中關村物業服務的水平有很大的提高空間。在未來,中關村寫字樓的需求將出現同步快速增長的局面,預計在5年以後纔會達到市場平衡的情況。
中關村需要什麼樣的寫字樓
主持人:微軟搬出中關村曾引起了很多人關注,從這件事看,中關村的企業需要什麼樣的寫字樓?
胡新文:隨著中關村的變樣,國際上大規模的高科技企業都要進入中關村,他們對於寫字樓的需求恐怕不僅僅是滿足於現有的狀況,寫字樓的標准要向未來的發展方向靠攏,這也是我們聯想融科置地房地產公司進入到房地產行業的啟示點和突破口。
林澗:中關村的核心內容和競爭力體現在哪裡?一開始是『電子一條街』,局限於計算機行業,從簡單的貿易到系統集成到研發,後來拓展到信息技術,再拓展到新經濟,現在最廣義的提法是『知識經濟』。如果強調中關村是中國知識經濟的中心和人纔最集中的地區,東邊的CBD就沒法和它比了,因為CBD是北京的,而中關村是全國的。如此一來,中關村的核心競爭力毫無疑問是以北大、清華為代表的知名學府。所以,我就不明白為什麼微軟公司搬走了會引起那麼多人的關注。清華、北大並沒走,中關村核心競爭力就存在。
什麼人是最能體現中關村特征的人?調查表明,中關村企業有三個特征:10到50個人的中小型企業佔80%;私營股份制企業佔80%;技術背景的公司佔80%。優秀人纔走向中小型企業創業是國際化趨勢。這類企業我們稱之為中小型、知識型和先導型企業,這是我們理想中的目標客戶。這一族人喜歡什麼樣的寫字樓?首先,他們的決策是理性、符合科技標准的,這個標准分別是交通、資訊和服務條件;其次是格調。
中關村的建設發展應該注意什麼
主持人:這三年,中關村取得了很大的發展,但發展的同時還有很多問題值得反思。今後,中關村的建設應該注意什麼?寫字樓的開發應該注意什麼?
楊建平:目前,中關村正面臨著整裝待發的局面,大家如何在這種政府強力支持的條件下,做好自己的事情,我覺得是我們要討論的主要問題。中關村這個地區最強的和政府最希望發展的是高新技術產業,高新技術產業又分高端、中端和低端。作為高端來講,中關村能不能吸引高端高科技產業進來,至少現在,國際上的高新技術產業高端公司還沒有出現在中關村。那麼中端呢?生產型、組裝型以及民用型的產品已在北京和中關村競爭的區域也出現了,比如說平谷和順義。但作為高新技術產業的服務領域,也就是說市場供給和對高新技術產業形成服務的這種群體一直到現在,也沒有從中關村這個市場漂移。所以說,我們這些做地產的,做房產的,在這個領域是有先機的,如何為這個地區的產業和人、為政府支持這些地區的產業提供更好的物業服務和提供價值適中的物業,給這些高新技術產業進行服務,這是我們應該考慮的問題。
田東海:首先一點就是盡可能少破壞中關村已經既有形成的傳統的很深厚的文化區域,即從2000年開始大規模對中關村改造建設之前業已形成的中關村企業成長的環境。比如說,中關村發展大量的寫字樓、商務區,必然形成原有居住區的拆遷,而中關村不再發展住宅,大規模的建設必將導致人纔的外遷,中關村就會出現一定程度上人纔的外流。很多媒體說中小企業走了,我不太以為然,我擔心的是中關村大量人纔的外遷,這是第一個需要解決的問題。
其次,中關村在昇級是毋庸置疑的,但是中關村在中國來講還是有利於中小企業發展的地區。在做中關村大規模改造的同時,一定要兼顧中關村中小企業的發展。創新是唯一的出路。作為中關村寫字樓的發展商,有些住宅搞了商住兩用,在中關村這麼寬松的環境下,為什麼不去探討寫字樓的多樣化?或者不叫寫字樓,我們用一個更本源的概念,對中關村這些高新企業,他們生存或者工作的環境、場所,本身就有很大的創新餘地,不單純是住宅或者是寫字樓,難道就沒有中間產品,沒有其他能夠滿足多種需求的產品嗎?從產品的角度存在一個創新的問題。
另外,中關村這個市場要想做活、要想創新,必須解決外部化的問題。從總體來看,還是有中關村情結的發展商太多,外部的企業太少。起碼應該形成像CBD一樣的氣氛,有各種各樣的民間資本在做。作為中關村,要吸引國際化公司進來,吸引外面的企業進來,首先要做到一點,能不能吸引外面的開發商進來。無論從政府來講,還是從企業來講,都應該思考這個問題,為什麼中關村營造了這麼好的氛圍,為什麼外面的開發商不來?
再有,大家也都意識到了,加入WTO之後,國外首先是服務先進來,而不見得是資本先進來,從發展商的角度來講,比如說物業管理,比如說開創多種形式的品牌化的服務。中關村在這點應該適應WTO,在中國剛進入WTO之後的階段裡怎麼樣導入國際化的服務,也是中關村國際化的一個方面。除了要把房子賣掉,我們是不是在建房子的時候,在管理房子的時候,甚至賣房子的時候,是不是吸引一些國外的人來管理?
張寒燕:我們公司在中關村做了8年,有這樣幾點感受:
第一,為什麼西方的企業總是抱著很謹慎的態度關注中關村?中關村整個兒的開發過程透明化、政府政策的透明化應該加強。
第二,現在的寫字樓開發,供應結構是不是合適?我認為需要很好地研究。一個是高端的產品總量及供給批准的時間進程的把握。未來的西區100萬平方米及相關部門300萬平方米,高端企業培育的速度是不是能跟上寫字樓供給的速度?高端寫字樓產品怎麼樣纔算高端?怎麼樣在保證企業利潤的同時,保證寫字樓使用的完整實現?這是我們需要特別研究的問題,而不是無限制地提高質量。中小企業的多樣化中檔的辦公環境的營造,也是需要開發商多予重視的。另外從開發商獲得商品利益的角度出發,應該做什麼樣的產品?這也是開發商注重研究的問題。反過來,這些對於政府來說也需要研究,比如說我們在一級開發的時候有很多東西要進行規劃定位,其實很多開發商都意識到,真正最省錢的、最能獲得效益的工作是在規劃前期。現在中關村搞一級開發、二級開發這樣的兩級開發來運作房地產開發,我希望政府重視在一級開發的前端應該加入市場研究,尤其是區域性的市場研究,它應該跟交通、市政、城市規劃結合起來研究。
第三,在寫字樓的問題上,我認為應該和居住聯合在一起。很多企業的外遷,大家都認為是中關村的樓價高了,我認為並不是房價高得讓人忍受不了跑掉了,而是配套的會議中心的問題、道路的問題,更重要的問題是居住的問題。
趙慕蘭:現在大家都認可中關村對物業的需求,是根據企業發展的多樣化提出來的,因為企業發展是多樣的,大中小企業有不同的檔次,所以對物業的要求也是多樣化的,這個多樣化的需求值得開發商好好琢磨。我覺得高中檔割據的形成以及各自的比例,不是政府規劃出來的,而是市場上所有的開發商根據需求和各自的情況做出的決策匯集而成的。如果說高明一點的開發商多一些,可能市場格局好一些,但是如果不太聰明的話,可能就會造出一些賣不好的樓。政府可以通過功能性規劃、通過信息引導開發商,這也是寫字樓商會未來要做的事情之一。
中關村的功能在由創業園向商業中心轉折
主持人:盛洪教授是研究轉型經濟的,能不能從轉型經濟的角度談談對中關村這幾年建設發展的看法?
盛洪:我覺得CBD的出現是一件好事,對中關村形成了競爭,競爭帶來了壓力。我在想的問題是,其實中關村的功能面臨著戰略性的轉折:
第一,一個地區的經濟發展也好,科技發展也好,既然要繁榮,就要有企業進入,但是它必然會帶來一些負面的影響,比如說地價昇高、交通擁擠、企業遷出等等,這個在硅谷也有報告。第二,中關村經過這幾年的發展,已經特別靠近城市中心區,所以從某種意義上來講,這個地區的用途會發生很大變化,不再適合中小企業在這裡搞個創業、搞技術創新,而成為為市場提供服務的商業中心,而商業中心的地價是非常高的,中小企業是承擔不起的,新創業的企業必定會大量跑到五環上。
我的感覺是我們要認真正視中關村功能在發生某些變化,我們的高科技人纔的交通手段在發生某些變化,這需要重新考慮,戰略性的考慮中關村的地理位置是非常重要的因素。
中關村的發展前景是非常光明燦爛的,但是我們必須要認識到戰略上的轉折,中關村總體功能的分布都要有這方面的考慮。(餘美英)
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