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本文所指的中關村是規劃中的中關村科技園區海淀園的中心區所在,其范圍是中關村南、北大街沿線,她的前身是北京市新技術產業開發試驗區,聞名中外的『中關村電子一條街』是它的發祥地。這裡匯集了全國最著名、最具權威性的科研院所及大院院校,是令世界矚目的智力高度密集地區,被稱為中國的『硅谷』。國家給予的優惠政策、地方政府的大力扶持和我內行之有效的運行機制,使中關村迅速發展壯大。經過10多年的建設,近年來中關村房地產不斷昇溫,已經成為京城房地產開發的熱點區域。
市場現狀:向著『中國硅谷』方向發展
一、房地產市場供應
1、寫字樓:基數不大,近年猛增。
中關村是北京市內寫字樓最集中的幾個地區之一,目前供應的寫字樓個數在30個以上,供應面積(含已租、已售、在租、在售)已經達到129萬平方米。其中已經入住的寫字樓面積為90萬平方米,尚未入住的供應面積為39萬平方米。特別是近幾年來供應面積增幅很大,有一半是近三年來新建的。這些新建的寫字樓單個供應面積大,在樓宇配套上應用了5A智能化等現代化設施,使中關村業已成為北京高檔寫字樓的聚集地。
2、高檔公寓:供應量小,不成氣候
中關村高檔公寓市場供應量不大,到目前為止,供應面積為47萬平方米,提供2100多套高檔公寓。其原因,是長期以來中關村眾多的科研院所、企事業單位佔據了大部分土地,可開發的土地已經較少,政府2000年已經下文不再批准住宅項目,要把有限的土地用在刀刃上,今後主要以公建為主。
近兩年來市場上供應的高檔公寓以商住公寓為主,象當代青雲、世紀豪景等商住公寓成為市場供應的新生力量,也為中關村的高檔公寓市場帶來了活力。(見表1)。
表1 中關村高檔公寓供應量
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工程進度 物業名稱 類型 建築面積 套數
(萬平方米)
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已經入住 韋伯豪 內銷 12.5 540
科技會展中心 外銷 7 300
方圓大廈公寓 外銷 2 90
合計 21.5 930
尚未入住 世紀豪景 內銷 5 145
當代青雲 內銷 4.6 175
中關嘉園 外銷 10 600
百環公寓 內銷 2.7 216
恆興大廈 內銷 3.7 150
合計 26 1286
總計 47.5 2116
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二、周邊環境及配套:尚需加快完善
交通問題一直是困繞中關村的一個大問題,雖然政府在這方面幾年來加大了建設和改造,交通條件得到了很大改善,但與中關村不斷昇溫的房地產市場相比仍顯滯後。近期主要修築的道路:長達40.5公裡的西直門經回龍觀至東直門城市鐵路、白頤路向北打通等,將極大地改善中關村的交通條件,改善區內交通擁堵的狀況。
中關村周邊科研院民眾多,經過20多年的發展,路邊商鋪高樓林立,人文科技環境非北京其他地區可比,但其中大片土地是以前老的樓房和平房,影響區內的環境,與現代化的高科技園形象相去太遠,影響物業的品質。這幾年政府下決心改變中關村的環境,並作出了相應規劃,確定了中關村西區、中關村科學城、北大科技園、清華科技園等重點改造建設項目,並且這些項目均已開工建設。這些項目竣工後,中關村的人文科技環境將更上一層樓。
以前的『電子一條街』如今已經發展成為全國聞名的高科技園區,商業氛圍自然今非昔比,商鋪眾多,象硅谷電腦城、中發電子大廈、海龍大廈、北大太平洋發展大廈等的商鋪面積都在萬平方米以上,把中關村變成了一個世界高科技產品的集散地。與大量的商鋪供應相比,中關村的商業配套與其發展相比卻相差較遠,這裡沒有大型的會展會議中心、商務中心等設施,有的公司由於每次舉行商務活動都得趕往朝陽區,因此只好搬遷。中關村西區建成後將有高檔的商務配套設施,韋伯時代中心等物業項目也建有商務酒店等設施,這將改變中關村目前商務配套極缺的情況。
中關村的生活配套設施已經比較完善,能為該地區物業提供方便的生活條件。雙安商場、當代商城、友誼商場、百盛倉儲購物中心等大中型商場,翠宮飯店、友誼賓館、盛唐飯店、燕山大酒店等星級酒店、賓館,能夠滿足需要。
三、市場需求
1、寫字樓:市場需求仍然旺盛
中關村寫字樓市場需求長期以來一直保持著強勁的勢頭,是北京三大辦公區(CBD、金融街和中關村)之一。雖然目前已經比不上前兩年IT和其他高科技行業火的時候,但寫字樓的需求仍很旺盛。據中原寫字樓業務部的統計,入住時間較早的寫字樓入住率均在90%以上,比如海龍大廈、中科大廈、銀海大廈、泛亞大廈、知春大廈、希格瑪中心等,入住時間較晚一些的入住率也都超過了70%,比如中關村大廈、數碼科技大廈、中關村科技發展大廈、理想大廈、太平洋國際大廈等。
由於政府政策向高科技產業傾斜,吸引了眾多高科技企業進入中關村,從1988年起到目前止,中關村的高新技術企業的數量增長迅速。中關村寫字樓的客戶(租戶或買家)以高科技行業為主,兼有金融、證券、保險等服務性行業,亞信集團、實達電腦]、航空證券、北京星網世紀信息科技等大型公司均租用了這些寫字樓的大量面積,成為市場需求的支橕點。另外,中關村上千家中小型高科技公司成為寫字樓需求的中堅力量。
2、高檔公寓:供不應求,商住公寓需求火爆
中關村地區對住宅的消費能力很大,對高檔公寓需求一直供不應求。最新統計數據表明,中關村核心區住宅的供應量僅有450萬平方米,而高檔公寓更是稀缺。
中關村眾多高科技企業尤其是IT業中的員工,收入高,平均年齡在30歲以下,沒有8小時工作概念,他們希望居住地離工作地交通方便,居住環境應該相對安靜、綠化率高,要求有24小時便利店、醫療中心、健身房、洗衣房等服務設施。此外,擁有獨立的書房和方便的上網條件也是很多IT人的一致要求。這些均表明了中關村高檔公寓的需求量大,但目前這部分需求已經被周邊眾多新開發的居住類物業所瓜分。
商住公寓與寫字樓相比既辦辦公又可居住,價格低,戶型面積小,租售實惠,剛創業或處於實力積累階段的中小型公司客戶有能力承受,政府明確規定中關村的高科技服務型企業可以把住宅作為公司注冊和辦公地點,因此商住公寓一推出,成交便很火爆。
四、市場價格
1、寫字樓:價格高,中小公司承受不了。
中關村的寫字樓價格(售價、租價)較高,租價在4-8元/平方米/天,售價在11000-19000元/平方米。
與其他幾個寫字樓集中的地區相比,中關村寫字樓的整體檔次並不高,但價格(租價、售價)卻與其他地區相當,對中關村的半數中小公司而言承受起來很吃力,因此有報道說很多公司把中關村作為注冊地而選擇其他地點辦公。原因就是由於中關村的寫字樓價格與其品質相比太貴。
統計目前在售的幾個樓盤:我們發現數碼科技大廈的價格是中關村地區最高的,達到17600元/平方米;緊隨其後的是中關村大廈、太平洋國際大廈。大多數中關村在售樓盤的價格在12000元-15000元/平方米之間。
表2 中關村寫字樓售價表
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名稱 售價(元/平方米)
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金色谷大廈 11500
清華同方科技廣場 13000
海淀文藝中心 12800
銀網中心 14000
銀科大廈 14850
騰達大廈 15000
大行基業大廈 15500
數碼科技大廈 18000
太平洋國際大廈 16000
國興大廈 14000
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中關村地區前幾年高檔寫字樓很少,由於供小於求,高檔項目一經推出即受到追捧:數碼科技大廈、中關村大廈、太平洋國際大廈、融科資訊中心等高檔寫字樓項目都取得了良好的租售業績。隨著中關村地區經濟的高速發展,對甲級寫字樓的需求將有明顯的增長。甲級寫字樓租金水平持續上漲;寫字樓租金水平上昇,必將產生聯動效應,促使寫字樓銷售價格走勢趨好。但未來幾年中由於高檔寫字樓的供應量大幅上昇,供需關系會發生轉變,總體的租售價格會達到上限後下滑。
2、公寓售價:價格適中,深受歡迎
中關村公寓的價格比較適中,除科技會展中心的價格超過了10000元/平方米以外,其他項目的售價在8000-10000元/平方米之間。
與朝陽CBD的高檔公寓不同,中關村的高檔公寓面臨的客戶主要是國內客戶,外銷客戶較少,因此市場上以內銷公寓為主,整體價格也就沒有CBD那樣高。
表3 中關村高檔公寓價格表
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物業名稱 類型 價格
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世紀豪景 內銷 9900
當代青雲 內銷 8800
中關嘉園 內銷 8508
百環公寓 內銷 8800
恆興大廈 內銷 8800
韋伯豪 內銷 8900
科技會展中心 內銷 12000
方圓大廈公寓 外銷 9500
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未來市場展望:心地產業有更好的發展機遇
目前中關村的大規模建設纔剛剛開始,無限的發展機遇還在後面,基礎設施的建設和完善,人力資源環境、投資環境的日新月異,將會給未來的中關村房地產業帶來強勁的發展動力。
一、寫字樓市場:供應放量,需求還會有所上昇
規劃中的中關村以公建為主,所以隨著建設的加速,寫字樓的供應量未來5年會成倍增長,以下是幾個規劃建設中的項目的簡要情況。
1、中關村高科技商務中心(中關村西區)
中關村高科技商務區佔地52公頃,位於原海淀鎮區域范圍之內,准備建設以中關村科技園區商貿、技術交流、研發、辦公、金融服務、科技展示等為中心的核心主體,成為中關村的商務中心。規劃建設面積100萬平方米,其中大部分是公建,規劃5年全部建成。目前已全面完成土地一級開發,進入房地產開發階段,預計明後年將推出幾十萬平方米的寫字樓和商務配套。
西區經過改造後將建設許多高科技交易展示中心、科研會展中心、銀行、寫字樓等公建項目,新建的項目中,沒有住宅項目。在未來幾年內,中關村將成為北京乃至全國的一個科技城。在三年之內,中關村將大變樣,僅西區0.52平方公裡的土地上,一座現代化的科學城將屹立在北京西部。
2、中關村科學城(中科院)
科學城項目佔地1700公頃,位於西區項目的東側,是中國科學院和我國多學科研究機構及人纔的聚集地,『十五』期間准備改造建設200萬平方米,由聯想投資開發的項目——融科資訊中心規劃總建築面積25萬平方米,首期一棟5萬平方米的寫字樓年底投入使用。預計未來5年中新建的科研、商務用物業會在100萬平方米以上,寫字樓面積也在幾十萬平方米。
3、北大科技園
北大科技園中關村園區項目佔地40公頃,位於北京大學周邊,為北京大學建設研發和企業孵化基地。建設規模約40萬平方米。目前已有一個樓座接近封頂,預計今後會向市場公開推出一部分商用物業。
4、清華科技園
清華科技園項目佔地22公頃,位於清華大學的東南地區,是清華大學的產學研孵化基地,建設規模為50萬平方米。目前已經完成拆遷及一級土地開發,預計建成後有一部分物業會推向市場,增加市場供應量。
從以上可以看出,未來中關村的寫字樓供應會大幅度增加,三年內整個中關村的寫字樓面積會超過200萬平方米,其中新增的大部分是高檔寫字樓。
從寫字樓市場需求來看,目前全球經濟尤其是高科技行業受挫,但國外大型公司在中關村的較少,對以國內公司為需求支橕的中關村市場來說,影響不會特別明顯。中關村西區和其他科技園區的建設,會使中關村的基礎設施和商務配套得到根本的改善,吸引全國乃至世界知名企業前來投資,對寫字樓的需求也會有一定的增加空間。
二、高檔公寓:前景一片大好
按政府指示,中關村中心區域不再批准住宅項目。中關村地我的物業價格將保持穩中有昇,尤其是位於核心區的項目,由於其周邊商品房供應量會越來越小,需求會大於供給,中關村的公寓有相當投資潛力。
中關村地區目前高檔公寓的實際供應量(已售、在售)只有40多萬平方米。中關村西區的規劃已經落實,招商工作順利推進,而與之對應的,為各類商務人纔服務的高檔公寓還沒有完全到位。隨著中關村按規劃建設的完成,中關村整體的格局將有一個質的變化,區內局部環境也將得到改善。因此,該區域周邊的高檔公寓市場還大有潛力。市場供需決定了樓價尚處於上昇階段,預計這種勢頭可一直持續很長時間。
背景資料:中關村科技園區規劃簡介
中關村科技園區的用地功能分為三個部分,即:中心區、發展區、輻射區。
(1)中心區大體范圍是南起西外大街,北至規劃公路一環,西起京密引水渠,東至八達嶺高速公路,總佔地面積約75平方公裡。中心區包括一個核心區和兩條主要軸線。核心區包括中國科學院、北京大學、清華大學和中關村西區(科技商務中心、市場銷售中心、商業文化服務中心),用地約10平方公裡。白頤路是中心區的主要軸線,連接北大、清華、中科院、中關村西區和農科院、人民大學等高校與科研機構,以及國家圖書館、首都體育館、紫竹院公園等文體設施。這條軸線有三個主要節點:北部科技商務中心、中部商業服務中心、南部文體中心。學院路為中心區的另一條軸線。
(2)發有區大體范圍是規劃公路一環以北,海淀區山後地區、清河地區以及昌平縣的西三旗地區、回龍觀地區,地域范圍約280平方公裡(尚需經國家計委、建設部、國土資源部最終批准)。
發展區規劃建設的主要特征是以上地信息產業基地為起點,沿八達嶺高速公路向北呈組團式生長。以上地信息產業基地和北大生物城為第一組團,作為信息產業和生物工程的研究、開發、生產在地;以西三旗新材料基地為第二組團,作為新材料的研究開發、生產基地;以回龍觀地區為第三組團,作為高校教師、科研人員的新居住區,適當安排高科技研究、開發用地,以永豐科技園和航天城為第四組團,作為多種高科技產業的研究、開發、生產基地。四個組團的規劃建設用地總計約26.5平方公裡。
(3)輻射區主要是指『一環兩線』。『一環』是指環市區的高科技工業園區,包括電子城科技園、亦莊科技園、豐臺科技園區、昌平科技園區等;『兩線』即沿八達嶺高速公路向沙河、昌平、南口方向輻射和沿京密路向順義、懷柔、密雲方向輻射。(關延彤 向正凱)
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