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大、小公司躲之不及老城區物業管理路在何方?
幾年前還是新名詞的物業管理,隨著房改的深入如今已是家喻戶曉,但在老城區面前,物業管理卻遇到了前所未有的困難,不僅大部分物管公司對此退避三捨,惟恐避之不及,而且即使有一兩家公司進駐,也會因種種原因又退出來。物業管理同老城區之間的矛盾真的不可調和嗎?出現這種現象的原因何在?如何解決這些問題?記者於近日專程到青島進行了采訪。
青島是我國建設較早的城市之一,至今已有100多年的歷史。據了解,在該市大約70%的物業管理覆蓋率中,除了一些寫字樓、商務用房外,其餘全為近幾年新建住宅小區,而剩餘的30%則大部分為舊城區的居民樓,顯而易見,老城區的物管率明顯偏低。
毋庸置疑,同新建社區相比,老城區自身存在著許多不可避免的問題。一是房改後,公房出售的比例已經達到80%以上,出售後的這部分公房面臨著一個管理上的空白,究竟應該由誰來進行管理已經成為一個亟待解決的問題。其次,就建築本身自然壽命而言,使用的時間越長,其存在的問題就會越多。老城區的房屋由於建造年代較長,有些房屋本身已經破爛不堪,問題成堆,再加上由於歷史的局限性,當時建造的這些房屋,基本上沒有相應的配套設施,更不用談什麼環境規劃、綠化等問題了,而且大部分居民樓都比較分散,不能形成一定的規模。這些客觀存在使得老城區缺乏進行物業管理所必須的硬件設施。不僅如此,由於物業管理在內地許多地方尚屬新生事物,許多人將物業管理僅僅理解為負責打掃衛生、保潔等工作,不能真正明了物業管理的內涵,出現物業管理收費低和收費難問題。而一旦出現問題,物業管理公司又首當其衝成為糾紛的『替罪羊』。
作為一種市場行業,物業管理的發展需要有一定的贏利空間,而接管舊城區的物業管理公司不僅無利可圖,而且老城區出現糾紛的頻率要遠遠高於新建住宅小區,物業管理公司要承受的壓力比新建住宅小區大得多。如此一來,也難怪幾乎所有的物業管理公司都視老城區為『雷區』輕易不肯插手。
面對這種現象,該如何解決呢?青島市物業辦一位負責同志指出,作為城市管理的關鍵,在全城實施物業管理是一個城市發展的必然趨勢。舊城區客觀存在的一些問題,我們無法視而不見。目前青島市政府正在依照先易後難的做法每年投入一定的資金,對那些相對來說較成氣候的小區,特別是那些原有配套設施較完善的小區,逐步進行整頓完善。至於政府投入的資金來源,可從物業公共資金和城市維護等幾部分籌備。另外,針對《青島市物業管理條例》中的『原有物業實行物業管理的,必須經物業行政管理部門審查同意』等內容已無法適應青島市老城區物業管理工作的深入,今後將進一步充實和完善。
這位負責人還介紹說,物業管理作為一件新事物,真正被人接受需要一個過程,其中觀念的改變是重要因素,這不僅需要市民觀念轉變,更重要的是政府相關部門要切實轉變作風、改變觀念。另外,它需要各部門之間相互配合、共同促進。
同樣的問題,作為當事人——物管公司又怎樣看?
香港戴德梁行房地產諮詢公司物業經理靳彥春認為,老城區的物業管理問題需要政府部門、物業管理公司以及業主三方面共同協商解決。首先政府要給予一定的政策傾斜,使老城區具備一定的基礎條件;物業管理公司則要加強服務內容,使業主滿意;業主則需要真正理解物業管理的內容,配合物業管理公司工作,從而形成一種共管共建的局面。
青島銀都物業公司總經理鄭曉凡則認為:老城區難以實行物業管理,這是計劃經濟條件下,建管脫節遺留下來的產物,現在需立刻全部實行物業管理是不可能的,一方面老城區的基礎設施不具備;另一方面,有關物業管理公司所必須的配套設施,比如為物業公司提供『造血功能』的商業網點房、辦公用房等也沒有,物業管理公司無法開展工作。另外,居民物業意識較淡薄導致的收費困難、物業公司自身權利很難得到保護等問題也極大地制約了物業公司的積極性,從而使這些公司不願意接管老城區。從根本上解決這個問題,他認為目前條件並不成熟,因為要改善所有的條件需要投放大量的資金,而目前無論政府還是物業公司都無法全部解決這一負擔,只有慢慢等待。當經濟發展到一定程度時,問題的解決自然水到渠成。
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