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憑感覺吃不准,聽別人靠不住,還是讓數字說話———
目前滬上媒體幾乎口徑一致地說房價是穩中有昇的,街頭巷議最多的莫過於誰買了房子多少時間內就漲了一兩千元,哪個樓盤每平方米價格一萬元以上還排長隊買,揣著不多的錢真正想買房的人,雖然無奈於房價太牛,但只要每逢休息日還是風雨無阻地准時踏進售樓處報到———這些鏡頭在很多時候能對你投資購房的決定產生或多或少的誤導。
當你自己在做買房決定時,一定要有個正確的分析,而正確的分析需建立在正確的數據基礎上。據知情人士透露,在短短的半年時間裡,上海樓市的實際平均成交價格漲了500元/平方米左右。現在上海賣得最多的要屬內外環線之間每平方米4000-6000元的樓盤,它們佔了本市樓盤銷售量的60%以上。再往市中心裡跑,就是每平方米7000-10000元的高價盤了,而離購房者心理價位最近的則是外環線外每平方米3000元左右的低價樓盤,但這類樓盤已經越來越少。與往年有所不同的是,今年上半年以來,投資性購房呈大幅度上昇趨勢。一般來說,一個項目剛開盤時往往價格較低,當竣工交付使用時,期房變現房,價格往往上昇10%以上。
業內人士的觀點是,每平方米4000-6000元的中檔樓盤將是今後購房主流,對每平方米7000-9000元甚至再朝上的市中心高價樓盤持觀望態度,這些高價盤雖然目前一片叫好聲,但還是缺乏堅實的市場支橕。但也有人認為,單價只要一過萬元大關就可以高枕無懮,不會再受利空消息和市場供求影響。
據策源公司初步統計,2002年上半年,價格達到每平方米7000元以上的樓盤有41個,每平方米15000元以上的樓盤增速最快。上海每年購買住房總額在100萬元以上的消費者固定維持在5000人左右,而大多數高檔住宅價格在一、二百萬元以上,資金耗費量是普通樓盤的2-3倍。
一項問卷調查顯示,雖然2001年上海願意購買65萬元以上中高檔物業的購房者比例為16.51%,但在這部分群體中,絕大多數仍集中選擇房價在66-75萬元間的樓盤,承付能力大於100萬元的僅有6.44%。就上海房產市場整體需求來看,屬於消費金字塔頂端的消費者畢竟有限,即使需求的絕對值有上昇,也難以完全迅速消化新上市的樓盤量,如果這些市中心高價盤保持目前大規模的投放市場速度,完全可能在今後造成結構性的供大於求。
到那時,也許樓市裡排隊買房、高價樓盤賣得火、二手房上漲幅度超過一手房這三個讓人看不懂的現象將漸漸消失。
日前,建設部、國家計委等七部委下達了整頓和規范房地產市場秩序的通知,對房產市場的違規開發、廣告虛假、中介市場混亂和物業管理不規范等問題將全面清理。有跡象表明,今年下半年,上海房地產市場也將有所調整,漫天開價和想趁勢撈上一票的房產商們估計會收手,否則極有可能被套牢。而樓市裡的這三個『看不懂』也不會長久持續,購房者對上海的房價不僅會看得懂更會看得透。
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