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商住樓三分天下
『應該說世紀經典是一個商住樓』,這是昨日本報記者在采訪陝西兄弟置業總經理邱斌時,他給自己的項目下的一個定義。一個良好的辦公地點,一種合理的辦公方式,對於一個公司的運營來講的確是太重要了。在新經濟形勢下,網絡正在不同程度地改變著傳統的行為模式。面臨著新經濟所帶來的衝擊和機遇,現代企業應當選擇怎樣的辦公類型來適應新形勢,把握新機遇呢?從目前的情況看,酒店式公寓是一個不錯的選擇。
純粹的寫字樓,一般不考慮居住的需要,不在樓內設專門的臥室,也不分戶設計洗浴設備。一般來講,寫字樓都比較『紮堆』,大都位於城市中心比較繁華、交通便利的地區,依附於周邊的各項配套,如賓館、飯店、商場、公寓等,往往形成一個『商務群落』。這種聚集效應可以使入駐企業和來訪企業減小信息成本、交通成本、交易費用,可以共享配套設施。但也會造成交通擁擠、晝夜土地利用率差異過大等問題。
應該說商住樓是指設計上是住宅,功能上被用來辦公的樓宇。一般來講,商住樓有以下優點:
1.選擇餘地大。2.可以解決日常居住問題。
3.可以節省運營費用。一般來講,住宅的租金、管理費等開支要低於同地區的寫字樓,而且,住宅可以按揭還款。
住宅樓半壁江山
陝西豐泰置業有限公司總經理黃澤民告訴記者,麗日朗庭是西安的中央居住區,從性質上講屬於純住宅項目。中央居住區(英文縮寫CLD)是指位於城市居住區中心地帶,擁有城市一流的生活和高商人文、生態環境、配套的居住區域。綠化率高,住宅是家的物質載體,是人們在勞累一天後休息放松的港灣,所以一般情況下,開發商比較注重居住小區的整體綠化和小區的各種康樂、休閑配套設施的建設;而作為寫字樓和商住兩用樓,由於其功能、性質的定位不同,所以在綠化、配套設施方面是與純住宅項目無法相比的。
安全程度高。因為住宅小區內的業主或住戶比較固定,所以小區的保安一般在很短的時間內就能夠熟悉小區內的整體居住情況,對小區內的人員構成做到心中有數,可以有效地防止閑雜人員入內,最大限度地避免小區內盜竊案件及其他案件的發生。相比起來,寫字樓和商住兩用樓公開的辦公需要決定了其存在較大的不安全因素。
物業費用相對低。由於寫字樓和商住兩用樓物業管理成本高於純住宅,所以其物業管理費用也較高,一般情況下是正常的、合理的,但是由於其各種設施設備(如電梯等)使用的高頻率,將會導致這些設施設備的高消耗,而設施設備的維修、更換費用對於業主來說也是一筆不小的開支。尤其是對於商住兩用樓中的住宅用戶如何與商業用戶合理分擔費用,一直是一個比較難解決的問題。
寫字樓身價攀昇
永興實業發展有限公司的副總經理李大海告訴記者,近幾年,寫字樓成為房產業中的『黑馬』,其投資價值將明顯攀昇。與加入世貿組織、奧運有關的行業如金融、電信、保險以及一些服務性企業,海內外的個人投資者將成為近期寫字樓市場的主要投資者,去年北京寫字樓的成交情況已多少說明了這一趨勢,隨著西部投資環境的不斷改善,許多投資者會進入西安,外資企業機構在寫字樓市場只租不買的短線投資策略將發生改變,應該說同住宅相比,寫字樓的投資回報相對豐厚穩定。
以時代廣場為例,其所在地的北大街將來就是金融一條街,經過多年開發培育,這條街逐漸形成良好的商務氣氛,已成為金融、電信、證券、保險等機構首選的辦公場所,寫字樓基本上處於開發一個銷售一個的局面。
談到寫字樓的投資價值,李總認為,以前許多外資公司、知名企業都在酒店內辦公,可以享受到酒店的全方位、高規格服務,給人以很舒適、隨意的感覺,但酒店畢竟不是專業、集中的辦公場所,酒店內的整體氛圍總讓人感覺著不莊重、不正規。近年來隨著寫字樓市場的發展,許多公司都紛紛進入寫字樓辦公,有些公司還借助一些寫字樓內國際知名企業的聲望提昇了自己公司的知名度,進而樹立了公司的品牌。
從近期的市場反饋來看,商住、寫字樓的市場份額在上昇,不過這對住宅市場『半壁江山』暫時沒有太大的衝擊。其實,不管住宅、商住、寫字樓所佔市場比例如何變化,他們在人們生活中總會扮演重要的角色,『三家』各有各的優勢,缺一不可,不管是居住還是辦公,他們的共同使命就是為大家營造出寬敞、明亮、舒適的生活空間,至於誰能成為市場的主角,那就要看誰能『收買』精明的消費者了。(小雨 劉偉)
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