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入世後的中國,日益成為外商的投資熱土。國民經濟的持續發展,愈吸引得外資加快了進入中國的步伐,處於改革最前沿的現代化國際大都市廣州,最明顯的感受之一,就是寫字樓物業需求量猛增,從去年年底開始,即呈現出供需兩旺,供應略顯不足的態勢。
高檔寫字樓市場回暖
廣州的高檔寫字樓現存量達123.1萬平方米,主要分布在天河、東山及越秀三個區域。天河區的天河北路和東山區的環市中、淘金坑一帶,是傳統的兩個商務辦公中心區,一直最受消費者青睞。但前幾年由於廣州寫字樓市場一直處於供過於求的狀態,再加上許多在廣州投資的客商對於國家宏觀調控政策的走向采取觀望態度,廣州寫字樓空置率一度高達30-40%。
2000年,受我國入世將成定局和世界資訊科技熱潮的影響,廣州寫字樓市場開始走出持續疲軟狀態。進入2001年,在入世及經濟持續向好的帶動下,廣州寫字樓租賃市場表現活躍,尤其高檔寫字樓的入住率更是迅速攀昇。
據了解,目前廣州代表性高檔寫字樓如中信廣場、大都會廣場、好世界廣場和電子大廈,其月租金已從最低時每平方米75元-105元昇到每平方米110元-150元,且入住率都在90-97%以上。其中大都會廣場的入住率達到了100%。
與上述寫字樓略有差異的世貿中心、廣東國際大廈、金利來大廈、健力寶大廈、東山廣場等寫字樓的月租金也從原來的每平方米30元-45元上昇到60-75元左右。
廣州市陽光屋置業有限公司總經理王全良介紹,廣州的寫字樓越是高檔,越受歡迎。以該公司部分參與管理的中信廣場為例,該寫字樓月租金最低在每平方米110元-130元之間,偏偏這樣的寫字樓每日裡求租電話不斷,一旦騰出空房,立刻就有新客戶進駐。一些想進而不得的客戶,也只好退而求其次,租有與天河、環市中相近的其他寫字樓。
客戶變化改變市場供需
廣州房地產信息中心的調查顯示,目前廣州高檔寫字樓的客戶,已與以前的客戶有了很大的不同。並且由於寫字樓自身等級與所處地段不同,其各自客戶的分類也有所不同。下面以廣州市天河區的情況為例進行說明。
天河區是廣州重點發展的新城區,區域內以電子、通訊、科技類企業為主,其後依次有工業制度類、金融類、貿易、專業服務類等不同行業企業。這一帶的寫字樓客戶,也多是與上述行業有直接或間接聯系的企業。
廣州對國內外公司有著機當高的投資吸引力,而天河區尤其是各商家(尤其是外資)所特別看中的商務區。這從廣州市天河區寫字樓客戶分布比例可以看出來(見後表)。
此外,廣州市東山區、越秀區的高檔寫字樓,其客戶中的國外客戶也佔有不小的比例。而在美國、加拿大、英國、意大利、日本、韓國、新加坡、泰國以及中國香港等諸多外籍客戶中,美國客戶租用寫字樓面積最多。
停緩建工程萌發生機
曾有專家分析,入世後的中國將成為外資公司的投資熱土,廣州高檔寫字樓的全面飄紅,驗證了前述預測的科學性。實際上,這已經引發了新一輪高檔寫字樓投資熱潮。
據廣州地方媒體報道,從2001年底開始,廣州市幾大知名爛尾寫字樓如天河北路的中誠廣場、體育東路的廣東國土大廈和環市東路的合銀大廈(原大鵬國際廣場),先後有新的投資者主動接觸並陸續介入。啟動最快的是體育東路停工3年的廣東國土大廈,現已銷售近半,銷售面積2.5萬平方米,成交金額近3億元。
另外,位於天河北路、廣州規模最大的、也是知名度最高的半拉子工程,曾與中信廣場齊名後來卻因資金不繼而爛尾近5年的中誠廣場,最近也傳出信息:廣州一家實力雄厚的國有房地產開發公司,准備全面接收這個總建面積23萬多平方米的『第一爛尾樓』。目前該開發公司的市場調查工作已經完成,不日將進入實質性操作階段。
環市東路有著12萬平方米供應量的合銀廣場,從2001年下半年以來,也不斷有新的投資者向其拋去合作或收買的橄欖枝,雖然目前還沒有明確公布最後歸屬,但從廣州高檔寫字樓的回暖現實,以及該項目所處的黃金商務區地段,加上樓盤已近封頂等諸多利好來看,啟動續建應是不遠的現實。
入世的美好前景,更讓一些發展商、代理商看到潛力巨大的商機。停緩建工程能夠省去重新開發的前期環節,縮短資金回收周期,又可得到不菲的回報,在這些條件下,事實上錯綜復雜的債務債權關系已不足為慮。於是,爛尾寫字樓自然受到一些開發商、代理商的青睞。
四因素決定市場轉好
廣州陽光屋專業研究人員預測,廣州高檔寫字樓的發展前景樂觀,整體租金有望上漲1-2成。
從最近統計的幾大高檔寫字樓的租、售價格與進駐率來看,目前的復蘇僅僅是總體需求釋放的一個前兆,更大規模的需求高峰很快就會到來。廣州高檔寫字樓很可能在一段時間內,就要進入供不應求的狀態。
該專業研究人員指出,有四大因素決定著廣州高檔寫字樓的發展走向。
經濟因素。國民經濟的穩健發展,廣州的更快發展,美國經濟的日見復蘇,港臺經濟面臨結構轉型,歐亞企業對中國市場、特別是珠三角市場被普遍看好,都會導致廣州高檔寫字樓的供不應求。
政治因素。我國政局穩定世所公認。穩定的政治可以保障經濟的健康發展,這樣的投資環境可以吸引更多的國外商家。
文化、科技因素。企業文化與社會文化催生品牌的地位和效應,愈來愈多的國內外企業認同高檔寫字樓的品牌地位。此外,高檔寫字樓高科技含量的軟硬件配套,可使辦公方便兼快捷也是吸引客戶的主要條件之一。
加入世貿的影響。加入世貿,一些跨國公司對在中國投資更具信心。在政府和社會共同努力下,國民經濟會有新的增長,進一步吸引外商進入。
目前廣州一般寫字樓空置率已從1998年的35%下降到8%,高檔寫字樓則更好,空置率僅僅是3%,甚至更低。雖然目前的供應還能滿足需求,但空間不是很大,只要市場繼續保持旺勢,供不應求情況隨時可能出現,月租金衝高到每平方米150元應該只是時間問題。(潘文大)
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