在日趨激烈的商業競爭中，商鋪投資備受矚目。近年來，越來越多的房地產商，開始青睞和涉足這一領域，這對發展濱城現代化商業無疑是件好事。但是，商鋪投資，並非房子蓋了就有收益，也並非商場開了就會賺錢，它要受多種因素特別是人流、物流和商鋪市場定位的制約。如果我們不考慮和把握這些，盲目地把大把大把的錢投在這上面，不僅會造成資源浪費，而且弄不好就收不回投資。商鋪呼喚投資，投資需要科學把握，這就是有關專家所要告訴大家的。

　　A 商鋪投資明顯昇溫

　　4年的時間裡，大連勝利廣場物業價值快速增了3倍，每平方米商鋪價格從最初的5.6萬元漲至10.2萬元，無愧於大連商業地產投資的楷模。為商鋪或商業地產豐厚的利潤回報所驅動，近一兩年來，我市的房地產開發商，諸如宏孚、宏大、萬達以及金廣建設等，越來越多地轉向這一投資領域。據有關部門保守統計，目前，我市至少有300家地產商已涉足這一領域。

　　去年正式啟動的天津銜改造項目，無疑成為有志於投資商業的地產商們關注的熱點之一。據負責這項改造工程的乏文福主任介紹，從天津街改造便可以看出，大連商業地產的投資熱明顯昇溫。目前，整個工程中的6個主要商業地塊，吸引了海昌名城，亨大、北方、天龍以及修竹房屋等幾大房地產公司，正在競標中的56號地也令8家地產公司趨之若鶩，與天津街遙相呼應的，則是近年來崛起的『火得不能再火』的西安路商業區。據一份可行性報告分析表明：西安路兩側的商業網點由過去不足百個發展到251個，不僅網點的規模在增加，而且網點所涉及的行業也在不斷拓展。其中，永嘉集團投資10.6億元建設的長興購物中心和宏大房地產有限公司投資14.1億元正在建設之中的『大連商業城』，已成為西部商業地產投資的典型代表。當然，西部商圈便利的交通，每年以1.5萬人的增長量高速增長的密集人口等等。也將給眾多的投資者帶來較好的發展空間和明顯的商業競爭優勢。

　　地產商與商業品牌的聯姻，極大地促進了找市四大商貿格局的形成：以大商集團各店為主體的青泥窪橋商貿區，以友誼商城、天百集團為代表的天津街商貿區，以百盛、家樂福、長興購物中心為主體的西安路商貿區和以華聯超市、沃爾瑪分店華南國際商城為主體的山東路北部商業區。以上這四大商貿區的形成，標志著我市商貿業正月朝著區域化、規模化的方向發展。

　　B 商鋪投資要看『氣候』

　　有專家稱，商鋪投資是繼居住型物業、寫字樓之後更高一層的投資境界。但同時又指出，商鋪不是講講概念，注重一下戶型和環境就可以賣好的，商鋪的投資價值還跟所在地點區域件的商業氛圍是否濃厚相關。

　　前些年，『住宅+公建設施』幾乎成為住宅開發的套路。一些開發商不管周邊的購買力如何，商圈有多大，也不管周圍的交通是否便利，競爭對手怎樣，住宅樓下是一色兒的備做商用的大櫥窗。至於具體做什麼用，乾完了再說，先築巢後引鳳 還有的投資大型商業地產，同樣是不合地點也不合時機地亂投資，其結果是：有的客流稀少，商業氛圍難以培育，經濟效益一路下滑；有的商鋪窗明幾亮，但什麼也乾不了，建成多年後商鋪還在『招租』，至今閨中待嫁，形成了不賣就死、—賣就亂的惡性循環局勢。況且，以往的『小鋪老婆店』式經營已滿足不了百姓的需要，傳統的鄰街店鋪開始過時。

　　市連鎖企業協會會長謝有恩昨天在接受記者采訪時說，北京、上海和廣東等城市的商業地產開發早於大連，同時教訓也是慘痛的。人流要靠商業引，商業要靠地產建，但地產投資—定要瞅准『時尚』，看准大連商業是以零售商業為主以及『市容與繁榮』的大背景，不可『一窩蜂』似地盲目投資，防止把商鋪投資變成一塊燙手的『山竽』。

　　C 商鋪投資要講策劃

　　商業地產投資與住宅地產投資不同。謝有恩認為，具體來說，建什麼業態，在何處建，以及建成後的經營形式如何，都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位，不能重蹈先建設，後定位的老路子。如果定位得好，商鋪投資就會財源滾滾。反之，就像秋風掃落葉.甚至最後弄個血本無歸。

　　對於目前我市的商業網點布局，謝有恩的評價是『總量不足，多少不均』，即：『繁華區商業多，次中心或社區商業少；百貨業多，其他業態少』。正因多少不均，纔導致有的區域商業過分集中，而有的區域人均商業網點擁有量嚴重不足，從而產生了『大連商業過剩』的錯覺。因此，地產商在決定投資之前，要考慮到這一分布特點，選准位置纔能讓有限的地產在區域內創造最大的價值。同時，投資商業地產之前，—定要做詳盡的市場調查，對當地的購買水平、人口密度等多方面的因素進行全面的把握，以便決定所興建的業態、規模和引進的品牌特色等。

　　對此，我市的一些地產投資商已有所領悟。上周，在大連連鎖企業協會和房地產開發協會聯合舉行的商鋪投資研討會上，許多已經投資或想要投資商鋪的地產商對與商家的合作表現出濃厚的興趣。

　　D 專家建議從城市變遷中發現商鋪價值

　　我國傳統城市大都是單中心式的，一般只有一個中心商業區，超大型城市最多也只有兩三個地區可以稱做中心商業區，城市居民逛街、娛樂、購物(特別是購買大宗商品)，一般都是集中在這個區域。但是，這種普遍的城市中心格局，正隨著城市規模的迅速膨脹、城市配套日益完善以及城市居民收入的不斷增加，而日益發生著巨大變化。以大連為例，原來只有青泥窪一個商業中心，現在次商業區也在崛起，西安路、華南廣場以及未來的以家樂福為軸心的東部商業等。這些區域的地價照過去比大幅上揚，鋪面已呈緊缺之勢。城市結構日新月異，正是對商鋪進行價值發現的好時機。

　　選擇什麼樣的鋪面

　　現在，很多城市已經開始對居民小區中的臨街鋪面進行統一規劃、布局。這樣，納入規劃的商業街便成了社區的必要配套，一定會成氣候。投資這樣的鋪面，要注意選擇人流匯集、視野開闊的地點。道路交叉口未必價比最好，一般是主乾街口轉進去兩三家的鋪面最好做，售價也不是最高。鋪面要注意門面寬敞，裡面最好是沒有柱子，進深最好不要超過門面的寬度。投資這類鋪面一般還有付款上的便利，因為大多是住宅開發商開發的，購買這類鋪面一般可以享受到銀行的按揭，對投資者的現金壓力相對較小，完全可以『以租養貸』。而等到社區發展成熟時，租金收益往往會比月供貸款高得多。當然，一次性付款也不會佔用資金太久，因為拿到產權證後，鋪面租出去了，產權證還可以拿到銀行去申請抵押貸款，貸款期限和還款方式都很靈活。

　　影響商鋪收益的主要因素

　　商鋪是單純依靠經營而獲得收益的，需要依托於商業地段價值和經營特色等，所以商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求更高。而從宏觀著眼，經濟形勢的變化和國民消費水平的增減；也將是影響商鋪投資、收益的主要因素。所以，要選購一支『潛力股』絕非易事；但如果把握得當的話，即使以昂貴的金錢作代價，商鋪投資也真有可能讓你掘到一桶金。