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近期在北京樓市中,由停車位引發的糾紛很多,先是鵬潤家園由於物業公司和業主對地下車位的收費存在重大分歧而引發暴力事件,繼而銀楓家園也發生了因車位收費高業主以車封堵小區入口的事件。隨著有車族的增多,居住小區的車位問題越來越受到購房人關注。那麼,這些車位糾紛的『導火索』究竟是什麼——
業主與發展商(物業公司)間關於車位的衝突主要圍繞以下兩個問題發生:
問題之一地下車庫的產權究竟屬於誰
有的業主認為,地下車庫的成本已攤入房屋價款,其所支付的價款中已包含了購買地下車庫的價款,因此購買了房屋就當然地享有車庫產權。
有的業主認為,地下車庫在規劃設計中就作為配套設施之一,既然是配套設施就應當像道路、管線一樣是房屋的從物,在買賣合同沒有特別約定的情況下,從物應當依從主物(房屋)一並出售、轉移。
有的法律人士認為,業主取得的國有土地使用權包含了空間權,地下車庫的存在侵害了業主的空間權,如果承認了地下車庫的產權屬於發展商,那麼就承認了空間權被發展商保留,但是『皮之不存,毛將焉附』,既然土地使用權都轉讓給小區業主了,發展商又依據什麼來認定空間權還保留在自己的手裡?從法律邏輯上解釋不通。如此一來,只能推定地下車庫的產權屬於全體業主享有。
筆者認為上述的幾種認識有失偏頗,理由是:
地下車庫是相對獨立的建築物,有獨立價值
配套設施與主建築之間的關系多種多樣:有房屋與花園土地之間的平等關系,有房屋與水電設施之間的主從關系,也有房屋與會所之間的主次關系。在法律上,認定物與物之間的關系類型與性質主要審查其實質關系,而其名義則不是根本。
按照社區規劃,我們習慣將地下車庫稱為配套設施,是為小區房屋的居住目的而建設的,但是地下車庫絕非一套房屋之必須,如現代城市之於水電、高層樓宇之於電梯。地下車庫是相對獨立的建築物,與房屋是主次關系,而不是法律上的主物與從物關系。在法律上地下車庫是一個獨立存在的有獨立價值的物,在房屋買賣合同中如無特別的約定,則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的法律效力。
地下車庫與空間權無關
通常認為空間利用權(空間所有權和土地所有權相伴存在,因我國城市土地所有權屬於國家,故不談空間所有權)是指對土地地表上下的一定空間的利用權,但是不包括建築物內的空間,即房屋所有權。在小區中,空間權存在於樓宇屋面之上、露天道路、庭院之下,以及無地下建築物土地之下及有地下建築物的建築物底板之下。
此外,空間利用權是基於土地使用權而產生並取得的,在我國房地產市場中,土地使用權只有在小區竣工房屋交付之後纔能開始被轉讓給購房人,購房人只有在取得土地使用權時纔開始享有空間利用權,而地下車庫一般在房屋竣工交付前已建造完成。因此不存在侵犯業主空間利用權的可能。
地下車庫的所有權在未轉讓前屬於發展商
地下車庫正如地上房屋一樣,都是發展商經過投資建造形成的,不同的只是存置於地上與地下。因此,地下房屋(即地下車庫)與地上的房屋一樣存在所有權,所有權在未轉讓前都屬於項目的投資人,即屬於發展商。
問題之二發展商對地下車庫的權利並非是無限制的
發展商對地下車庫享有如同房屋一樣的所有權,也就享有自己使用、出租、出借、出賣、贈與、拋棄等權利,對這些權能的行使是否像對房屋一樣自由,不受拘束呢?筆者認為,在下列情況下,開發商對地下車庫的權利行使將受到限制:
在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應遵守約定
在開發商銷售房屋時,如在合同中約定保證該購房人有承租、購買車位的權利,則開發商應當采取合理的方式向該購房人提供承租或購買車位的機會。
但如果開發商提供了可承租或可購買的車位,業主長期既不租也不買,讓車位長期空置,就可以根據《合同法》第62條的規定,經過一段合理的時間後?(在合同中沒有對履行這一義務的期限作明確約定的前提下),則視為開發商已經履行了義務,而業主放棄了自己的權利。
開發商出租、出售車位的價格不能明顯高於市場標准
雖然雙方在訂立房屋買賣合同時對車位的價格並無約定,但是可以推定雙方的真實意思是與市場水平相當的價格。依照誠實信用原則與公平原則,開發商不能利用自己的優勢地位對自然壟斷性商品制定過高的價格。
遵守小區合法、公平的管理規則
開發商作為車庫的產權人,是小區產權人之一,應當遵守社區的公共規約及相應的管理規則。
但是,小區管理人或產權人大會也不能肆意制定旨在限制甚至剝奪他人財產權的規則,也不能制定明顯有利於一部分產權人而不利於開發商的不平等的規則。
總而言之,小區地下車庫雖然是社區配套設施之一,但是它的性質、地位與地上房屋相當,開發商在一般情況下作為車庫的產權人享有與房屋主業相等的所有權,在某些情形下開發商對車庫的權利又有所限制,開發商應當合理行使自己的權利,並同時保障業主的權利。只有明確了這一點,纔能在平等、公平的原則下進行車位的後續管理。
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